深圳金海岸花园项目策划报告 题 记 房地产作为一个可延续性四维生命体，在本项目中我们能给我们的业主提供怎样的生活模式？ 从广义的栖居而言，我们不单希望能够给人们提供一个肉体上居住的生存、工作空间，我们更希望给人们提供一个精神上的栖居之地，本项目特别强调文化底蕴与人们之间沟通交流的空间与氛围的底里所在；我们希望，人们在“充满劳作”的追求物质丰富之外，还能有一个进行自己的创造，满足心灵追求与价值认同的无限空间??一块真正健全的栖居之地。 我们的主要栖居部落?? IT行业的年青创业白领 我们提供的是?? 一个亲和力的科技平台 我们营造的是?? 一种城市在线生活模式 ??Cityonline ??编者题记?? 报告结构说明 本报告由两部分组成，第一部分为项目策划报告，此部分侧重于对发展商《策划代理方案提纲》中提出的问题给予简明扼要的直接回答；第二部分为深圳市及片区小户型市场调研分析，侧重于真实、深入的分析市场，为第一部分所引用论据提供支持。 第一部分 项目策划报告 包括以下内容： 一、 南山区小户型市场研究 包括小户型市场定位的可行性、项目风险研究评判、客户群市场研究等。 二、 项目定位 包括项目目标客户定位、项目名称建议、项目形象包装、项目质素提升及配套建议、价格定位等。 三、 营销策略 包括广告、媒体策略、保证发展商最大化利润及最短资金回收期的营销策略。 四、 项目户型评价及改进建议 五、经济分析 包括风险及利润分析等。 第二部分 深圳市及片区小户型市场调研分析 包括以下内容： 一、深圳宏观房地产市场简析 二、深圳小户型市场简析 （一） 深圳市小户型发展历史及现状 （二） 经典个案分析 （三） 小户型市场供需分析 三、片区市场发展现状 （一） 片区住宅市场分析 （二） 周边物业个案调查 （三） 片区小户型供应量分析 （四） 片区小户型需求分析 （五） 片区租赁市场状况及其折射出来的片区需求态势 （六） 目前片区楼盘目标客户构成 （七） 目前片区市场所表现出来的购买群体特征 三、项目分析 （一） 项目基本资料 （二） 项目SWOT分析 第一部分 项目策划报告 一、南山区小户型市场研究 市场由市场需求与市场供给的关系决定，我们分析市场也从分析市场需求与市场供给开始。 （一）市场需求分析 小户型项目的需求对象可分为“买家”与“用家”。“买家”为购买者，其中包括比例不低的买而不用的投资者；“用家”为房屋使用者，其中既有购房者，也租房居住者。投资者也是因为可以租出，有投资价值者购买，所以小户型住宅的市场需求实质上由“用家”的市场需求决定。 本项目的目标客户主要包括以下几类，如对其有效挖掘，其数量足够支持本项目销售成功。 1、科技园年轻白领 科技园聚积了大批年轻白领一族，其一般收入较高，工作不久即可拥有购买及租用高品质小户型的支付能力，他们可以成为本物业“用家”需求主力。 并且，随着深圳市政府不断对高科技行业的扶持、科技园内企业的发展、科技园就业人口的不断快速增长，必然刺激并增大对小户型市场需求。 此类客户群体数量较大，据市场调研，南山区楼盘科技园客户占据重要比例，有些个盘比例甚至达70％以上。 2、南山其他片区、福田区年轻白领置业者 除科技园外，南山区还有数量庞大的年轻白领，他们也将成为本项目的重要市场需求组成部分。 滨海大道的通车，使南山居住，深圳上班更加方便快捷。事实上，很多白领族即是南山居住，深圳上班。在深圳福田区上班的白领族也可成为本项目的市场需求组成部分。 3、投资者 深圳的小户型住宅购房客户中，投资者历来占据重要份额，如旭飞开发的小户型项目，投资者比例甚至可高达50%以上。 据市场调查分析，本项目的租赁回报可观，并且本项目地介于南山中心区与后海新片区之间，富有升值潜力，本项目的投资价值必然可吸引精明的房地产投资者。 ............

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