为进一步规范市区国有土地使用权出让工作，优化配置土地资源，进一步加大我市土地资源的市场调控力度，根据《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）及国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部第11号令）等文件要求，经市人民政府批准，现下达市区2007年度国有土地使用权出让计划（详见附表50）。
各地要严格执行国有土地使用权出让计划，未经批准不得擅自突破，并按省国土资源厅《关于进一步完善建设用地审查报批工作的通知》（浙土字发〔2006〕49号）和市政府办公厅《关于全面实行工业用地招标拍卖挂牌出让的实施意见》（甬政办发〔2007〕81号）等文件规定，会同有关部门制订具体的方案，有计划、有步骤地分期分批依法规范组织报批。确有特殊情况需调整计划的，须专项报批。
图表50：2007年宁波市区度国有土地使用权出让计划表
宁波市区2007年度国有土地使用权出让计划表 单位:公顷
用途辖区 普通住宅 商服 工业 备注
江北区 60 20 180
鄞州区 80 15 180 普通住宅用地中含因机场
建设增加的用地计划
镇海区 40 30 150
北仑区 30 10 200
东钱湖旅游度假区 35 15 15
高新区 15 30 10
保税区 0 0 80
慈溪出口加工区 0 30 55
市本级 60 80 0
其中 储备中心 20 50 0
旧城改造办 5 10 0
东部新城 35 20 0
总 计 320 230 870
注：普通住宅计划数不包括经济适用房、拆迁安置房、廉租房等非经营性住宅用地。
5.2.2 宁波土地升温催动房价上涨
日前，全国各一、二线城市“地王”频出，不少城市的楼面价格均超过了1万元/平方米，高价土地已经成了房市调控过程中一个不可回避的问题。而宁波作为房地产发达城市，高价土地问题也已经日益突出，由中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰的2007年房地产蓝皮书显示：宁波地价名列全国第七。业内指出，土地价格在房市价格体系中起着至关重要的作用，要想让宁波房市降温，如何降低土地价格应该是有关部门目前的燃眉之急了。
现状 宁波土地持续升温
2007年宁波的土地价格较往年相比增加明显，不少地区的楼面价格突破5000元/平方米，2007年鄞州区古林镇薛家村地块，新城区钟公庙街道陈婆渡地块，新城区高教园区-1地块成交单价均超过了300万元/亩，都已经超过这一地区周边地价的20％以上。而去年12月，由雅戈尔置业以6490元/平方米楼面价取得华辰9号地块。其“宁波地王价”的历史也将很可能在近期被改写。
江北原制药厂地块在一周内公开发布出让信息，业内预计这个总建筑面积才
报告目录
报告目录 1
图表目录 6
第一章 房地产业概述 7
1.1 房地产概述 7
1.1.1 房地产的定义 7
1.1.2 房地产的类型 7
1.1.3 房地产主要涵盖领域 8
1.2 房地产业的形态和特点 9
1.2.1 房地产的自然形态 9
1.2.2 房地产业的特点 9
1.3 影响房地产业价值的因素 9
1.3.1 影响房地产价格的一般因素 9
1.3.2 影响房地产价格的个别因素 12
第二章 中国房地产行业发展分析 14
2.1 中国房地产行业发展回顾 14
2.1.1 中国房地产市场发展概况 14
2.1.2 2005中国房地产市场发展综述 19
2.1.3 2006年中国房地产发展形式分析 29
2.2 中国房地产业发展现状分析 41
2.2.1 2007年1－2月房地产市场分析 41
2.2.2 2007年第一季度中国房地产市场运行分析 46
2.2.3 2007年1－4月中国房地产开发投资情况 48
2.2.4 2007年5月中国房地产景气指数情况 49
2.2.5 2007年6月中国房地产价格透析 52
2.3 从宏观经济角度看中国房地产业 55
2.3.1 宏观经济与房地产业二者相互影响 55
2.3.2 中国独有的增长模式将影响房地产业发展 56
2.3.3 宏观参数的调整将对房地产影响巨大 57
2.4 2007年中国房地产业发展的前景预测 57
2.4.1 2007年中国房地产业将步入良性循环 57
2.4.2 2007年中国房地产市场继续调控 60
2.4.3 2007年下半年房产市场走势分析 62
2.4.4 2007年下半年房地产市场趋势分析 65
第三章 浙江省房地产业发展分析 67
3.1 浙江省房地产业发展环境分析 67
