不过，由于目前国内还没有明确提出征收物业税的具体实施细则和措施，物业税开征的实施方案尚不明朗。因此，对物业税在何时开征、将对房地产业带来多大影响等一系列问题，还存在一些争议。

一、您对物业税全面开征有何看法？目前该不该开征？何时开征？

郭松海：在拉动房价攀升的众多因素中，投机性需求的旺盛是重要的一条。我建议国家尽快开征物业保有税，以遏制投机性住房需求。

引导国民合理调整家庭消费结构、避免过度超前住房消费也是当务之急。有关部门要引导居民树立购买与租赁并重的二元化消费观念，着力培育租赁市场和二手房市场。

刘维新：2003年11月十六届三中全会提出“要在合适的条件下推出不动产税”或称“物业税”之日起，就引起了全社会的巨大争议和质疑。争议的主要焦点是物业税该不该开征?今年，又有人再次提出，并希望尽快开征，但是我认为，目前时机还不成熟。因为，我认为合适开征必须具备四个条件，即1．房屋产权所属要明晰；2．产权关系应该清楚；3．必须进行房地产税制改革；我国目前是流通环节税多，保有环节税少。扩大税金，减少税种，方便征收。4．评估机构公正，目前我们的三个机构评估的结果差距很大，各自站在自己的利益上，这样是不行的。现在国家土地70年使用权，70年的地租产权人已经交了租金了，再收税就不合理了，现在土地的产权不清就很难征收物业税，必须解决产权的问题才可以开始征收。

蔡金水：物业税是财产税的一种，主要针对土地、房屋等不动产。要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着土地市值的升高而提高。从理论上讲物业税应该征收，它可以成为地方政府的一种财源。

现在我国的税收政策还很不完善，税负很高，特别是房地产业的税费更是格外沉重。目前国内住宅成本构成中，建筑成本只占 40％，地价、税费和其他占到60％左右。房地产企业缴纳的税种一般有14个，而在北京，房地产征收的各种名目的税费有40余种，有的地方甚至多达近100种，零碎纷乱。房屋出售过程中还有契税等税种。因此房地产税收政策应该改革，要“明租、正税、清费”，取消税外加费，所有该交的都规规矩矩纳入正税，通过理顺、降低房地产税收，才可以降低房价，减轻普通老百姓的购房负担，而不是再加新税。前一段时间，政府对房产的购买者在买房阶段已经增加了营业税、所得税等税费，目前涉及到二手房交易过程中的营业税、契税、个人所得税、印花税、土地增值税五大税种已经全部开征。客观上反而推动了房价进一步上涨。

所以，开征物业税必须根据中国国情和老百姓的承受能力，必须顾及纳税水平与收入水平、负税能力的对称性，起征点要适当提高，减免税范围应该适当扩大。税率要低，而且不应含土地价值部分，因为土地国有，不是居民的财产，不能征财产税(物业税)。居民住宅税率还要大大低于经营性物业的税率。调节分配的物业税，应该体现出负担能力的差别。在基本住房与豪华住房、自住用房与出租房、一次性缴纳了各种税费的旧房与没有缴纳这种税费的新房之间体现差别。公共用地(包括道路、公园等)、公共福利建筑物(如图书馆、博物馆、非营利性的医院、养老院、孤儿院等)、以及居民自住的普通住宅都应该免税；房改房是对职工原来低工资的补偿；经济适用房是对低收入群体和低标准拆迁户的补助；都应该免税。除别墅、低密度高档住宅外，大户型住宅也要根据居住人口不同的具体情况不是一律征税，因为一套150多平方米的大户型住宅住了老少三辈五、六口人，比一套90平方米的小户型住宅只住一两口人人均居住面积还小得多，也征物业税就不够合理。对第二套住宅征税也要区分具体情况，如有两套五六十平方米的老旧楼房与只有一套一百三四十平方米新建商品房的居民相比，显然对前者征税就不合理。因此开征物业税必须要做很多基础工作，做到公平合理，绝大多数人能接受才行。

