一般情况下，租赁双方签订的合同价款都是房地合一的租赁价格。根据《城镇土地估价规程》中介绍的基本估价方法，房屋租赁合同中的租赁价格属于收益还原法里的总收益。该总收益里既包含土地纯收益，也包含房屋纯收益，还包括出租方应负担的一些费用，例如《规程》中介绍的经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金等费用。在具体计算租金中包含的费用数额时，要根据租赁合同的内容进行判断，一项一项进行剥离，剔除总收益中包含的总费用后，可以得到房屋租赁的房地纯收益。得到房地纯收益后，由房地纯收益减去房屋纯收益就可以得到土地纯收益。

《规程》里具体规定了在房地出租情况下，房屋纯收益、房屋现值的计算方法，本文不再赘述。计算得到土地纯收益后，是不是就可以把土地纯收益作为应上缴的土地收益呢?不可以，应上缴的土地收益应该是土地纯收益的一部分，而不是全部，二者并不一致。

根据收益还原法的估价原理和马克思的地租资本化理论，土地使用权价格是收益还原法中计算的土地纯收益的资本化表现，而土地使用权出让金才是租金中应上缴的土地收益资本化的一种表现。土地使用权出让金作为是土地使用权价格的一部分，二者是不能等同的。这样理解在《划拨土地使用权管理暂行办法》的规定中可以得到验证。

《办法》第六条规定，符合条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，划拨土地使用权可以出租，其条件之一就是依法律规定签订出让合同，交付出让金或以出租所获收益抵交土地使用权出让金。《办法》第二十六条规定，土地使用权出让金按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40％。可见，房地出租涉及国有划拨土地使用权时，应上缴的土地收益应该是租金中土地纯收益的一部分，该部分的比例参照《办法》第二十六条规定，应该不低于土地纯收益的40％。

根据以上分析，下面大致计算一下6月24日《地产周刊》刊登的租赁案例应上缴的土地收益情况：

将5年85万元租金作为总收益，如果不考虑预付租金的利息收入，可知年总收益为17万元。分析租赁案例的租赁合同，剥离剔除各种费用，用17万元减去总费用得到房地纯收益。再计算所租赁房屋的现值，用房屋现值乘以建筑物还原利率，得到房屋纯收益。将房地纯收益减去房屋纯收益，得到土地纯收益，再以该土地纯收益乘以不小于40％的比例，即可计算得到应上缴的土地收益。

这是一种方法，此外，还可以直接由地价入手计算应上缴的土地收益：用不小于40％的比例乘以标定地价，得到应交土地使用权出让金数额，用收益还原法公式倒算，可以计算得到应上缴的土地收益。简单一点，可以直接用应交出让金数额乘以土地还原利率，计算结果就是应上缴的土地收益：

该租赁案例所在地段的基准地价为820元/元方米，若以该基准地价作为标定地价，设定出让金占标定地价的比例为40％，该租赁案例所占划拨土地应交出让金为820元／平方米×310平方米×40％=10168元。现在一年期银行贷款利率为7．47％，以此利率为参照，设定土地还原利率为 8％，简单估算一下每年应上缴的土地收益为101618×8％=8129．44元／年。

以上计算方法仅出发点不同，其原理完全一致。在实际计算时，如果取值准确合理，最终计算的应缴土地收益应该基本一致。

现在划拨土地上房屋出租现象十分普遍，正确合理的计算应上缴的土地收益十分重要。若地方政府有收取土地收益(即国家地租)的规定，应从其规定。没有具体规定的，应该根据《办法》的规定或从分析租赁合同入手，计算应上缴的土地收益。若各种计算方法不分主次，应取最高值作为应上缴的土地收益，这样做既符合《办法》中出让金不低于标定地价 40％的规定，也保证了国家收益的取得，增加了国家财政收入。