3.1.1 浙江省区域概况 67
3.1.2 2007年一季度浙江省经济运行情况 69
3.1.3 2007年上半年浙江省经济运行情况简析 72
3.1.4 保持浙江省经济平稳较快发展的对策建议 73
3.3 2006年－2007年浙江省房地产业发展分析 76
3.2.1 2006年浙江房地产的特点分析 76
3.2.2 2007年1-2月浙江房地产投资增长情况 76
3.2.3 2007年一季度浙江房地产市场运行情况 77
3.2.4 2007年1－5月浙江房地产市场投资情况 78
3.3 浙江省房地产市场宏观发展分析 79
3.3.1 城市化加速阶段房地产市场的供求分析 79
3.3.2 房地产市场机制分析 80
3.3.3 浙江省房地产现存在的问题 81
3.3.4 浙江省房地产市场未来的忧虑 82
3.4 浙江省节能型住宅建设可持续发展研究 83
3.4.1 浙江省节能型住宅建设的现状 83
3.4.2 浙江省节能型住宅建设存在的问题 84
3.4.3 推进浙江省节能型住宅建设的途径 85
3.4.4 加快建设浙江省节能型住宅主要政策和措施 85
第四章 宁波市房地产业经济环境分析 87
4.1 宁波市整体经济环境分析 87
4.1.1 2006年宁波市综合经济分析 87
4.1.2 2007年第一季度宁波经济运行情况 89
4.1.3 2007年1－4月宁波市固定资产增幅稳定 91
4.1.4 2007年1－5月宁波市经济运行情况 91
4.2 影响宁波经济较快发展的因素分析 93
4.2.1 当前宁波经济增长方式分析 93
4.2.2 宁波经济增长的要素制约因素 95
4.2.3 宁波市经济发展的不均衡性影响 96
4.2.4 影响我市经济持续较快发展的因素 98
4.3 加快推进宁波市域经济发展研究 99
4.3.1 发展宁波市域经济的战略选择 99
4.3.2 宁波发展市域经济存在的问题 101
4.3.3 宁波发展市域经济的基本要求 104
4.3.4 推进宁波市域经济发展的保障措施 109
4.4 宁波市宏观政策环境 112
4.4.1 房地产税收政策 112
4.4.2 房地产行业政策 114
4.4.4 房地产金融政策 115
第五章 宁波市土地市场 117
5.1 宁波市土地供需现状分析 117
5.1.1 2005年宁波市土地市场特点 117
5.1.2 2006年宁波市土地市场回顾 118
5.1.3 2006年宁波市区土地市场特点 122
5.2 2007年宁波土地市场现状 123
5.2.1 2007年宁波土地供应计划 123
5.2.2 宁波土地升温催动房价上涨 124
5.2.3 2007年上半年宁波土地市场分析 125
5.2 推进宁波土地集约利用的对策研究 129
5.2.1 土地集约利用问题的一般研究 129
5.2.2 影响宁波土地集约利用的主要因素 130
5.2.3 国内外土地集约利用的重要经验 132
5.2.4 推进宁波土地利用集约化的对策措施 134
第六章 宁波市房地产业分析 139
6.1 宁波市房地产行业发展回顾 139
6.1.1 2005年宁波市房地产发展回顾 139
6.1.2 2005年宁波市房地产市场量化分析 140
6.1.3 2006年宁波市房地产运行分析 146
6.1.4 2006年宁波房地产市场的问题 148
6.2 宁波市房地产行业现状分析 149
6.2.1 2007年第一季度宁波房地产市场运行分析 149
6.2.2 2007年第二季度宁波房地产市场销售趋旺 150
6.2.3 2007年上半年宁波市房地产价格分析 151
6.2.4 2007年上半年宁波房地产市场特点 152
6.3 宁波房地产行业发展中存在的问题 154
6.3.1 宁波房地产景观建设的误区分析 154
6.3.2 影响宁波房地产业发展的突出问题 155
6.4 针对宁波房地产市场健康发展的建议 157
6.4.1 促进宁波市房地产发展的措施 157
6.4.2 当前宁波市房地产市场的工作重点 158
6.4.3 实现宁波房地产市场持续繁荣发展的对策 159
第七章 宁波市住宅市场 160
7.1 住宅行业概述 160
7.1.1 住宅产业的定义 160
7.1.2 住宅产业的特点 160
7.1.3 住宅产业的发展 161
7.2 宁波市住宅市场现状 162
7.2.1 2007年1月宁波住宅市场情况 162
7.2.2 2007年2月宁波市住宅市场情况 163
7.2.3 2007年3月宁波市住宅市场情况 163
7.2.4 2007年4月宁波市住宅市场情况 164
