如何根据具体情况，既严格按照该项成果中提出的评价标准认真做好每一份估价报告，又妥善解决估价作业时间较短与评价标准要求较高之间的客观矛盾，是摆在我们面前的一项重要任务。本文对照评价标准中的有关要求，在总结本机构估价人员应用市场比较法的认识和经验体会的基础上，对估价方法的选用、可比案例的选用、比较因素确定和修正系数的确定、估价结果的确定等方面的合理性问题，进行初步探讨。抛砖引玉，供同行批评指正。

一、估价方法的选用

对“估价方法的选用”这一部分，评价标准要求估价技术思路正确，方法选择合理，并充分说清楚选择的理由。为了更准确说明估价方法的选择理由，以及节省估价作业时间，我们拟就了若干个不同类型房地产选择不同估价方法的理由，供估价人员参考。例如独立成套住宅，因市场交易频繁，可比交易案例充分且容易找到，适合采用市场比较法进行估价。而采用收益法或成本法进行估价，前者由于近年租金水平普遍跟不上房价上涨幅度，租售比远低于正常房地产市场状况下的合理数值，测算结果难以真实反映估价对象的公开市场价格；后者则由于近年来地价和开发商利润均缺乏透明度，难以正确把握，测算结果也难以真实反映估价对象的公开市场价格。由此说明了决定采用市场比较法一种方法进行估价的理由。

二、可比案例的选用

1、评价标准对可比案例选用的要求

对“可比案例的选用”这一部分，评价标准要求可比案例应同时符合真实性、客观性、信息完备性和可比性四项要求。其中可比案例的真实性是关键指标，要求案例来源必须真实可靠，依据充分，并有明确的书面说明和资料。这个问题是本文重点探讨的一个内容。

2、可比案例来源的真实性

在估价的实务中，估价人员主要通过两个外界渠道来收集可比案例，一是通过上海网上房地产信息服务系统，查找由政府行业主管部门设立的房地产交易中心登记的成交案例(以下简称交易中心渠道)，来自这一渠道的案例不妨称为登记成交案例；二是通过市场调查收集可比案例(以下简称市场调查渠道)，来自这一渠道的案例又可分为市场成交案例、市场销售案例和市场待售案例三个类型。

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可比案例收集渠道    可比案例类型
交易中心渠道        登记成交案例
市场调查渠道        市场成交案例
                     市场销售案例
                     市场待售案例
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(1)登记成交案例。通过交易中心渠道收集的登记成交案例，基本上符合真实性要求(此处所谓的真实性一般是指成交登记的真实性，但不一定包括交易价格的真实性)，在作为合法依据时的权威性相对较强，也符合本市目前有关规定。我们认为，只要能找得到质量和数量均满足估价要求的这类案例，就应该优先考虑采用。尤其是对于一些重要的估价项目(如标的物价值较高或进入司法程序的估价项目)，应尽量采用这类登记成交案例做可比案例。

(2)市场成交案例。利用市场调查渠道，如通过向房屋中介门店和售楼处，可了解其经手成交房屋的价格资料和有关交易情况；向房地产交易当事人或估价对象四邻，可了解其本人或邻人购房时的价格资料和有关交易情况。这类案例的价格往往比较接近正常市场行情，市场依据性强，在取得有关资料(如销售合同或预售合同，付款凭证，以及其他书面资料)复印件和填好案例调查表后，也符合真实性要求，可作为可比案例。

(3)市场销售案例。利用市场调查渠道，如通过向房屋中介门店和售楼处，可了解已签订购买合同 (需区分现房销售合同和期房预售合同)并已付订金的房屋价格资料和有关交易情况。这类案例的价格也往往比较接近正常市场行情，市场依据性强，在取得有关资料(如有关协议或合同，付款凭证，以及其他书面资料)复印件和填好案例调查表后，也符合真实性要求，可作为可比案例。

(4)市场待售案例。利用市场调查渠道，如通过向房屋中介门店、售楼处或房展会售楼人员，可查询有关的待售价格；或者利用一些公开媒体(专业网站和报纸杂志等)，可查询有关的待售价格。这类市场待售实例，只要再经过必要的沟通，剔除一部分价格明显偏高的案例，在合理考虑了讨价还价、中介代理费和交易税费负担等项因素的基础上，经过适当处理，其价格往往也可以调整为正常市场价格。从理论上讲，这类市场待售案例只要经过了沟通和核实，并取得了有关资料复印件和填好案例调查表，以及找到了合理的价格调整办法后，也具有较强的市场依据性，基本上也符合真实性要求，可作为可比案例(特别是用于评估普通单套住宅或普通单套办公用房的可比案例)。

