全国房地产供

第一章房地产相关概况 11
1.1房地产概述 11
1.1.1房地产的定义 11
1.1.2房地产的类型 11
1.1.3房地产业的主要涵盖领域 12
1.1.4房地产业的特点 13
1.2上海房地资源详细 14
1.2.1经营性土地供应计划情况 14
1.2.2上海市基准地价 14
1.2.3上海市土地利用总体规划 18
1.2.42006年土地利用计划 38
1.3房地产市场概述 39
1.3.1房地产市场的概念 39
1.3.2房地产市场的运行环境 39
1.3.3房地产市场的影响因素 40
第二章房地产行业发展概况 43
2.1世界房地产行业发展状况 43
2.1.1全球性房地产市场过热概况 43
2.1.2全球流入房地产市场的资本增加 47
2.1.3世界房地产市场一片繁荣 48
2.1.4全球房产市场开始降温 50
2.2中国房地产市场回顾 52
2.2.1房地产行业发展概况 52
2.2.2 2002年中国房地产行业市场状况 59
2.2.3 2003年中国房地产行业市场回顾 65
2.2.4 2004年中国房地产市场分析 71
2.2.5 2005年中国房地产市场分析 79
2.3 2006年中国房地产市场分析 91
2.3.1 2006年—2007年中国宏观经济分析 91
2.3.2 2007年房地产动向预测 113
2.3.3 2007年对中国房地产开发的建议 118
2.4 当前房地产市场发展中出现的问题及对策 118
2.4.1中国发展房地产急需解决的问题 118
2.4.2房地产行业市场开发中存在的问题 123
2.4.3解决房地产问题的对策分析 130
2.4.4房地产企业集团发展的对策与思路 132
第三章上海市房地产行业分析 135
3.1 2003年－2006年上海房地产行业发展回顾 135
3.1.1 2003年上海房地产市场的四大特征 135
3.1.2 2004年上海房地产行业分析 136
3.1.3 2005年上海房地产市场出现的五大现象 143
3.2目前上海市房地产行业现状分析 144
3.2.1政策对上海房地产市场的发展影响 144
3.2.2 2006年上海房地产市场综述 146
3.2.3 2006年上海房地产市场的价格分析 147
3.3上海市旅游房地产分析 148
3.3.1旅游房地产的概述 148
3.3.2旅游房地产的风险分析 151
3.3.3上海旅游房地产的发展现状与可行性分析 153
3.3.4上海旅游房地产发展的制约因素 153
3.3.5保障上海旅游房地产市场理性发展的对策 154
3.4上海房地产市场的供给分析 154
3.4.1供需矛盾拉动城市地价上涨 154
3.4.2 2003年上海松江新城区土地需求大 155
3.4.3 2005年上海土地紧张遭遇供地瓶颈 157
3.4.4 2006年上海开发商遭遇土地“地荒” 159
3.5上海市房地产行业的问题与对策分析 160
3.5.1上海市房地产市场存在的主要问题 160
3.5.2完善政策环境促进上海房地产市场的发展 161
3.5.3促进上海房地产发展的宏观策略措施 162
3.5.4促进上海房地产发展的微观策略分析 163
第四章上海市住宅市场 164
4.1目前国内住宅市场现状分析 164
4.1.1住宅私有率过高导致贫富差距严重 164
4.1.2国内住宅市场吸引外资大量投入 165
4.1.3中国住宅市场发展的金融问题 167
4.1.4 2006年国内住宅市场发展趋势 171
4.2上海市住宅市场现状分析 172
4.2.1 2005年上海住宅市场简述 172
4.2.2上海房地产市场流行过渡型住宅 177
4.2.3上海外围住宅市场的发展关键是区位条件 178
4.2.4 2006年上海八大住宅区域分析 179
4.3上海市高档住宅市场 184
4.3.1上海市高档住宅市场分析 184
4.3.2境外客户看好上海高档住宅市场 193
4.3.3上海中高档住宅市场现状 195
4.3.4 2006年的上海高档住宅市场 197
4.3.5上海高档住宅市场的发展趋势及营销方式 198
4.4上海住宅市场发展趋势分析 200
4.4.1宏观调控对上海住宅市场发展的影响 200
4.4.2 2007年上海住宅市场展望 200
4.4.3住房结构的变化趋势 202
4.4.4上海中心城区住宅市场发展分析 204
第五章上海市公寓市场 205
5.1目前的上海市公寓市场 205
5.1.1国际标准化公寓的概述 205
5.1.2上海投资型公寓的投资概述 205
5.1.3上海老年公寓市场需求大 207
5.2酒店式公寓 208
5.2.1酒店式公寓的概述 208
5.2.2酒店式公寓的发展优势及投资前景 208
5.2.3酒店式公寓的市场开发分析 209
5.3上海酒店式公寓市场 210
5.3.1上海酒店式公寓的分类 210