任志强：税收中出现的种种矛盾现象，首先是税收政策的制定问题。我个人理解，税务局只是起征收作用，而税政应该交由财政或者人大来管。我们现在是把税政和税收混在一起，最后变成税务局既管税收，也管税政。我们提倡要依法征税，按照这样的理念，税政就不应该是税务局的事，而应该是财政部或者人大的事情。

黄伟：物业税作为一种未来施行的新型税种，在立法程序尚未确立、税负合并尚未解决以及税率标准、征收范围、缴纳年限、起征点等诸多问题尚未明确之前，贸然开征，显然不合时宜，不切实际。我认为，物业税的开征，就目前而言，仅算是处于提法阶段，真正的施行还需要一个相对漫长的过程。2003年开始，全国十省市陆续“空转”运行物业税，到目前为止，经历了近五年的试点“空转”运行，但物业税至今仍末走出“税负如何合并以及如何防止重复收税”的瓶颈，充分说明“物业税”实际运行的困难以及征收的难度。我认为，目前出现无法开征物业税的原因里，如何合并现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费是真正关键，征收中涉及从开发到流通直至保有等诸多环节的技术难度无法解决是难以逾越的困境。不论从技术层面，还是从操作层面，上述这些问题都是短期内难以处理和解决的，因此说，现阶段讨论物业税的开征，构想应多于实施，探究也优于确立。与此同时，我们通过对物业税的基本概念和属性分析和研究后，也会发现，物业税离真正的开征还为时尚早。具体来说，物业税作为财产税、地产税等不动产税，其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款。以此可以看出，房屋从建设到使用过程中已分别由生产者和使用者缴纳了房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等各项税费，且土地为国家所有，房屋产权人所拥有的房屋下的土地仅是一定时期的使用权。而物业税征收本身的属性又特别强调收取房屋所占用土地的地产税，这就出现概念混淆的问题。土地租用者非土地拥有者，而物业税让人感觉更像是向土地租用者收取土地拥有者应承担的税负。物业税征收的又一属性是收取土地上的房屋产税，而房屋既然属于产品，就会出现折旧与损坏，房屋本身(不考虑土地升值因素)每年残值呈下降趋势是必然，这就又出现物业税每年征税如何确定房产估价值的问题，故此我认为，征收中土地权属的问题在没有正本清源，征税点无法因房屋本身价值变化进行适时调整，征收困境就无法得到根本解决，物业税的开征就只能是纸上谈兵，成为空谈。因此我认为，物业税开征的时日，是在充分理顺房产与地产关系，完善房产与地产相关税费法律程序与关系基础之上，合理合情地合并各项税负的前提下，才能真正得到有效、有序地展开。

陈绍增：由于物业税的开征将会增加房屋的保有成本，从而抑制了部分市场需求。因此，在房地产市场发展初期不应该开征，当房地产发展到一定阶段，特别是房价的非理性上涨时，就很有必要全面开征物业税，我认为目前正是开征物业税的好时机。但是目前我国物业税开征的准备工作还没有做到位，在未来几年内物业税基本上不可能全面开征。

苏宝炜：开征物业税，对我国经济发展确实有诸多益处，比如可以增加地方收入和完善我国税制；可以缓解收入分配上的差距；还能规范房地产税费，取消那些不合理的、征收有重复的税费，这对规范我国房地产市场有一定的作用。

编辑感言：出台物业税作为一次影响重大的税种改革，前期的调试等准备工作需要耗费相当长的时间，短时间内要想开征并不可能。物业税开征是一个关系到千家万户的重大工程，不能草率开征，因此，物业税的开征注定是一个稳步推进的过程。

二、推出物业税将会对楼市和股市房地产股有何影响?

