“经纪公司吃差价实际上对二手房的价格起到推波助澜的作用。”链家地产市场总监金育松如是说。

　　10月31日，建设部、中国房地产估价师与房地产经纪人学会联合发布《中国房地产经纪执业规则》，其中明确提出：“房地产经纪机构不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益。”与此同时，北京市建委开展北京市房地产经纪行业专项整治，正式叫停现金收房。

　　而后，11月9日，北京市房地产中介行业协会陈同顺透露，就在前一天，北京市房地产中介行业协会已经向其会员发出了关于不赚取差价的倡议书。其要点包括：首先，对标的物作真实的查证，不允许做虚假广告和推介；第二，要对业主出售的房屋提供真实的价格，不得蓄意提价和降价赚取差价；第三，要由买卖双方当面洽商并签署买卖协议；第四，从事存量房业务的会员单位，要将倡议书在自己的店面公示，并且公示自己公司的投诉电话；第五，公示中要标榜“如果吃差价的行为查证属实，吃一赔二”。协会将向社会公布响应倡议的中介公司，并对其中违反倡议的公司进行网上公示和媒体曝光，严重的开除会籍甚至交由相应的政府部门处理。

　　调查显示，超过60%的网友赞成取消现金收房和其他禁止吃差价的行为。

　　任何形式的吃差价行为都被禁止

　　以往，对什么是差价、什么样的行为才叫吃差价有各种理解，最新颁布的《规则》中对“差价”做出明确界定：

　　差价，是指通过房地产经纪促成的交易中，房屋出售人（出租人）得到的价格（租金）低于房屋承购人（承租人）支付的价格（租金）的部分。

　　目前市场上主要有三种吃差价的方式：

　　一种是经纪公司或经纪人隐瞒出租人或者是出卖人给出的真实价格，而以更高的价格卖给或租给买受人或承租人，这是吃差价的普遍现象。

　　另一种通常不叫差价，而叫“奖励金”。比如说这个房子卖100万，经纪人或经纪公司卖120万，超出的20万由客户与经纪人分成，这部分又被看作是佣金的一种形式。

　　还有一种就是通常所说的吞吐或现金收房。经纪公司把房子买（租）回来，再以高于买进（租赁）的价格卖（租）出去。

　　而按照上述定义，中国房地产估价师与房地产经纪人学会副秘书长赵鑫明解释，不论是隐瞒、奖励或者是吞吐，任何形式的吃差价行为都不允许。

　　如果业主希望现金收房

　　隐瞒买卖双方实际信息，低进高出，赚取差价，这是职业道德所不允许的。但是象上述的奖励金的方式，客户明显知道并同意经纪人吃差价；此外，某些客户由于家人生病、个人公司运作等问题急需资金周转，也同意或希望经纪公司现金收房，以及早兑现现金流。在类似的情况下，经纪公司或经纪人为什么不能吃差价，现金收房对客户的弊端又在哪里？

　　赵鑫明和陈同顺认为，以上行为都与经纪人和经纪行业本身相悖，中介机构的市场定位就是居间或代理，是委托服务，通过自己的穿针引线，提供劳务服务，提供信息，包括代办相关的手续，获取应得的佣金，它不是经营实体。出卖人提出的价格和承租人实际支付的价格应该一致。

　　考虑到现实因素的存在，并不是不允许现金收房这种业务模式的存在，但这样的业务不应该由中介公司执行，应该由专门的经营性机构，比如基金公司等，在国外就有这样的公司专门进行现金收房的业务。

　　对委托人而言，即便是现金收房，在签订合同到办理过户大概有一个月的时间，期间如果发生意外，产权所有权人的责任无法回避。

　　由于二手房交易营业税、个税等相关费用的增加，使得现金收房的成本提高，事实上现在直接作吞吐业务的中介已经很少，金育松介绍，大部分中介采取“公证”的方法挣取差价：经纪公司与业主签署公证协议，而非买卖合同，有权代表业主来和买房人接触。这种情况下，一旦发生意外委托人更脱不了干系。

　　实际上，现金收房的背后，更容易引发的是资金问题。“一个中介公司有多大的实力，哪来这么多的巨款去买一套、两套甚至多套的房屋，资金来源在哪？从现在出事的公司来看，归根到底都是占用和挪用了客户的资金。当经纪公司的资金链一旦发生断裂，这笔资金无法追讨，反过来殃及委托人。一桩房屋买卖的经济行为酿成了社会问题。”

　　作为市场实操人士，金育松指出，吃差价、现金收房还会对房价过快增长造成一定的危害。“很明显，现在绝大部分业主把房子委托给经纪公司的时候，基本上对市场价格有所了解，经纪公司要想吃差价必然要炒作房价，对二手房的价格起到推波助澜的作用。”

　　“半年不开张，开张吃一年”

　　在行里有一种说法 “半年不开张，开张吃一年”，说的是一些小的公司根本不靠佣金收入，靠的就是吃差价，有时候一年都做不了一个单子，但是做一个单子就可以生存好长时间。

　　之所以热衷于吃差价，说到底，就是追逐利润。据金育松介绍，吃差价的利润和正常经纪公司收取的代理费明显不是一个数量级。北京市经纪公司代理费最高是3％，低的有2.5％、2％，甚至有一些小的经纪公司都打5折，甚至有的就收几千元，对这些经纪公司，如果依靠正常代理费（即佣金）维持业务根本不现实，因此他们的重点没有放在佣金上，而是差价。“更客观地说，正因为背后有吃差价带来的高额利润，所以才不重视佣金。”