5.3.2上海酒店式公寓的区域分布 210
5.3.3上海酒店式公寓的经营管理 211
5.3.4上海酒店式公寓的物业规模 211
5.3.5上海酒店式公寓的房型 211
5.4上海市小户型公寓的开发问题及其对策 212
5.4.1目前小户型公寓存在的问题 212
5.4.2小户型公寓的优化对策 214
第六章上海市别墅市场 215
6.1别墅概述 215
6.1.1别墅的概述 215
6.1.2别墅概念不清导致市场混乱 216
6.1.3弄清别墅的概念迫在眉睫 216
6.1.4城市别墅概述 217
6.2中国别墅市场现状 218
6.2.1中国别墅市场概况 218
6.2.2国内别墅市场迎来第三次热潮 219
6.2.3中国新别墅时代正来临 221
6.3上海市别墅市场回顾 222
6.3.1上海经济型别墅市场热卖 222
6.3.2 2006年上海别墅价格分析 224
6.3.3 2006上海别墅市场区域分析 227
6.4上海市别墅市场现状分析 228
6.4.1上海别墅市场基本概况 228
6.4.2上海别墅市场六大重点板块 233
6.4.3上海别墅市场朝稀缺产品靠拢 236
6.4.4 2006年上海别墅市场主流为中档别墅 238
6.5上海别墅市场发展趋势分析 238
6.5.1 2007年上海别墅价格发展趋势 238
6.5.2上海别墅市场前景迷离 239
6.5.3上海别墅市场发展新动向 240
第七章上海市商业地产市场 241
7.1商业地产概述 241
7.1.1商业地产的定义 241
7.1.2商业地产的现状分析 241
7.1.3浅析商业地产新概念 241
7.1.4上海商业地产的经营模式分析 243
7.2 2005年－2006年上海市商业地产市场 244
7.2.1 2005年商业地产的转折年 244
7.2.2 2006年上海商业地产风险分析 249
7.2.3 2006年上海商铺市场从差异化中寻找机遇 249
7.2.4上海投资经济型酒店成商业地产热门 250
7.2.5 2006年中国商业地产的六大趋势 251
7.3上海市商业地产发展趋势分析 252
7.3.1上海商业地产十一五发展思路 252
7.3.2郊区成上海商业地产未来发展重点 254
7.3.3未来上海商业地产新主流 256
7.4上海商业地产发展中存在的问题 257
7.4.1上海商业地产发展的问题 257
7.4.2 2006年上海商业地产反差预警 258
7.4.3商业地产误区及建议分析 259
第八章上海市写字楼市场 260
8.1写字楼投资 260
8.1.1写字楼投资的原则 260
8.1.2写字楼投资要素分析 260
8.1.3写字楼投资的不利因素 262
8.2中国写字楼市场分析 263
8.2.1 2003年的写字楼市场 263
8.2.2中国小户型写字楼市场热销 265
8.2.3国内写字楼市场前景不容乐观 266
8.3上海市写字楼发展状况回顾 269
8.3.1 2003年的上海写字楼市场 269
8.3.2 2004年上海写字楼的投资热点 270
8.3.3 2005年上海写字楼租金水平位列亚太地区前十名 273
8.4上海市写字楼行业现状分析 274
8.4.1上海写字楼市场的现状分析 274
8.4.2 2006年上海写字楼市场的投资热点 278
8.4.3上海“5A”写字楼成市场新宠 279
8.4.4上海甲级写字楼市场现状及发展趋势 280
8.4.5上海写字楼市场已发展成熟 285
8.5上海市写字楼发展前景与趋势 286
8.5.1上海写字楼市场的发展趋势 286
8.5.2上海写字楼市场发展后劲强大 287
8.5.3 2007年上海写字楼市场发展持续火爆 294
8.5.4上海乙级写字楼市场发展差强人意 296
第九章上海市商铺地产市场 296
9.1商铺概述 296
9.1.1商铺的定义 296
9.1.2市场类商铺的概念 298
9.1.3商业街商铺的概念 298
9.2商铺投资 298
9.2.1商铺投资的概述 298
9.2.2商铺投资的种类 298
9.2.3商铺投资与其他投资的区别 299
9.2.4商铺投资的特点 301
9.2.5投资商铺评估很重要 302
9.3上海市商铺地产发展趋势 304
9.3.1 2007年上海商铺市场寻求机遇 304
9.3.2未来三年社区商铺商机无限 305
第十章上海市二手房市场 306
10.1二手房概述 306
10.1.1二手房的概念及种类 306
10.1.2二手房升值的因素 306
10.2中国二手房市场分析 307
10.2.1国内二手房市场呈现七大特点 307
10.2.2 2006年二手房市场概述 309
10.2.3中国的二手房市场已回暖 312
10.2.4 2006年京、津、沪二手房市场回顾 313
10.3上海市二手房市场分析 317
10.3.1 2006上海二手房市场行情回顾 317