7.2.5 2007年5月宁波市住宅市场情况 164
7.2.6 2007年上半年宁波楼市四个特点 166
7.3 2007年宁波购房者现状分析 169
7.3.1 购房者居住现状分析 169
7.3.2 购房者购买动机分析 170
7.3.3 购房者对住宅物业产品要求情况 171
7.3.4 购房者购房影响因素 177
7.4 2007年宁波住宅市场发展分析 179
7.4.1 2007年宁波住宅市场发展分析 179
7.4.2 宁波小户型住宅产品创新是竞争市场的制胜关键 182
7.4.3 宁波泛东部新城将将引领住宅市场新热点 182
7.5 宁波市住宅的发展趋势分析 184
7.5.1 亲情住宅 184
7.5.2 环保住宅 184
7.5.3 文化住宅 185
7.5.4 智能住宅 185
第八章 宁波别墅市场 186
8.1 中国别墅产业概述 186
8.1.1 别墅的历史起源叙述 186
8.1.2 影响别墅的几大因素 187
8.1.3 南北方别墅区别的主要体现 188
8.1.4 2006年中国十大城市别墅市场分析 188
8.2 宁波市别墅市场发展分析 195
8.2.1 2006年宁波别墅市场分析 195
8.2.2 207年宁波别墅土地停止供应 197
8.2.3 宁波别墅市场发展分析 197
8.2.4 宁波别墅的建筑风格分析 198
8.3 别墅市场发展分析 201
8.3.1 别墅产品分化分析 201
8.3.2 别墅产品风格分化 203
8.3.3 建筑与景观是别墅发展方向 204
第九章 宁波市商业地产 205
9.1 商业地产概述 205
9.1.1 商业地产 205
9.1.2 Mall 205
9.1.3 空置率 206
9.1.4 商业地产发展历程 206
9.2 中国商业地产分析 208
9.2.1 2006年中国商业地产快速发展 208
9.2.2 2006年中国商业地产进入新时代 209
9.2.3 2006年中国商业地产交易位列亚太第三 211
9.2.4 2007年外资对中国投资扩大至商业地产 211
9.2.5 中国商业地产证券化分析 212
9.3 宁波市商业地产发展分析 214
9.3.1 宁波商业地产的发展历程 214
9.3.2 宁波商业地产开发模式面临变革 216
9.3.3 宁波商业地产的销售模式分析 216
9.3.4 影响商业地产价值的因素分析 217
9.4 宁波市商业地产的发展趋势分析 218
9.4.1 宁波商业地产的可持续发展分析 218
9.4.2 2007年商业地产发展趋势 219
9.4.3 宁波商业地产地域发展趋势 220
第十章 宁波市写字楼市场 222
10.1 写字楼投资 222
10.1.1 写字楼投资的原则 222
10.1.2 写字楼投资要素分析 223
10.1.3 写字楼投资的不利因素 224
10.2 2006年宁波市写字楼发展回顾 224
10.2.1 宁波写字楼发展历程 224
10.2.2 宁波三大写字楼板块 227
10.2.3 2006宁波写字楼市场迈进战国时代 228
10.3 2007年宁波市写字楼市场现状 231
10.3.1 宁波出现低层写字楼 231
10.3.2 2007年宁波写字楼市场价格“倒挂” 232
10.3.3 宁波市中心写字楼加紧升级换代 233
10.3.4 宁波市科技研发园区首创限价写字楼 235
10.4 宁波市写字楼未来发展趋势 235
10.4.1 宁波写字楼市场前景广阔 235
10.4.2 2007年宁波写字楼的发展趋势 238
10.4.3 2007年宁波的写字楼年以成定局 239
10.4.4 宁波写字楼商务圈多极化发展 242
第十一章 宁波市二手房市场 245
11.1 二手房概述 245
11.1.1 二手房的概念及种类 245
11.1.2 二手房专有名词的概念 245
11.1.3 分析二手房升值的特点 246
11.2 宁波市二手房市场现状 247
11.2.1 第一季度宁波二手房市场分析 247
11.2.2 宁波强征二手房交易税市场理性对待 249
11.2.3 2007年6月宁波市二手房价格分析 250
11.3 二手房市场发展分析 258
11.3.1 2007年二手房市场趋势分析 258
11.3.2 2007年房地产中介业发展趋势分析 258
11.3.3 宁波二手房市场投资分析 260
第十二章 房地产企业分析 261
12.1 房地产企业 261
12.1.1 内地房地产企业现状分析 261
