2006年上半年，深圳特区内住宅三级市场的总体发展形势较好。虽然受宏观调控影响，在第二季度出现了一定程度的观望气氛，但是随着特区内一手楼供应量的逐渐减少，更多的人把置业的目光投向了二手楼市场，二手楼的成交价和成交量都得到了大幅上升，涌现了一批热点片区。市场普遍表现为供不应求，价格上涨迅速。

一、上半年市场特点

楼价整体上涨较快，南山引领价格上升趋势

上半年关内各行政区中，福田区二手楼价继续遥遥领先，均价在9000元/平方米左右，福田因为二手楼价格一直比较高，基数比较大，增长速度不明显，但实际价格上升的也很快。南山价格上涨最为迅猛，月平均增长速度达到5％左右，价格直逼福田区。盐田的月平均增长速度在4％左右，罗湖的增长速度相对缓慢。

图表 28  06年上半年各行政区二手楼价走势图

成交量超过一手房，供应跟不上需求

国土局的数据显示，05年上半年二手楼成交总面积为299.43万平方米， 06年上半年预计成交324.49万平方米左右，同比上涨约8.4％，可见市场对二手楼的需求在上升。这主要是因为关内新楼的供应非常有限，价格也非常高，令越来越多的人将置业的目标转向了二手楼市场。值得注意的是，特区内二手房的成交面积已经超过一手房，比一手房成交面积多出30％左右。这充分说明，二手房已成为特区内楼市的主流。

另外，根据深圳房地产统计年鉴的数据，截止至2005年12月31日，深圳市的存量房（包括商品住宅和安居房）已达8879.65万平方米，套数接近100万套。虽然这些数字非常可观，但是真正流入三级市场的并不多。经过市场调查，结合世华系统的数据，业主放盘出来可供交易的在20万套左右，其中有相当一部分还只是出租，并不出售。如果再去掉一些价格高得离谱或业主根本无心出售的盘源，所剩的有效盘源估计不会超过10万套。这样的供应显然无法满足目前市场上旺盛的购房需求。 深圳目前的新盘主要集中在关外，关内特别是福田和罗湖区的新盘供应量都特别少，而置业群体主要集中在特区内，这使得特区内的二手房供应承受着巨大的需求压力。

宏观政策对关内市场影响较大

上半年国家出台了一系列的政策来调控房地产市场，先是利率的提高，接着国六条为房地产调控指明方向，5月29日九部委的"国十五条"终于应运而生。 "国十五条"给住宅三级市场带来明显的观望气氛，抑制了关内二手楼市价格的上涨，也使得成交量大幅下降。

06年1、2月份受节假日的影响，特区内的二手楼市场整体放盘量比较少，成交不活跃。从3月份开始，业主纷纷入市，3、4月份市场成交最为活跃，其中3月份成交量环比上涨80％左右，比上年同期上涨18％，4月份的成交和3月份基本持平。5月份在新政策出台气氛的笼罩下，业主和客户观望居多，很多业主试探性的放盘，市场整体的放盘量变化并不大，二手房成交开始萎靡，关内二手房成交环比下降11％。5月底新政策出台后，由于市场前景并不明朗，市场的观望气氛更加浓厚，6月份成交环比下降40％，新政策对一部分投资客有较大影响，6月份市场的放盘量环比增长近30％。

中小户型依然是市场成交的主体

上半年特区内成交的二手房中，90平方米以下所占的比例大概是58％，中小户型依然是成交的主体，其中60～90平方米的成交量占了32％，90～120平方米占的比例为23％，中等面积的两房和三房最受消费者喜爱。

福田和南山的大户型的成交比例大于全市平均水平，特别是福田区，150平方米以上的成交量占到了12％；罗湖和盐田的二手房成交以90平方米以下的小户型为主，罗湖90平方米以下的成交量占了73％，盐田占了77％，远高于全市水平。

图表 29  特区内成交物业面积分布图

成交均价8116元/平方米，福田价格高企

特区内上半年二手房的成交均价大概8116元/平方米，在上半年成交的二手房当中，4000～8000元/平方米的成交量所占的比例为62％，这个价格区间是市场成交主体，其中6000～8000元/平方米的成交占了33％。特区内4000元/平方米以下的比例只有4％，而全市上半年有21％的成交中是在4000元/平方米以下；而10000元/平方米以上的成交比例为13％，高于全市总体的7％。 上半年福田区4000元/平方米以下的房子已经很难找，二手房价格主要集中在6000元/平方米以上，而8000～10000元/平方米的成交所占的比例有32％，10000元/平方米以上的比例有18％；罗湖、南山、盐田区的二手房价主要集中在4000～8000元/平方米。