10.3.2 2006年上海二手房市场的特点 318
10.3.3 2006年上海中高档二手房热卖区域 320
10.3.4动迁户置业需求拉动上海二手房市场 321
10.4上海市二手房市场发展趋势 322
10.4.1 2007年上海二手房市场走向分析 322
10.4.2 2007年上海二手房市场三大新看点 324
10.4.3上海二手房下调使市场出现波动 324
10.4.4上海二手房市场受限外政策影响 325
第十一章重点企业介绍 326
11.1陆家嘴集团 326
11.1.1公司简介 326
11.1.2 2005年－2006年公司经营状况分析 327
11.1.3 2006年陆家嘴面临的经营环境 362
11.1.4陆家嘴的经营计划 363
11.1.5陆家嘴集团告别单一土地批租模式 363
11.2中远发展 364
11.2.1公司简介 364
11.2.2 2005年－2006年公司经营状况分析 364
11.2.3中远发展回顾展望 367
11.3兴业房产 368
11.3.1公司简介 368
11.3.2 2005年－2006年公司经营状况分析 369
11.3.3在经营管理中出现的困难及其解决的方案 372
11.4外高桥 372
11.4.1公司简介 372
11.4.2 2005年－2006年公司经营状况分析 373
11.4.3外高桥存在的主要优势和和困难 376
11.4.4外高桥发展机遇和挑战 376
11.4.5 2006年外高桥面临的经营环境 378
11.4.6 2006年外高桥经营计划 378
11.5汤臣集团 379
11.5.1公司简介 379
11.5.2 2005年汤臣集团利润大幅下降 380
11.5.3汤臣集团扬言打造“贵族社区” 381
第十二章上海市房地产市场渠道策略分析 382
12.1房地产市场销售渠道的结构 382
12.1.1直接销售渠道 382
12.1.2间接销售渠道 382
12.2上海市房地产中介 383
12.2.1上海房地产中介模式分类 383
12.2.2与房地产经纪人制的比较 383
12.3房地产广告 384
12.3.1房地产与广告关系密切 384
12.3.2房地产广告存在的十大误区和怪现状 384
12.3.3房地产广告的整顿 386
12.4物业管理 386
12.4.1物业管理的概念、类型及法律关系 386
12.4.2房地产与物业管理的关系 387
12.4.3中国物业管理发展现状 388
12.4.4约束物业管理发展的立法缺陷 389
12.4.5物业管理方式的借鉴 391
第十三章上海市房地产行业投资分析 394
13.1上海市房地产投资机会分析 394
13.1.1房地产不同投资方式的比较 394
13.1.2上海房地产的投资可能性分析 395
13.1.3上海房地产的投资市场分析 395
13.2上海市房地产行业投资热点分析 397
13.2.1目前上海房地产行业的投资热点 397
13.2.2商铺成目前上海房地产的投资重心 400
13.2.3上海高档住宅的投资分析 402
13.3上海市房地产行业投资风险分析 402
13.3.1房地产行业的投资风险 402
13.3.2我国房地产投资风险的总体状况及变化趋势 403
13.3.3各类房地产投资风险的差异分析 404
13.3.4上海写字楼个人投资风险增加 405
13.3.5上海楼市不可忽视的政策风险 405
13.3.6上海小房型火爆投资危机紧密跟随 407
13.4上海市房地产行业投资建议 407
13.4.1房地产行业个人投资动机分析 407
13.4.2上海房地产市场中的六种投资产品 409
13.4.3上海写字楼市场飘红 投资要谨慎 411
第十四章上海市房地产行业融资分析 413
14.1中国房地产融资概况 413
14.1.1中国房地产开发的融资模式分析 413
14.1.2中国房地产上市公司债务融资水平分析 413
14.1.3中国房地产融资渠道渴望改革 416
14.1.4中国房地产行业的融资方向 419
14.1.5国内房地产行业融资信托的创新 419
14.2房地产信贷分析 422
14.2.1中国房地产信贷结构变化大 422
14.2.2中国房地产信贷政策分析 422
14.2.3中国房地产信贷面临的风险分析 423
14.3上海市房地产融资分析 423
14.3.1上海房地产信托融资的发展分析 423
14.3.2外资融资对上海房地产行业的影响 426
14.4上海市房地产融资对策 428
14.4.1分析房地产开发融资的新策略 428
14.4.2降低房地产信贷风险的对策分析 430
14.4.3资产证券化融资分析 431
14.4.4商业地产十一大融资渠道 433
第十五章房地产行业发展前景分析 439
15.1中国房地产行业发展前景 439
15.1.1国情需要导致房地产和住宅的快速发展 439
