——访莱斯物业执行董事黄雅鑫

市场竞争愈来愈激烈，厂房中介公司所面临的压力相对其他行业来说一点也不轻，过去那种从策划到代理由一家公司包办的模式正在受到挑战，而中介市场也存在瓶颈，如何打破瓶颈、改革创新成为市场对厂房中介公司提出的新要求。

对于黄雅鑫莱说，作为一家与政府合作的“港”字号的工商业中介——莱斯物业，面对竞争对手林立中介市场、不规范的市场行情环境下，也显得忧心匆匆。

黄雅鑫是土生土长的香港人，2000年来东莞开拓国内厂房中介市场。

在东莞，港资中介大概有20家左右，但专门做工商业代理的只有莱斯物业。

“我们的经营模式是将港商和外商引到国内，通过我们在香港地区的企业资源优势，借着产业转移的大环境，引导企业向国内承接地转移。为港商和外商客户选址，办理报关与厂房投资等服务。”

“我们和政府合作，但不要以为与政府合作机会就多，事实上压力更大，无时都存在一种无形的压力。中介市场不成熟，客户对中介不认可、不信任，‘拦路虎’无处不在。”黄雅鑫的话中也道出了整个厂房中介市场的瓶颈。

厂房中介的瓶颈

厂房中介市场发展到今天，一直以来的地铺模式无法解决市场方面出现的问题。市场目前存在问题是政策影响，土地政策、产业转移、产业结构调整升级等，但政策是始终会存在的，随时都会变，不构成市场经营模式创新的一个内在的驱动因素，中介市场存在的瓶颈在是什么？驱使中介创新的真正动力是什么？

信息不对称，“作为业主或者客户来说，在通过中介公司交易厂房时，信息是不对称的，客户所掌握的市场信息相比中介公司经纪掌握的信息来说是缺失的。”黄雅鑫说，信息不对称的原因是经纪素质低，入行的门槛低，现在从业人员80%—90%都是高中毕业学历以下的，很少有大专、大本以上的。专业程度低，导致服务水平提供不了该给业主或者客户的服务，所以，作为行业市场服务产品的提供商，厂房中介公司只做到“不吃差价”这个执业本分还远远不够，提高厂房中介从业人员素质指日可待。

经纪人员流动性大，“厂房中介这个行业竞争其实是很激烈的，对于厂房经纪人来说压力很大。”黄雅鑫轻叹道。压力会造成经纪人流失，且流失的速度快。其实，“人员流动性大是厂房中介公司与经纪迫不得已的抉择，也使得很多厂房中介公司在经济的培养方面很难下定决心作长远打算。”专业性的问题在哪里都不能得到锄地的解决；诚信的问题也会因频繁的流动而没有依托。走一批，再招，素质还是一样低。

专业性缺乏，“厂房中介经纪除了要掌握专业性知识，包括建筑结构、行业运作、生产流程、市场行情等相关专业知识，还应具备高超的销售技巧。 另外会要求懂得相关的法律知识。”在中介行业打拼了十几年的黄雅鑫切身体会到，做厂房经纪不容易，能成为精英更不容易。如今，在厂房中介这个庞大的群体里，很多人专业性普遍都欠缺。

诚信的问题，中介企业一直在宣传专业性、诚信，在媒体和相关机构中宣传“诚信”的牌匾。但行业的诚信问题依然没有被社会置业人士认可。“实际上问题的症结在于，很多厂房交易是经纪人在底下操作，经纪是否专业与诚信很大程度上是同中介公司的专业诚信是脱节的。”黄雅鑫补充说。

角色转变

如今市场上形形色色的中介公司，从坐拥数十家甚至上百家门店的知名品牌企业，到只有一个小门面的个体户。 据统计，目前，东莞市的厂房中介到工商局登记的有172家，没有登记的还有400多家。新形势催生新中介“洗牌” ，这牌非但没有越洗越精，反而越洗越多，被淘汰者远不足以抵消新加入进来者，现在厂房中介市场竞争激烈堪比房地产中介。

在惨烈的市场竞争面前，不仅仅是中介企业之间的你死我活的竞争，也是经纪人的工作环境恶化，经纪人群已日益陷入行业危机引起的生存困境。

“总体交易量本来不算太大，加上门店林立，僧多粥少，光靠收取经纪佣金，中介怎么吃得饱。”黄雅鑫的话一针见血。“僧多粥少是一个原因，而另一个原因则是，早年在市场开拓方面比较成功的中介公司，更容易得到开发商的认同，从而造成一个滚雪球的效应。”因此，一些缺乏核心竞争力的大小中介除了各出奇谋、违规牟利，或偃旗息鼓、夺路而逃，实在没有更好的选择，不得的选择结业并不奇怪。

中介公司是个弱势群体，在竞争激烈的势态下，中介公司面临着由暴利到平均利润的转化，赢利能力下降，在中介产生的各项利润构成中，策划是智力含量最高的，但利润小；销售的智力含量不如策划，但却是最赢利的；作为一个靠智力吃饭的行业，颇有些舍本逐末的味道。

中介业内人士认为，现在中介的策划代理活动模式几乎雷同，竞争越激烈，市场销售压力就越大，这对从事中介代理的公司就提出了更高的要求。厂房中介公司如其在水深火热的竞争环境中摸爬滚打，不如来个角色转换，变身为以招商引资、代理为主，顾问为辅的创新经营模式。

珠三角一直有着潜在的产业优势，香港贸易发展局在2007年10月至11月期间，向337家在珠三角从事加工贸易的香港企业进行的问卷调查显示，高达78.3%的受访公司表示不会考虑迁移其在珠三角的生产活动，珠三角仍是港商投资首选地，始终是广大投资商首选的沃土。作为厂房中介，思维转换了，角色转变了，无疑能成为招商引资的生力军。