报告目录 1
第一章　房地产的相关概念 13
1.1　房地产业的定义及分类 13
1.1.1　房地产定义 13
1.1.2　房地产的分类 13
1.1.3　房地产业主要涵盖的领域 14
1.2　房地产的形态与特点 14
1.2.1　房地产的自然形态 14
1.2.2　房地产行业的特点 14
1.3　影响房地产价值的因素 15
1.3.1　影响房地产价格的一般因素 15
1.3.2　影响房地产价格的个别因素 18
1.4　房地产发展周期 19
1.4.1　房地产发展周期理论的回顾与评析 19
1.4.2　世界各国、地区房地产发展周期的不同特点 20
1.4.3　中国房地产发展过热是周期性波动的表现 21
第二章　中国房地产行业发展概况 24
2.1　中国房地产行业特征与发展历程 24
2.1.1　中国房地产行业的特征分析 24
2.1.2　中国房地产行业的发展历程 24
2.1.3　中国房地产业在国民经济中的地位 25
2.2　中国房地产行业分析 25
2.2.1　房地产行业发展概况 25
2.2.2　2005年房地产业发展分析 28
2.2.3　2006年房地产概况 33
2.3　2006-2007中国房地产业数据分析 34
2.3.1　2006-2007年中国房地产开发投资情况 34
2.3.2　中国房地产开发资金来源情况 34
2.3.3　2005-2006上半年中国商品房建筑与销售情况 39
2.3.4　2006年中国房地产土地开发与销售情况 39
2.3.5　2005-2006年各地区商品房销售情况 40
2.4　中国地产存在的问题 41
2.4.1　中国房地产市场存在的五大矛盾 41
2.4.2　中国房地产市场供需失衡 42
2.4.3　中国房地产品牌缺乏影响力 44
2.4.4　2005年中国房地产市场存在的主要问题与分析 46
2.5　中国房地产行业发展策略 48
2.5.1　中国房地产行业主要对策分析 48
2.5.2　解决房地产开发问题的对策 53
2.5.3　房地产企业集团发展的对策与思路 55
2.5.4　中国房地产行业发展趋势的特点 56
2.6　中国“十一五”期间房地产市场发展分析 59
2.6.1　“十一五”期间中国房地产市场发展态势判断 59
2.6.2　“十一五”期间中国房地产市场呈现上述特点的原因 60
2.6.3　关于我国房地产市场发展的几点认识 61
第三章　深圳房地产的发展环境 62
3.1　深圳宏观概况 62
3.1.1　深圳市政区概况 62
3.1.2　深圳市交通运输概况 63
3.1.3　产业结构 68
3.1.4　深港合作 69
3.2　深圳经济发展状况 69
3.2.1　深圳经济发展优势 69
3.2.2　深圳市经济发展状况 71
3.2.3　2006年深圳经济运行的总体情况 73
3.2.4　2006年深圳工业经济总体走势 73
3.3　深圳居民收入及消费水平 81
3.3.1　深圳住房消费水平不断提高 81
3.3.2　深圳居民的消费结构性调整 82
3.3.3　深圳市民家庭经济水平调查 84
3.4　深圳市城市建设规划 86
3.4.1　深圳城市职能及发展目标 86
3.4.2　城市布局规划 88
3.4.3　深圳土地总体规划利用 90
第四章　深圳房地产市场分析 92
4.1　深圳房地产发展阶段 92
4.1.1　体制改革探索与市场培育阶段（1980—1987年） 92
4.1.2　体制改革深入与市场发展阶段（1987—1994年） 92
4.1.3　短暂的阵痛与快速恢复期（1994-1998年） 93
4.1.4　由高速发展向平稳发展过渡（1998—2005年） 93
4.2　深圳房地产业发展概况 94
4.2.1　2002-2004年深圳房产发展分析 94
4.2.2　2005年深圳房地产市场发展 99
4.2.3　2006年上半年深圳市房地产市场状况 114
4.3　2006年1-6月深圳房地产数据分析 122
4.3.1　2006年1-6月深圳商品房销售情况（按照用途分类） 122
4.3.2　2006年1-6月住宅销售情况 128
4.3.3　2006年1-6月各行政区住宅销售价位统计 130
4.3.4　2006年1-6月预售面积统计 131
4.4　深圳各区域房地产发展概况 132
4.4.1　罗湖区 132
4.4.2　福田区 134
4.4.3　南山区 137
4.4.4　盐田区 137
4.4.5　宝安区 140
4.4.6　龙岗区 142
4.5　深圳房地产发展的示范作用 145
4.5.1　制度规范、市场竞争促进深圳房地产发展 145
4.5.2　政府有关管理政策更开放、透明、规范 146
4.5.3　开发营销理念先进 150
第五章　深圳土地市场现状 152
5.1　深圳土地市场概述