15.1.2国内房地产的宏观调控分析 443
15.1.3中国房地产行业未来发展趋势 445
15.1.4中国房地产市场未来的经营取向 450
15.1.5中国房地产发展状况与发展趋势预测分析 452
15.2上海市房地产行业发展趋势分析 459
15.2.1上海房地产业未来发展方向 459
15.2.2上海房地产市场的几大趋势 461
15.2.3上海超大城市房地产发展的误区 463
第十六章房地产政策分析 466
16.1中国房地产业的国家调控分析 466
16.1.1国务院提出八项措施引导调控房地产市场 466
16.1.2"国六条"新政对房地产市场的影响 467
16.1.3《关于做好稳定住房价格工作的意见》 467
16.1.4中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率 470
16.2中国房地产新政解读 471
16.2.1解读九部委地产新政 471
16.2.2房地产新政策的关键和关键的政策 475
16.2.3中国房产新政触动各地楼市 478
16.2.4国土资源部出台土地出让制度的两部新规 479
16.3政策对上海房地产发展的影响 481
16.3.1近期出台政策介绍 481
16.3.2政策性质和背景分析 485
16.3.3上海房地产政策的走向 493
16.3.4房地产政策传导机制和影响特征分析 494
16.3.5市场表现和政策影响分析 496
16.3.6国家金融政策调控对上海房地产市场的影响 497
16.4政策法规介绍 514
16.4.1中华人民共和国土地管理法 514
16.4.2中华人民共和国城市房地产管理法 528
16.4.3经济适用住房开发贷款管理暂行规定 534
16.4.4商业银行房地产贷款风险管理指引 538
16.4.5中华人民共和国招标投标法 543
16.4.6招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 552
16.4.7协议出让国有土地使用权规定 556
16.4.8上海市房地产登记条例（修订） 559
16.4.9上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定 568
16.4.10上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法 569

图表1上海市经营性土地供应计划情况 17
图表2上海市基准地价表 20
图表3：1996年上海市土地利用现状平衡表 24
图表4：上海市工业用地占城镇村及工矿用地比例 25
图表5：土地利用分区面积表 38
图表6房地产市场运行环境的影响因素 44
图表 7：GDP和工业季度增速 96
图表 8：居民收入和消费增长 96
图表 9：三大价格指数同比增长 97
图表 10：净出口、实际利用外资和外汇储备增加 98
图表 11：人民币对美元汇率走势 99
图表 12：货币供给及贷款增长 100
图表 13：城镇固定资产投资增长 101
图表 14：房产投资及房屋销售价格增长 102
图表 15：某市收费项目一览表 130
图表 16：企业贷款利率一览表 131
图表 17上海土地购置面积变化趋势图 176
图表 18：上海土地购置面积及增长率 177
图表 19：上海完成开发土地面积变化趋势图 177
图表 20：上海完成开发土地面积及增长率 177
图表 21上海土地市场存量 单位：万平方米 178
图表 22上海房地产开发投资额变化趋势 179
图表 23上海房地产开发投资额及增长率 179
图表 24上海商品房新开工面积变化趋势图 180
图表 25上海商品房新开工面积及增长率 180
图表 26上海商品房竣工面积变化趋势图 181
图表 27上海商品房竣工面积及增长率 181
图表 28:投资写字楼案例(表) 265
图表 29新增写字楼项目供应面积 280
图表 30:新增写字楼项目租售情况 280
图表 31：新增写字楼项目基本情况 281
图表 32：重点区域写字楼租赁市场基本情况 281
图表 33：上海重点区域写字楼租赁市场租金变化图 282
图表 34：市场吸纳分布 285
图表 35：2006年京、津、沪二手房交易均价 318
图表 36：2006年1——12月北京二手房市场租售比 319
图表 37：2006年1——12月上海二手房市场租售比 320
图表 38：计提比例 332
图表 39：各类固定资产折旧率 334
图表 40：无形资产的摊销年限 335
图表 41：公司适用的税种与税率 337
图表 42：公司适用的费种与费率 337
图表 43：控股子公司及合营企业 337
图表 44：货币资金 338
图表 45：应收账款 339
图表 46：合并数 339
图表 47：其他应收款期末数中金额较大的债务人情况 339
