07年西安房地产市场发展趋势分析
2006年的西安房地产业可以说是一个充满变数的一年，政策的不断出台虽然从一定程度上规范了房地产市场，但从另一层面，政策因素没有真正意义上对房价造成太大影响。从国家到地方的政策调整与市场的变革可以看出，2007年在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等政策导向下，房地产行业将逐渐结束高利润时代，房地产企业会优胜劣汰，有效整合优势资源，节约社会成本，强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为未来企业发展的关注重点。但毋庸置疑的是，迈进2007年的门槛，房地产开发商们是否将一如既往地如履薄冰？新春临近，业内有关专家对今年的西安房地产市场进行了趋势分析。
西安存量土地竞争加剧
土地供应形势的严峻对房地产市场的影响已经越来越明显，2006年的多项调控政策均与提高土地利用率、合理用地相关。预计2007年随着西安土地供应政策的紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，对存量土地的竞争也将加剧。
热点地区房价持续走高
深化调控依然是2007年房地产市场的主题。在西部城市中，西安的房价依然会保持稳定增长。同时我们也不难发现，各个片区的房价增长速度是各不相同的。曲江、高新以及城北区，由于区域规划的带动，房价的涨幅要明显高于其他片区。此外，由于这些区域还吸引了大量外地开发商的介入，他们所倡导的高品质、高价格的开发理念，也为这些区域的房价增长起了推波助澜的作用。可以预见，在未来一段时期内，热点地区的房价涨幅仍会高于其他片区。
住房结构，普通住房供应量将增多
目前面向中低收入阶层的普通商品住宅供应不足，高档项目供应相对较多。从政府主管部门的角度，今年更加重视普通住宅（包括经济适用住房）建设项目的供应量与审批以及后续管理，保障已经批准的普通住宅项目能有效供应市场。西安区域的写字楼市场一直都处于超前开发的状态，表现在品质的领先和开发规模
报告目录
第一章 房地产相关概念 8
1.1 房地产业的定义及分类 8
1.1.1 房地产定义 8
1.1.2 房地产的分类 8
1.1.3 房地产业主要涵盖的领域 10
1.2 房地产市场的基本概念 10
1.2.1 房地产市场的组成部分 10
1.2.2 房地产行业对经济和生活的影响 11
1.2.3 中国房地产市场的特点 12
1.2.4 房地产行业管理的职责 12
1.3 房地产市场分析的内容和特点 13
1.3.1 房地产市场分析的层次 13
1.3.2 房地产市场分析的内容 14
1.3.3 房产地市场分析的特点 15
1.3.4 提高房地产市场分析有效性的途径 16
第二章 房地产业发展状况 16
2.1 中国房地产市场发展回顾 16
2.1.1 中国房地产发展状况分析 16
2.1.2 2005年中国房地产市场分析 22
2.1.3 2006年中国房地产发展形式分析 32
2.1 2007年上半年中国房地产业发展现状 44
2.2.1 2007年1－2月中国房地产市场分析 44
2.2.2 2006年第一季度中国房地产市场运行分析 49
2.2.3 2007年1－4月中国房地产开发投资情况 51
2.2.4 2007年5月中国房地产景气指数情况 52
2.2.5 中国房地产市场在调控中继续走热 55
2.3 从宏观经济角度看中国房地产业 57
2.3.1 宏观经济与房地产业二者相互影响 57
2.3.2 中国独有的增长模式将影响房地产业发展 58
2.3.3 宏观参数的调整将对房地产影响巨大 59
2.4 2007年中国房地产业发展的前景预测 59
2.4.1 2007年中国房地产业发展分析 59
2.4.2 2007年下半年房地产走势分析 61
2.4.3 2007年下半年房地产市场趋势分析 63
第三章 西安房地产业的宏观环境 66
3.1 西安市的宏观经济状况 66
3.1.1 2006年西安市国民经济运行状况 66
3.1.2 西安城市居民收入持续稳定增长 71