顺便应指出的是，随着估价机构服务领域的不断拓展，部分估价机构和房屋中介机构的业务关系日趋紧密(有的甚至同属一个企业集团)，有了这层关系，估价人员获取各类市场调查案例就方便多了。另外，本市已出现了几家经营性的房地产交易数据服务公司，服务对象为房地产开发企业、房地产估价机构和其他单位，通过购买这些公司的服务，估价人员也可以方便地获取各种类型房地产的市场交易案例。

“价值源于市场”是经济学的一个重要原理。既然房地产的客观合理价值在市场上可以有多种表现形式，那么，只要估价人员是“独立、客观、公正”地进行评估，并具有准确把握房地产公开市场价值的专业能力，就应该被允许在较大的范围内选择可比案例，既可以从交易中心渠道选择可比案例，又可以从市场调查渠道选择可比案例。

当然，采用市场调查案例时要充分说明理由。例如登记案例的数量不能满足估价要求；由于避税、关联交易等原因，登记案例的价格明显低于目前的市场实际价格；估价对象所在地段的房地产中介门店较多，市场竞争激烈，价格相对透明，经调查可了解到实际成交价，或者可以掌握挂牌价与实际成交价的修正幅度，等等。

3、填好可比案例调查表

对于通过从市场调查渠道选择的可比案例，应注意按评价标准的要求填好案例调查表。我们设计的可比案例调查表内容，大体上与估价对象现场查勘表一致，以便于下一步的比较、修正；所不同的是，增加了填写案例来源、调查日期、调查人等项内容。

在实务操作中，我们强调估价人员去现场查勘之前，最好先通过一定的渠道大致确定若干个可比案例。这样在现场查勘时，即可顺便了解有关可比案例的情况，并填好可比案例调查表。

可比案例的调查方式主要是现场实地查、看、问，以及向有关人员索取所需有关资料、网上下载有关资料、电话询问，等等。

4、重视数据库建设

房地产估价机构的数据库，如果从狭义理解的角度，即从基本满足估价实务对有关数据的需要和基本达到行业主管部门检查要求的角度，至少应包括下列四个方面的内容：(1)分类型分区域的房地产交易价格数据资料，(2)分类型分区域的房地产租金价格数据资料，(3)各类建筑工程造价数据资料，(4)分用途分区域的土地价格数据资料。

根据数据来源的不同，房地产估价机构的数据库可以分为“外库”和“内库”两个组成部分。所谓外库，是指充分借用社会资源，以最小代价建立起来的、能为我随时利用的房地产市场信息资料数据库，如：随时可供利用的上海网上房地产信息服务系统资料、经营性房地产交易数据服务公司资料以及网上市场调查资料等。所谓内库，是指估价机构依靠自己力量建立起来的房地产市场信息资料数据库，如：已下载的上海网上房地产信息服务系统资料、经整理的分类型分区域的各种房地产数据汇总资料、经整理的已做估价项目的各种房地产数据汇总资料(已做估价项目不能做可比案例，但其估价结果可用于把握价位的参考)等。

目前估价人员采用市场比较法时，普遍感到可比案例难找。估价作业时间较短、估价项目收费较低和评价标准对可比案例质量要求较高是一对客观存在的矛盾，而建立和维护好数据库，对于解决这一难题具有实际意义。

三、比较因素的确定

对“比较因素的确定”这一部分，评价标准要求以估价对象房地产状况为基准，并根据估价对象房地产类型、用途和主要特点，合理、充分地设置对估价对象价格有明显影响的若干主要的比较因素和比较因子。

不同用途的房地产，影响其价格的主要区位因素和主要实物因素是不尽相同的。如居住房地产的主要区位因素为周边环境与景观、交通条件、商业服务配套状况和教育配套状况、以及区域城市规划限制等；主要实物因素为房屋类型、房屋结构、房型、朝向、层次、建筑面积、房屋建成年代、内部装修、小区环境与档次、停车条件、以及物业管理等。又如工业房地产的主要区位因素为道路通达度、交通便捷度、距火车站(码头、机场)距离、基础设施状况、产业集聚度、产业关联度、周边环境状况、以及区域城市规划限制等；主要实物因素为房屋类型、房屋结构、部位层次、产业类别、建筑面积、占地面积、房屋成新、以及特殊结构(墙体、行车、地坪及其他)等。