　　是不是3%的利润佣金不足以支持经纪公司的正常运转，这个比例是否过低？“北京市的比例已经算高的，外地有的只收1％、2％。如果企业做得规范，有相当程度的市场份额，这个比例的佣金不仅仅是维持企业运转，而且还有利润。但是对于操作不是很规范的公司，本身从上到下就有很多管理漏洞，再加上佣金还要打很多折扣，这种情况下自然难以维持。” 金育松说。

　　掐断现金收房的资金链 哪种资金监管模式更安全

　　前文中提到，现金收房的背后往往隐藏资金问题，现金收房需要强大的资金链。从京城最著名的坚石事件到去年的佰家事件、再到最近北京城市花园的案例以及天津1.5亿资金被挪用的现象，还有中国房地产估价师与房地产经纪人学会公布的十大违规典型，无一不与资金有关，客户资金被挪用甚至于被经纪公司卷款逃跑时有发生。

　　一般来说，从买卖双方签订合同到办理过户有个时间差，这段时间买方的资金放在经纪公司的账户上，由经纪公司代为保管和办理过户，过户后再打到卖方的账户里，也就是在这段时间，很可能出现资金被经纪公司挪用的情况，比如现金收房或用作其他投资。

　　建设部副部长刘志峰近日表示：经纪机构不得管理客户交易资金，以杜绝挪用、占用客户的房地产交易资金的行为，保障交易资金安全。

　　除了经纪机构监管客户交易资金，目前还有其他几种方式，一，政府的监管，就是买卖双方把交易的资金放在政府的监管部门；二，金融监管，也就是协议监管，买卖双方和经纪机构、金融机构签订多方协议，对资金的使用、划转作出规定，银行依协议做事；三，独立第三方监管模式，既不是买卖双方，也不是经纪公司，也不是银行，在经纪公司之外有独立第三方单独做资金监管，在台湾等地有这种方式，在北京目前几乎没有操作。内地主要是这三种方式。

　　此外，在香港还有一种方式就是由律师事务所进行监管，不是完全独立的第三方，由买卖双方各找一个自己信任的律师楼来监控资金，资金怎么划拨由两个律师来谈。

　　从03年开始，建行就已推出资金监管的业务，但其效果不理想。一方面由于手续比较繁琐，时间成本高；二是由于银行毕竟不参与到交易过程当中，控制不了整个权属转交的过程，如果物业交接出现问题，这时候资金转还是不转，银行把握不住，总是需要中介公司在其中参与。

　　21世纪中国不动产北京区域金融部经理 卢亭莉介绍，去年，21世纪、链家等中介公司在此基础上自发推出了一种模式，即在银行开设专用帐户，在人民银行备案，该账户不受公司债券债务的影响，即使中介公司不存在了，法院也不会查封专用帐户的钱。银行只有同时收到来自买卖双方和经纪公司三方的授意时才转账。

　　但是，目前链家的客户采取这种方式的只有百分之几，21世纪不动产由于高端客户居多，该比例能达到50%。

　　究竟哪种方式更安全，更适合内地市场？

　　赵鑫明认为几种模式各有优缺点，还没有一种非常理想的模式。比如政府监管相对来说比较安全，但这与政府机构的职能背道而驰，政府的行政监管就变成了具体操作。

　　协议监管，比如银行监管，面临的最大的问题是，一旦各方发生争执，有一方不签约，听谁的，资金是转还是不转，要是走司法程序时间很长。另外，还要分辨三方协议签字的真实性。

　　赵鑫明和陈同顺都认为，在上述的几种模式中，第三方机构监管的模式比较好一点，独立于银行，独立于中介，独立于政府，是发展方向，更专业化。但是这个机构首先要具备业务专长才能管好资金，此外，起码政府要给它设立创造条件，比如注册资金、人员素质、规模、属性，“得给他一个名正言顺在市场当中能够生存的条件”。同样的问题是，如何保证它不挪用资金。

　　以上模式都在探索中，最终极的模式还没有形成。然而资金安全已经迫在眉睫，中介机构挪用资金的现象频频发生，就北京目前的情况来看，陈同顺建议分成两步走，第一步，所有的中介机构涉及到二手房的资金都先进入金融机构，第二步，建立真正能监督、有支配权的第三方机构。

　　解决之道--二手房交易网上签约备案

　　陈同顺透露，目前出台的是中国房地产经纪“执业规则”，其相应的法律法规正在制定当中，明年有望出台，禁止吃差价等行为将写入法规。

　　我们不仅需要制度规范、需要行业协会监管、需要消费者掌握更多的知识，还需要从内部机制上杜绝吃差价、现金收房、挪用客户交易资金的行为。

　　有一件非常重要的工作，便是二手房交易网上签约备案，一旦实行网上签约，银行就有了判断标准，知道什么时候该放钱，保证了资金安全，而采用银行监管的模式，经纪公司不可能有多余的资金去现金收房，另外，网上签约，买卖双方都知道交易价格，中介也不可能吃差价。