12.1.2 内地房地产企业的市场机会描述 262
12.1.3 中国房地产开发企业面临的问题 263
12.1.4 中国房地产开发企业的发展趋势分析 264
12.2 宁波市本土房地产企业 266
12.2.1 宁波联合集团股份有限公司 266
12.2.2 宁波雅戈尔置业有限公司 266
12.2.3 宁波市交通房地产有限公司 267
12.2.4 宁波房地产股份有限公司 268
12.3 外地企业在宁波分公司 269
12.3.1 金地集团宁波房地产公司 269
12.3.2 绿城集团宁波公司 269
12.3.3 凯德置地宁波房地产公司 269
12.3.4 中海地产宁波房地产公司 270
12.4 房地产企业提升自身竞争力的对策 270
12.4.1 房地产企业提升自身竞争力的具体措施 270
12.4.2 房地产企业提升核心竞争力的对策 274
12.4.3 房地产企业提升资本竞争力的对策 281
12.4.4 打造房地产品牌的要点 284
12.4.5 中小型房地产企业的竞争对策分析 285
第十三章 房地产政策法规分析 288
13.1 房地产宏观调控走向 288
13.1.1 2007年上半年房地产政策迭出 288
13.1.2 《物权法》出台将有四大利好助力房地产开发 288
13.1.3 2007年中国房地产业的政策落实年 289
13.1.4 2007年中国人民银行上调人民币存款基准利率 291
13.2 2007年中国房地产市场宏观调控政策分析 292
13.2.1 房地产的可持续发展的正确舆论导向 292
13.2.2 土地政策增值税调节房地产市场可行分析 293
13.2.3 加强银行贷款的管理控制房地产融资的分析 294
13.2.4 完善房地产保障体系缓住房供需矛盾的分析 295
13.3 房地产政策法规介绍 297
13.3.1 房地产市场秩序专项整治工作方案 297
13.3.2 中华人民共和国物权法 300
13.3.3 国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定 327
13.3.4 第二次全国土地调查总体方案 329
13.4.5 关于宁波市全面实行工业用地招标拍卖挂牌出让的实施意见 338
13.4.6 关于开展宁波市城镇住房状况普查的通知 340
13.4.7 宁波市拆迁集体所有土地房屋价格评估办法 342
图表目录
图表1：2005年全国房地产投资总额情况 23
图表2：2005年全国房地产投资总额情况 24
图表3：2005年全国房地产投资总额趋势 25
图表4：2005年全国投资完成额度同比增长表 25
图表5：2005年全国住宅投资完成额 26
图表6：2005年全国各地区投资情况 26
图表7：2005年全国购置土地积表 27
图表8：2005年全国购置土地面积趋势图 28
图表9：2005年1～7月全国房地产销售面积同比增长趋势表 28
图表10：2005年1～7月全国房地产销售面积同比增长趋势图 29
图表11：2005年全国主要城市价格同比上涨情况（%） 30
图表12：2006年全国房地产开发分类指数趋势图 33
图表13：2006年全国房地产开发投资完成额几同比增长情况 34
图表14：2003—2006年全国房地产开发投资当月完成额度及累计同比增长率对比 34
图表15：2003年—2006年全国购置土地面积及同比增长率对比情况 35
图表16：2006年全国购置土地面积及同比增长情况 35
图表17：2006年全国完成土地开发面积及同比增展情况 35
图表18：2003—2006全国完成土地开发面积及同比增长率对比情况 36
图表19：2004—2006全国购置与开发完成土地面积及同比增长情况 36
图表20：2006年商品房销售额及同比增长情况： 37
图表21：2004—2006年全国商品住宅销售面积及同比增长率对比情况 37
图表22：2006年商品房销售面积及同比增长情况 37
图表23：2004—2006年全国商品住宅销售面积及同比增长率对比情况 38
图表24：2004—2006年全国商品住宅竣工面积及同比增长率对比情况 39
图表25：2006年东部地区房地产投资完成额及同比增长情况 39
图表26：2004—2006年全国商品房销售额及同比增长率对比情况 40
图表27：全国中部地区房地产投资完成额度及同比增长情况 40
图表28：2003—2006年全国中部地区房地产开发投资完成额及同比增长情况 41
图表29：2006年全国西部地区房地产完成投资额及同比增长情况 41