在估价实务中，设置区位状况和实物状况的比较因素栏目，应视估价对象的具体情况、特点、估价作业时间和现场查勘工作程度而定。对于一般估价项目，应该根据实事求是和便于操作的原则，适当“抓大放小”，不要考虑过细、设置太多的比较因素栏目，以简化测算过程。

四、修正系数的确定

对“修正系数的确定”这一部分，评价标准要求说清楚修正系数的确定过程，并把握好修正系数数值的合理性和修正幅度的合理性。

为了求取比准价格，需要根据可比案例状况与估价对象状况之间的比较差异，对可比案例价格进行合理的修正。比较修正的范围涉及到交易情况修正、交易日期修正和房地产状况修正。交易情况和交易日期的修正，以及房地产状况中的权益修正，均需分别采用有针对性的办法，在此不作阐述。本文仅探讨房地产状况中的区位状况修正和实物状况修正。

具体确定区位状况修正系数和实物状况修正系数时，主要也是采用市场比较法的原理。即根据可比实例状况与估价对象状况在某些比较因素方面的差异程度(应对差异程度进行专门说明)，找出这一因素状况的实际差异在市场上表现出来的价格差异，再通过定量或者定性的办法，确定该因素的修正系数。具体地说，或者是采用对有关市场价格的调查和统计，再通过一定量的市场数据整理归纳后定量求得；或者是采用特尔菲法，组织众多资深估价专家研究讨论，让他们依据长期估价积累的经验和对房地产市场状况的把握，提出具体的修正系数，再进行整理归纳后确定。

在估价实务中，我们主要采用的是下列办法确定修正系数。

1、参考行业有关规定确定修正系数

(1)居住房屋的层次修正和朝向修正，参考上海市房地资源局2003年公布的有关修正系数表。

(2)工业厂房建筑物造价因素修正，参考有关行业提供的层数、层高、跨度和跨数等项修正系数表。

2、自行研究确定修正系数

有些修正系数，由于没有行业规定，我们就组织估价人员研究确定。如有关商业房地产各层次或各部位的修正系数，可通过对若干个类似商业房地产各层次或各部位的售价数据和租金数据进行调查和分析整理，经综合考虑后，确定其适用的修正系数。又如日照影响对房地产价值贬损的修正系数，可通过下列方法求取：先确定估价对象日照受到影响的程度；然后分别从个别因素角度(主要是朝向和层次发生相对变化)确定其对房地产价值贬损的修正系数，从市场因素角度(主要是不同朝向和不同层次的类似房地产有着不同的公开市场价值)确定其对房地产价值贬损的修正系数，以及采用特尔菲法确定其对房地产价值贬损的修正系数；最后再综合这几个修正系数，并在结合考虑其他影响因素的基础上，合理确定其最终的修正系数。

3、自制修正系数表

对于一般的区位因素和实物因素，我们参考基准地价修正法中采用的因素修正系数表，结合估价经验，自制区位因素和实物因素修正系数表。修正幅度设5个档次，修正系数有：100／100(即不作修正)、100／102和100／104(案例优于估价对象，作减价修正)、100／98和100／96(案例劣于估价对象，作增价修正)。区位因素和实物因素的修正系数均为 100／()，分母()内数值视具体情况酌定。

在实务中，各估价机构一般都会根据工作需要，逐步建立和完善常用比较因素的修正系数体系，以方便估价人员参考使用。这项工作实际上也是估价机构长期的技术积累和专业能力的体现。

关于修正幅度应注意的是，每项修正幅度不超过20％，综合修正幅度不超过30％。这是规范的要求，也是评价标准的要求。实际上这也是采用市场比较法进行估价的合理性体现。

五、估价结果的确定

对“估价结果的确定”这一部分，评价标准要求应采用合理的方法确定估价结果，并要有充分的理由。

1、求取比准价格，通常采用市场比较法的基本计算公式。

2、求取最终比准价格，一般是对已求得的几个比准价格，采用简单算术平均的办法来处理。

3、确定估价结果时，除了以最终比准价格为主要依据外，还应适当考虑一些其他因素。如估价人员的专业经验及对房地产市场行情的理解，机构内部房地产市场数据资料和历年估价项目数据资料，估价目的，估价对象变现能力分析，估价风险分析，估价报告审核人员意见等。此外，还应考虑到估价不同于定价，估价的作用不能无限夸大，估价只是为有关当事人提供公平可信的价格参考依据，并不能取代有关当事人定价的民事权利。既然是估价，就会有误差，只是误差应在合理范围之内，并符合评价标准的有关要求。