3.1.3 2007年一季度西安市生产投资价格情况 72
3.1.4 2007年前5月份西安市消费品市场旺销 75
3.2 宏观政策环境 76
3.2.1 房地产税收政策 76
3.2.2 房地产行业政策 78
3.2.3 房地产金融政策 79
3.3 西安市产业结构规划与城市建设 81
3.3.1 西安市城市概况 81
3.3.2 西安市产业结构和布局调整 81
3.3.3 西安城市总体规划 83
3.3.4 西安城市建设将实行“古新分治” 86
第四章 西安市房地产市场概况 87
4.1 西安房地产业发展概述 87
4.1.1 2005年西安房地产市场分析 87
4.1.2 2006年西安房地产市场运行特点 97
4.1.3 2006年西安市房屋价格的特点 99
4.2 2007年上半年西安房地产市场价格分析 101
4.2.1 2007年西安房地产价格现状情况 101
4.2.2 2007年西安房价稳中带涨 102
4.2.3 西安房价上涨原因分析 103
4.2.4 2007年西安多项新措施稳定房价 104
4.3 西安房地产发展的问题及趋势 105
4.3.1 2007年西安房地产市场发展趋势分析 105
4.3.2 西安地产面临的问题 107
4.3.3 西安市房地产开发存在的问题 107
第五章 西安房地产市场土地供给分析 108
5.1 土地市场的相关概念 108
5.1.1 城市土地市场供应的概念与特点 108
5.1.2 土地市场的特殊性 111
5.1.3 房价与土地成本 112
5.2 中国土地市场状况 114
5.2.1 2005年中国土地市场综述 114
5.2.2 2006年中国土地市场综述 117
5.2.3 中国土地市场的特点 120
5.2.4 中国土地市场发展趋向理性 121
5.3 2007年西安土地市场问题分析 121
5.3.1 2007年西安闲置土地清查结果严重 121
5.3.2 西安土地闲置原因分析 121
5.3.3 西安土地供应举措分析 122
5.3.4 西安土地市场的六大问题 123
5.4 中国土地供给政策与策略分析 124
5.4.1 2007年中国仍会加强房地产市场土地供应调控 124
5.4.2 中国西部省区部分开发区大量土地闲置 126
5.4.3 2007年全国第二次土地调查清查违法行为 129
第六章 西安住宅市场 130
6.1 西安概念住宅的概念确定 130
6.1.1 健康住宅概念 130
6.1.2 节能概念 131
6.2 2006年西安住宅市场概况 131
6.2.1 中低端住宅走俏西安市场 131
6.2.2 2006年西安住宅市场热点 132
6.2.3 2006年西安房屋销售价格涨3.6％ 134
6.3 2007上半年西安住宅市场发展现状 134
6.3.1 2007年一季度西安楼市销量同比增50% 134
6.3.2 解析西安热点区域房价现状和走势 136
6.3.3 2007年5月西安热点区域房价新高 139
6.3.4 2007年西安房地产市场需求情况分析 141
6.4 西安住宅发展前景与趋势 144
6.4.1 西安低密度住宅前景看好 144
6.4.2 西安景观住宅前景乐观 144
6.4.3 西安住宅市场趋势 145
第七章 西安别墅市场 148
7.1 别墅的定义与特点 148
7.1.1 别墅的定义 148
7.1.2 新派别墅的特点 148
7.2 西安别墅市场分析 149
7.2.1 西安对别墅用地进行清理 149
7.2.2 西安中式生态别墅悄然升温 150
7.2.3 2007年5月西安百万别墅出现热销 151
7.3 别墅市场需求特征分析 152
7.3.1 别墅认知分析 152
7.3.2 调查对象背景情况分析 152
7.3.3 需求特征小结 156
7.4 西安别墅市场发展趋势 157
7.4.1 西安别墅市场走向多元化 157
7.4.2 西安别墅发展的六大趋势 159
第八章 西安市商业地产 164
8.1 中国商业地产 164
8.1.1 中国商业地产发展呈现四大特征 164
8.1.2 商业街成为中国商业地产发展的新热点 164