刘维新：对股市应该影响不是很大的，如果股市和房地产市场联系起来，就避免不了出现泡沫，开征物业税会对正常的房地产市场产生影响，征收物业税对房地产市场的健康发展应该是有利的。物业税的平衡可以促进房地产的正常发展。

陈绍增：物业税的开征将增加房屋的保有成本，不仅会抑制部分市场需求，而且会使众多已购公有住房进入二手房市场，进一步分流了一手房的市场需求，从而对北京楼市产生重大的影响。物业税一旦推出，不仅有助于抑制房源囤积，还将大大增加开发商的销售压力，开发企业的利润将受到影响，从而影响了上市房地产企业的业绩，可能导致房地产股价格下调。

黄伟：自“物业税征收”一说在房地产界流传以来，网络上、媒体中及街头巷尾间各种各样的议论与评说一直不断，各执一词。但有一点却惊人的一致，那就是物业税将是政府打压房地产投机、抑制房地产投资热潮的“杀手锏”。可以看出，物业税一天不明确，房地产业就会噤若寒蝉，天天不得安宁。我想，物业税对房地产业的影响是不言而喻的，其冲击亦是不可小觑。大家都知道，物业税的征收牵动着房地产业未来的收益，直接影响着未来房地产价格走势，牵一发而动全身。从物业税影响房地产程度分析后的结果看，对不同的利益群体均是喜忧参半，难以一概而论。具体说来，房地产业的整体楼市随着物业税的施行及逐步深化将会带来如下情景和变化：第一，物业税搅动了房地产价格体系。房地产开发建设以及后期销售阶段，国家征收的各项税费金额达到总建设成本的四分之一到三分之一之间，这其中与物业税有关的税费又占到一半以上。物业税施行后，有将近一半的税费归入物业税由未来房产购买者承担，开发商的建设成本大为减低，房地产建设开发中的成本核算体系被打破，建设成本减少促使房价的整体降低。第二，物业税让开发企业的利润空间缩小。开发商的建设开发成本更加透明，隐形利润变得清晰可见，开发商赢取巨额利润的托词与借口被捅破，迫使开发商不得不降低利润空间，楼市价格得以保持合理水平。第三，让消费群体短期成本减低，长期成本增加。楼市整体价格降低，使一部分原先买不起房子的人群能早日实现夙愿，但后期长期持有的住房成本又使其背上“永久”的沉重负担。第四，物业税不仅让房地产售价降低，也同时降低了一部分人的购房压力。对于贷款买房的消费群体来说，房价降低不光是减少了首付购房款，更是降低了整体贷款额度，使其能更为轻松的居住生活。第五，物业税让投资者最终绝尘于楼市。虽然楼价总价降低，但每年房产支出成本增加，让投资者得不偿失，最终放弃和远离楼市的投机与投资。从这些变化中可以看出，物业税影响着房地产消费领域的方方面面，各个环节。与此同时，物业税对股市中地产股的影响也是非常显著而突出的。这包括：(1)物业税使进入房地产开发领域的门槛降低，房地产业的竞争更加激烈。房地产前期高额的土地及其他成本被转移、被降低，使原本无雄厚资金能力的开发企业得以存活，得到发展，同时市场竞争环境变得更加激烈，由此上市企业的市场份额将被逐步瓜分，上市企业的赢利空间也因此随着日益狭小的市场空间而被减小。(2)物业税能使开发土地的争夺更加白热化。获取土地的成本降低，使更多的开发企业趋之若鹜，加剧了炒地、囤地行为，房地产上市企业的市场占有力将受到极大地挑战。(3)物业税的施行，让股票投资者对地产股审慎态度加重。物业税引发房地产业的激烈市场竞争，以及利润空间的日益缩小，使股票投资者把握地产股的能力和信心大为降低，同时也使其难以轻易进入地产股市，地产股的价值也随之必将受到影响，变得动荡不安。

上述分析可以得出，物业税不仅仅是一个简单的税率改革，更是一次对房地产业的深刻梳理与调整，因此说，(物业税)的实施与《物权法》的颁布一样，都将真真切切地影响着我们的未来生活。