图表 48：单位经营坏账明细 340
图表 49：预计损失计提坏帐准备 340
图表 50：05年度内实际转销的其他应收款性质、理由及其金额 340
图表 51母公司 340
图表 52其他应收款期末数中金额较大的债务人情况 341
图表 53特别坏账准备 341
图表 54预付货款 341
图表 55存货 342
图表 56转让场地开发支出 342
图表 57出租开发产品 342
图表 58商品房建设支出 343
图表 59动迁房建设支出 343
图表 60公共建筑建设支出 343
图表 61商品房 344
图表 62动迁房 344
图表 63存货跌价准备金计提情况 344
图表 64明细项目 345
图表 65长期股权投资（权益法） 345
图表 66长期股权投资 345
图表 67股权投资差额 346
图表 68股票投资 346
图表 69计提减值准备 346
图表 70其他长期股权投资 347
图表 71计提减值准备 347
图表 72明细项目 347
图表 73长期股权投资. 348
图表 74计提减值准备 348
图表 75股权投资差额 348
图表 76股票投资 349
图表 77减值准备 349
图表 78其他长期股权投资 349
图表 79差异计提减值准备 350
图表 80长期债权投资 350
图表 81长期债券投资 350
图表 82原值和累计折旧 351
图表 83固定资产 351
图表 84累计折旧本年增减变动原因分析 352
图表 85无形资产 352
图表 86其他长期资产原值和累计摊销 353
图表 87其他长期资产跌价准备 353
图表 88其他长期资产净值 354
图表 89短期借款 354
图表 90应付账款 354
图表 91预收帐款帐龄分析表 355
图表 92预售房产收款 355
图表 93帐龄超过1年的预收帐款主要明细 355
图表 94应付股利 355
图表 95应交税金 355
图表 96其他应付款 356
图表 97预提费用 356
图表 98预计负债 356
图表 99一年内到期的长期负债 356
图表 100专项应付款 356
图表 101股本结构 357
图表 102资本公积 357
图表 103盈余公积 357
图表 104未分配利润 358
图表 105分部报表 358
图表 106报告期内各项目的收入金额 359
图表 107母公司 359
图表 108主营业务税金及附加 359
图表 109财务费用 360
图表 110合并数 360
图表 111母公司 360
图表 112补贴收入 361
图表 113营业外收入 361
图表 114营业外支出 361
图表 115收到的其他与经营活动有关的现金 361
图表 116支付的其他与经营活动有关的现金 362
图表 117存在控制关系的关联方简况 362
图表 118存在控制关系的关联方的注册资本及其变化(金额单位：万元) 362
图表 119存在控制关系的关联方所持股份或权益及其变化(金额单位：万元) 363
图表 120不存在控制关系但有关联交易的关联方 363
图表 121关联交易事项 364
图表 122关联方应收应付款项余额 364
图表 123非经常性损益对本公司合并净利润的影响 366
图表 124财务数据 368
图表 125快速导读 369
图表 126 业务构成及毛利率 369
图表 127主营收入及成本 369
图表 128股本及每股收益 370
图表 129控盘状况 370
图表 130 利润构成 370
图表 131 基金持股变 371
图表 132公司简介 372
图表 133财务数据 373
图表 134快速导读 373
图表 135业务构成及毛利率 374
图表 136主营收入及成本 374
图表 137股本及每股收益 374
图表 138控盘状况 375
图表 139利润构成 375
图表 140基金持股变化 375
图表 141财务数据 377
图表 142快速导读 377
图表 143业务构成及毛利率 378
图表 144主营收入及成本 378
图表 145股本及每股收益 378
图表 146控盘状况 379
图表 147利润构成 379
图表 148基金持股变化 379
图表 149:2006年上海房地产投资市场主要成交纪录 401
图表 150:外资与国内房地产商的合作模式 402
图表 151：上市公司公司介绍 403
图表 152入世后中国房产行业利用外资数额 430
图表 153:调控的政策导向顺序 492
图表 154预售楼盘供应分布 504
图表 155住宅成交均价(行政分区) 505
图表 156住宅成交均价（按环线分区） 505
图表 1575月份上月销售 506
图表 158:住宅5月份上月销售：面积分段 506
图表 159：住宅5月份销售：价格分段 507
图表 160：二手房市呈现出量减价稳的特点 509