8.1.3 2006年中国商业地产交易量居亚太区第三 166
8.1.4 2006年中国商业地产进入新时代 167
8.1.5 2007年中国商业地产发展趋势 169
8.2 西安市商业地产发展状况 170
8.2.1 透析西安商业地产 170
8.2.2 西安高新区新商圈呼之欲出 172
8.2.3 西安商业地产迎来发展高峰期 174
8.2.4 西安商业地产区域分布的多元化分析 174
8.3 西安市商业地产发展趋势 176
8.3.1 西安商业地产市场进入全方位竞争阶段 176
8.3.2 西安市商业地产发展的优势 177
8.3.3 西安商业地产发展面临的困难和挑战 179
第九章 西安写字楼市场 180
9.1 西安写字楼市场概况 180
9.1.1 2003-2005年西安写字楼市场概况 180
9.1.2 2005年西安写字楼市场回顾 182
9.1.3 西安写字楼发展的新概念 183
9.1.4 西安写字楼市场暗潮涌动 185
9.2 2007年西安写字楼发展现状 187
9.2.1 2007年年初西安写字楼销售价格走低 187
9.2.2 西安房写字楼性价比高成地产“潜力股” 188
9.2.3 西安写字楼市场南冷北热 190
9.2.4 2007年前5月西安办公楼销售同比增7倍 192
9.3 西安写字楼市场区位分析 193
9.3.1 城内 193
9.3.2 西高新 193
9.3.3 城北 193
9.3.4 城南、城东、城西 194
9.5 西安写字楼未来发展趋势 194
9.5.1 西安写字楼市场趋势分析 194
9.5.2 制约西安写字楼发展的因素 196
9.5.3 西安写字楼成熟区域是需求焦点 198
9.5.4 2007年写字楼市场发展呈七大趋势 199
第十章 西安二手房市场 204
10.1 二手房概述 204
10.1.1 二手房定义及种类 204
10.1.2 二手房市场名词解释 204
10.1.3 二手房市场五大优势 205
10.2 西安二手房发展概况 206
10.2.1 2006年西安楼二手房市场总体分析 206
10.2.2 西安市二手房市场分析 207
10.2.3 2006年西安二手房市场回暖 208
10.3 2007年西安二手房市场的发展现状 209
10.3.1 2007年西安二手房均价接近三千 209
10.3.2 2007年上半年西安二手房交易量少 210
10.3.3 2007年上半年西安二手房市场问题分析 212
10.4 西安二手房发展趋势预测 214
10.4.1 2007年二手房市场展望 214
10.4.2 西安二手房资金监管管分析 215
10.4.3 西安二手房市场发展分析 216
第十一章 重要企业 218
11.1 西安海星科技投资控股（集团）有限公司 218
11.1.1 公司简介 218
11.1.2 2007年第一季度西安海星科技经营状况 219
11.1.3 2007年公司面临的风险及对策 222
11.1.4 未来公司发展机遇、挑战和发展战略 223
11.2 西安荣华集团 224
11.2.1 公司简介 224
11.2.2 人才战略 224
11.2.3 2005年荣华公司的发展回顾 225
11.2.4 荣华企业加强网络建设赢得无限商机 225
11.3 西安高科集团高科房产有限责任公司 225
11.3.1 公司简介 225
11.3.2 高科集团公司打造房产精英团队 226
11.3.3 高科物业项目紫薇?臻品热销 226
11.3.4 高新地产连续三年荣膺中国房地产百强企业称号 227
11.4 西安万科集团 227
11.4.1 公司简介 227
11.4.2 西安万科房地产企业的运行程序设计 228
11.4.3 西安万科提高房地产开发竞争力路线 230
11.4.4 西安万科建立人才培养机制的举措 231
第十二章 西安市房地产市场区域分析 232
12.1 城南 232
12.1.1 城南的环境现状 232
12.1.2 城南与其他区域的比较 233
12.1.3 城南的房地产现状 234