蔡金水：物业税的开征，不仅会对纳税人，对房地产业也会产生很大影响。

一是物业税推出后，养房成本大大增加，可能会出现买得起房养不起房的状况。所以居民再买房就要仔细掂量，会抑制商品房需求，商品房销售量会下降，大户型房会减少。想买第二套房或多套房出租经营保值增值的，想卖小户型房买大户型房改善居住条件的都会减少。对房地产市场会造成冲击，同时影响到房价不能再高涨。但是另一方面也有利于公平。住房既有投资性质，又具有使用价值性质。目前有许多人占有多套住房，坐待升值，却不必为住房的持有付出过多代价。物业税推出后，住房持有的代价将大大上升，因此囤积居奇的现象可望减少，有利于居住的公平化。第三是有利于端正地方政府的发展方向，从不惜一切地卖地到更加注重营造包括治安、绿化在内的良好的居住环境，以保证物业税收的最大化。

所以，物业税开征后，房地产业可能就不会再出现前些年那样的过热增长、房价飞涨的情况。开发商优胜劣汰、整合速度会加快。对房地产市场降温，中央宏观调控政策得到落实会比较有利。而开发商寄以希望的开发成本能大幅度降低则可能不会出现。

另外，当前股市大跌，房地产股是领跌股，如果开征物业税，房地产股肯定会继续大跌，

苏宝炜：物业税对中国房地产市场影响有多大，现在还不得而知，但是物业税一旦开征，其对于楼市三个方面的影响将是显而易见的。

首先，物业税出台使得原来开发商在拿地所交纳的税费，转成或部分转成业主在持有物业期间定期交纳的税费。物业税是不动产保有环节的税收，我国现行法规采取一次性收取40年、70年土地使用费用，这就导致了购买与交易环节成本高、持有环节成本低的现状，一些地方政府因此在短期内大量卖地，一次性收取未来几十年的土地红利，这是许多地方土地财政盛行的根本原因。物业税将土地收益分摊于未来40年或70年内收取，可以改变这一逆向激励制度。物业税将彻底打破物业仅在交易环节“一锤子买卖式”的课税机制，而在物业保有环节的征税将加大多套物业持有者的税负。物业税最重要的影响可能会改变土地供给方式，开发商初次取得土地价格会大降，部分税收转而变成国家向物业持有人定期征收的税费。

其次，是增加房产持有人的“持有成本”，从而促使消费者节约、理性消费，进而抑制房地产投机行为。当前，有不少人利用资金优势囤积房源，造成住房市场供不应求的假象。同时，征收物业税后，政府靠卖地补充财政支出的动力将减弱，会在一定程度上降低新购置的土地成本，使新开发的住宅成本降低，从而影响整体的房地产价格走势，使投机者遭到重创，有望使短期内房地产市场的供给和需求发生较大变化，同时还会在一定程度上改变我国城市居民的住房消费习惯。

第三，可以有效提高房地产资源的利用效率。在过去两年中，全国房价一路飙升而且楼市成交火爆，给房地产上市公司输送了超额利润。但从去年10月份后，楼市成交量出现了明显的下降。业内人士普遍预期，今年在从紧的货币政策下，房价不会再像过去那样大幅飙升，买房人的观望情绪会增强，成交量会有所下降，地产上市公司今后的业绩再出现大幅上升的可能性不大。而物业税的税收可以鼓励房地产的流动，刺激土地的供给，避免业主空置或低效利用其财产，刺激频繁的交易活动。

编辑感言：具体说对这两个市场的影响，实在是让人难以预料。人们只能是拭目以待。

三、推出物业税就能降低房价吗?