图表30：2006年全国商品房销售价格增长同比前十名的城市 41
图表31：2006年全国商品销售价格同比增长后五名的城市 42
图表32：2006年全国重点新建商品房住房价格指数同比增幅趋势图 42
图表33：2005年至2007年房地产开发投资额及其增长情况 43
图表34：2004-2007年2月中国住宅投资完成额及同比增长情况 44
图表35：2007年1-2月全国房地产开发投资资金来源情况 44
图表36：2005-2007年2月全国完成土地开发投资情况 45
图表37: 2005－2007年2月全国商品房销售、竣工情况 45
图表38：2007年1－2月全国区域商品房交易价格比较分析图 46
图表39：2007年2月全国商品销售房价格同比增幅前十名的城市 47
图表40：商品销售房价格同比后五名的城市 47
图表41：2007年2月部分重点城市新建商品住房价格指数同比增幅对比分析图 47
图表42：2007年1月份四大城市二手房均价情况 48
图表43：2007年5月全国房地产开发景气指数趋势 51
图表44：2007年5月全国70个大中城市房屋销售价格指数 52
图表45：2005年宁波市土地利用情况 119
图表47：2006年1－12月宁波市每月出让土地面积 120
图表48：2006年宁波四区土地出让成交面积情况 121
图表49：2006年宁波土地市场主要交易交易情况 122
图表50：2007年宁波市区度国有土地使用权出让计划表 125
图表51：2007年1－6月宁波四区土地市场成交情况 128
图表52：2005年宁波市六区商品住宅销量图 144
图表53：2004－2006年宁波写字楼试产供应量与需求状况 144
图表54：2005年宁波市六区二手住房销量图 146
图表55：2005年宁波市六区房屋销售价格图 147
图表56：2006年商品住房供应量和成交量对比图 149
图表57：2006年宁波市三区二手住房成交情况表 149
图表58：2002－2006年宁波房价涨幅一览表 149
图表59：2007年5月宁波住宅指数情况 166
图表60：2007年5月宁波六城区销售套数前十名楼盘情况 167
图表61：2007年5月宁波六城区销售均价前十名楼盘情况 167
图表62：2006年—2007年6月宁波住宅指数情况 168
图表63：2006年－2007年6月宁波住宅指数走势图 169
图表64：2007年6月宁波普通商品住宅小数套数排名前十楼盘 169
图表 65：2007年6月宁波普通商品住房成交均价排名前十名楼盘 169
图表66：2007年6月宁波新上网销售住宅情况 170
图表67：被访者住宅的居住情况调查 171
图表68：被访者自由房套数调查 172
图表69：被访者自有住房居住面积情况 172
图表70：被访者主要购房原因调查情况 173
图表71：宁波购房者购房首选区域调查情况 174
图表72：宁波消费者购房接受单价调查情况 175
图表73：宁波消费者购房接受单价调查情况表 175
图表74：购房者购买住房面积调查情况 176
图表75：宁波市消费者购房购房户型调查表 177
图表76：被访者购房选择物业类型调查情况 177
图表77：被访者购房选择住宅类型调查情况 178
图表78：被访者购房选择的配套设施调查情况 179
图表89：被访者购买经装修房屋的原因调查 179
图表90：被访者购买毛坯房原因调查情况 180
图表91：被访者购房关注因素调查情况 181
图表92：被访者购房楼盘信息来源情况 181
图表93：被访者购房政策影响的调查情况 182
图表94：被访者购房信心指数调查 182
图表95：宁波市商业地产发展历程 218
图表96：2007年6月一周宁波四城区交易情况 254
图表97：2007年6月第一周宁波四城区多层住宅成交案例 254
图表98：2007年6月第二周宁波四区交易情况 255
图表99：2007年6月第二周宁波四区二手房成交个案 255
图表100：2007年6月第三周宁波四区二手房成交情况 256
图表101：2007年6月第三周四城区二手房成交案例 257
图表102：2007年6月第四周宁波四城区二手房成交情况 258
图表103：2007年6月宁波市四城区二手住宅成交案例 258
图表104：2007年6月宁波二手房市场成交情况 259
图表105：2007年6月宁波二手住宅价格环比涨幅走势 259
图表106：2007年6月第五周宁波四城区成交情况 260
图表107：2007年6月第五周宁波二手房住宅成交案例 260