12.1.5 城南房地产的未来前景 235
12.2 城北 237
12.2.1 城北环境现状 237
12.2.2 城北与其他区域的比较 238
12.2.3 城北房地产现状 239
12.2.5 城北房地产未来前景 240
12.3 城东 241
12.3.1 城东地产发展概述 241
12.3.2 城东综合环境 241
12.3.3 城东与其他区域的比较 243
12.3.4 城东房地产现状 243
12.3.5 城东房地产未来前景 244
12.4 城西 245
12.4.1 城西区发展主要特点 245
12.4.2 城西与其他区域的比较 247
12.4.3 城西房地产现状 248
12.4.4 城西房地产未来前景 249
12.5 高新 250
12.5.1 西高新的环境现状 250
12.5.2 西高新与其他区域的比较 251
12.5.3 西高新的房地产现状 252
12.5.4 西高新房地产未来前景 253
12.6 长安 254
12.6.1 长安区发展的政策支持 254
12.6.2 长安区的市场发展 262
12.6.3 长安区与其他区域的比较 263
12.5.4 长安区房地产未来前景 264
第十三章 房地产政策分析 265
13.1 中国房地产业的国家调控分析 265
13.1.1 2007年上半年房地产政策迭出 265
13.1.2 《物权法》出台将有四大利好助力房地产开发 266
13.1.3 2007年中国房地产业的政策落实年 268
13.1.4 2007年中国人民银行上调人民币存款基准利率 269
13.2 2007年中国房地产市场宏观调控政策分析 270
13.2.1 房地产的可持续发展的正确舆论导向 270
13.2.2 土地政策增值税调节房地产市场可行分析 271
13.2.3 加强银行贷款的管理控制房地产融资的分析 273
13.2.4 完善房地产保障体系缓住房供需矛盾的分析 274
13.3 政策法规介绍 276
17.3.1 中华人民共和国物权法 276
13.3.2 第二次全国土地调查总体方案 303
13.3.3 国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定 312
13.3.4 房地产市场秩序专项整治工作方案 314
13.3.5 西安市住房公积金管理条例 317
报告图表目录
图表1：房地产市场体系解析图 11
图表2：1986～1999年中国房地产投资与固定资产投资增长速度 18
图表3：2003、2004年某市房地产投资结构及增长情况 20
图表4：2005年全国房地产投资总额情况 24
图表5：2005年全国房地产投资总额情况 25
图表6：2005年全国房地产投资总额趋势 26
图表7：2005年全国投资完成额度同比增长表 26
图表8：2005年全国住宅投资完成额 27
图表9：2005年全国各地区投资情况 27
图表10：2005年全国购置土地积表 28
图表11：2005年全国购置土地面积趋势图 29
图表12：2005年1～7月全国房地产销售面积同比增长趋势表 29
图表13：2005年1～7月全国房地产销售面积同比增长趋势图 30
图表14：2005年全国主要城市价格同比上涨情况（%） 31
图表15：2006年全国房地产开发分类指数趋势图 34
图表16：2006年全国房地产开发投资完成额几同比增长情况 35
图表17：2003—2006年全国房地产开发投资当月完成额度及累计同比增长率对比 35
图表18：2003年—2006年全国购置土地面积及同比增长率对比情况 36
图表19：2006年全国购置土地面积及同比增长情况 36
图表20：2006年全国完成土地开发面积及同比增展情况 36
图表21：2003—2006全国完成土地开发面积及同比增长率对比情况 37
图表22：2004—2006全国购置与开发完成土地面积及同比增长情况 37
图表23：2006年商品房销售额及同比增长情况： 38
图表24：2004—2006年全国商品住宅销售面积及同比增长率对比情况 38
图表25：2006年商品房销售面积及同比增长情况 38