郭松海：目前，我国调控房地产市场的税收手段主要是对房地产交易环节征收重税，这种税收成本最终会转嫁到购房者身上，客观上反而助长了房价的上涨。为扭转这一局面，让税收杠杆在房价调控中切实发挥作用，税种设置上应以物业保有税为主，对购买第一套自住房者免征物业税或实行极低的税率，对第二套住房及以上的所有者征收超额累进的物业税，这样可以有效抑制投资性需求，打击房地产投机活动，从而稳定房价。

任志强：被人们寄希望于平抑房价的“物业税”，是一种针对房地产持有环节征收的税种。因为这种税易于地方政府管理且收入稳定，对于开发商来说，除了可以在成本降低的情况下保持较高价格来获利之外，用物业税来取代土地出让金还能使其财务费用和风险大幅降低。原因在于开发商不用在项目开发之初就需要投入大笔的资金支付土地出让金。考虑房地产开发对银行资金高度依赖的现状，这大笔资金所节省的利息就相当可观。物业税开征或许能带来房价的下降，但这种下降不能弥补购房者将来的税收支出，居民的住房负担并不会因此政策而减轻，开发商将成为最大受惠者。这一政策是否还未推出就已预示着失败呢?

这就要回到本文开始所探讨的问题了，也许这项政策最初的目的更多在于规范地方政府财政收入，提高财政收入的法定性，它本来就没想实现其他更多的政策目标。

刘维新：不可能很直接地降低房价的，税是政府的行为，不可能影响房价的。如果正常，实行两权分离是可能降低房价的。

黄伟：物业税对降低房价将起到决定性作用，这是毋庸置疑的。从物业税本身内容和内在属性上看，都是围绕影响房价的基本要素进行的税点、税负调整，多个影响房地产价格高低走势的税项发生变化和后移，都在不同程度地抑制房价的上涨，调节房价的回落。举例来说，房价主要由土地成本、土建和安装成本、配套建设费用、运营成本、税费及利润等部分构成。物业税主要调整了房价构成中“土地成本与税费”等项目科目，而“土地成本中土地出让金部分与税费”等税费比例占到建设开发总成本的四分之一至三分之一左右。因此，物业税在将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并并由未来产权人逐年承担后，开发期的建设成本将大为降低，房价的降低也就顺理成章，自然而然了。从经济学的角度分析，由于物业税让投资者持有房产的成本加大，使投资者投资房产变得无利可图甚至入不敷出，投资者的热情遭到打压，也就难如以前那样投资房地产，同时未来的成本压力也使投资者竞相抛售房产，市场供应加大，而需求有限，供过于求，供需关系由此发生了根本改变，房价下落的趋势也将随之不可逆转了。

陈绍增：物业税的推出肯定有助于抑制房价快速上升，至于是否能降低房价还要取决于其覆盖面及税率的高低。因为目前北京有大量的存量房，如果物业税的范围及税率合适的话，这些存量房将会陆续进入二手房市场或租赁市场，大大增加了房地产市场的供应量。另外，也会使购房者更加理性，有助于抑制部分投机需求和超前消费。因此，物业税的开征将有助于降低房价。

苏宝炜：房价持续上涨令公众忧心忡忡，有关征收物业税平抑房价的建议不断被提出，对消费者而言，最为关注的是改革对房价的影响。许多人希望物业税能够起到使囤房人“买得起住不起”的作用，从而达到抑制房价的目的。有人认为开征物业税以后，房价会下降、急速增长的土地需求会得到抑制、政府的“银库”更会因其而丰盈，甚至有人计算出理论降价公式，这种观点似乎是对物业税的作用期望过高了。

实际上，通过增设物业税，使其和其他税种在保有和流转环节共同调节房产市场，由此看来的确会对房价产生影响，但房价是否能下降或能下降多少是无法预期的。因为影响房价的因素很多，不可能仅靠一个物业税就能让房价下降。完善税制是一个系统工程，税收能够调节经济，但它不是万能的，它的调节作用相对于整个税收体系和相关政策来说是有限的。房价的上涨不都是成本推动的，整个供求关系，整个国家经济运行的状况，都会影响到房价。现在，我国税收有一个最大的特点——开发、流转环节税赋重，保有环节税赋轻。这种情况下，开发、流转环节较高的税赋会成为高房价的一个重要因素，而流转环节征收的流转税势必要转嫁到消费者身上，从而加重了消费者的购房成本。另外，物业税的开征与房价之间并未直接联系，两者甚至处于完全不同的领域，前者属于公共财政的范畴，而后者属于市场经济的范畴。从这个意义上来说，开征物业税针对抑制房价的设计本身而言，就与物业税的本质特征相背离。