图表26：2004—2006年全国商品住宅销售面积及同比增长率对比情况 39
图表 27：2004—2006年全国商品住宅竣工面积及同比增长率对比情况 40
图表28：2006年东部地区房地产投资完成额及同比增长情况 40
图表29：2004—2006年全国商品房销售额及同比增长率对比情况 41
图表30：全国中部地区房地产投资完成额度及同比增长情况 41
图表31：2003—2006年全国中部地区房地产开发投资完成额及同比增长情况 42
图表32：2006年全国西部地区房地产完成投资额及同比增长情况 42
图表33：2006年全国商品房销售价格增长同比前十名的城市 42
图表34：2006年全国商品销售价格同比增长后五名的城市 43
图表35：2006年全国重点新建商品房住房价格指数同比增幅趋势图 43
图表36：2005年至2007年房地产开发投资额及其增长情况 44
图表37：2004-2007年2月中国住宅投资完成额及同比增长情况 45
图表38：2007年1-2月全国房地产开发投资资金来源情况 45
图表39：2005-2007年2月全国完成土地开发投资情况 46
图表40: 2005－2007年2月全国商品房销售、竣工情况 46
图表41：2007年1－2月全国区域商品房交易价格比较分析图 47
图表42：2007年2月全国商品销售房价格同比增幅前十名的城市 48
图表43：商品销售房价格同比后五名的城市 48
图表44：2007年2月部分重点城市新建商品住房价格指数同比增幅对比分析图 48
图表45：2007年1月份四大城市二手房均价情况 49
图表46：2007年5月全国房地产开发景气指数趋势 52
图表47：2007年5月全国70个大中城市房屋销售价格指数 53
图表48：1999－2005年西安房地产开发投资额情况(单位：万元) 88
图表49：1999－205年县房地产投资及商品房建设投资额 88
图表50：1999－2005年西安分物业房地产投资情况(单位：万元) 89
图表51：1999—2005年西安市房地产不同物业投资状况 89
图表52：1999－2005年西安市房地产不同物业占房地产投资比例 89
图表53：1999－2005年西安市经济适用房占住宅比例图 90
图表54：1999－2005年西安市经济适用房投资占住宅投资比例(单位：万元) 90
图表55：1999－2005年西安市竣工面积与施工面积(单位：平方米) 91
图表56：1999－2005年西安市房地产竣工面积与施工面积对比图 91
图表57：西安历年各物业空置面积对比图 92
图表58：西安市历年各类物业空置面积(单位：平方米) 92
图表59:：999－2005年西安市ＧＤＰ与人均可支配收入情况 93
图表60：1999－2005年西安西安市人均可支配收入变化图 93
图表61：1999－2006年西安商品房销售面积及分物业状况(单位：平方米) 94
图表62：1999－2005年西安各物业销售面积对比图 94
图表63：1999－2005年西安销售面积及住宅所占比例对比图 95
图表64：1999－2005年西安商品房销售额(单位：万元) 95
图表65：1999－2005年西安市各物业销售额对比图 96
图表66：1999－2005年西安市历年房地产销售价格指数 96
图表67：1999－2005年西安市房地产及商品房销售价格指数对比图 97
图表68：2007年1季度西安普通商品住宅各户型成交套数对比 134
图表69：2007年西安消费者购房目的调查情况 140
图表70：2007年西安市购房贷款买房比例调查情况 141
图表71：2007年西安市高档住房环境需求情况调查图 142
图表72：别墅市场需求调查被访者个人背景图 152
图表73：别墅需求调查被访者从业情况图 153
图表74：别墅需求调查被访者个人资产情况比例图 153
图表75：别墅需求调查被访者个人收入情况图 154
图表76：别墅需求调查被访者私车情况分布比例图 155
图表77：2007年3月中央人民银行关于调整人民币利率情况 265