物业税改革同时是一系列游戏规则的变化。开发商可能是物业税改革最大的受益者，其利益来源有三：一是房地产开发成本降低，利于缓解地产企业初期开发资金压力；二是物业税带来的初期的房价下降会起到刺激需求；三是房价下降为下一轮价格上涨创造了空间。对于消费者而言，最重要的规则变化是他们以前的首付能力和分期付款能力，在税改后，还要考虑分期缴付物业税的能力。值得一提的是，物业税在改革初期，税改的利益(直接表现为房价的下降)会落在消费者身上，但是这种状况很快会发生变化，在变化过程中消费者可能成为新的利益受损者。随着物业的升值，应缴纳的物业税会增加，这是实行物业税的应有之意。房价是多种因素综合作用的结果，物业税改革单个因素的变化并不一定会反映在最终结果上。因此，税收对控制房价的作用还是有限的，用税收手段来控制房价，控制物价，效果不一定好。

蔡金水：据说，所谓物业税就是将土地增值税、土地使用税、房产税、土地出让金等现行的税种合并统一。使得房产的购买者在买房阶段税费降低，在拥有房产后则要逐年缴纳物业税，即将原来间接向房产消费者一次性征收的有关税种变为逐年向消费者直接征收。如果开征物业税，最直接的结果便是降低开发成本，使购买新房这一环节消费者支付的购房成本自然降低，房价也会随着下浮。因此预测开征物业税后，至少可以将现行房价降低10-20％，降价幅度最高甚至可达35％以上。据建设部专家估算，如果现在的建设成本为100元/平方米计算，把地价和其他费用所占开发成本的比例，降到国外的一般水平，房屋开发成本便会立刻降到58元/平方米。即下降42％。这几乎是一个令人难以置信的比例。

如果地价和相关税费分70年缴纳，那么，占住宅成本50％强的地价和相关税费，在销售时只需先交纳1／70，其余在剩余的69年中分别交纳，下降了(70－1)／70＝98．57％。表现在房价中，成本就下降了 50％×98．57％＝49．29％。

但这只是愿望，对物业税构成最大阻碍的实际上是土地出让金问题。

目前，关于这个问题存在着两大针锋相对的观点。一种观点认为，把土地出让金与现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税。具体操作方法是，把土地出让金由一次性交纳分摊在物业税当中，按年缴纳。但是，这一设计遭到了地方政府的极力反对。目前土地出让金缴纳制度要求开发商在一定期限内全额付清，占地方政府预算外收入的60-90％，如果物业税把土地出让金分摊缴纳，就可能导致地方政府资金吃紧。按照某些政府官员的话说：“每年收上来的物业税，可能仅够城市维护之用。”所以地方政府强烈反对。

另一种观点则认为，把现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税，而把土地出让金单列，继续按照目前的模式征收。但是，这就意味着70年的土地出让金仍旧一次性转嫁到购房者身上，住房价格不仅不会因物业税的开征而降低，还可能由于两大因素的推动而上涨：

1．地方政府通过抬高地价获取更多财政收入，同时，地价的抬高推动房价升值，而物业税恰是针对房产升值设计的税种，这样，房价的上涨又能让地方政府征收更多的物业税。地方政府等于双向获利，它就会产生更强烈的抬高地价、房价的冲动——在现行的土地供应模式下，政府作为土地的唯一供应者，它是完全可以操纵地价的。这无疑将进一步加大楼市调控难度，恶化民生。

2．目前存在于房地产开发、流通环节的各种收费甚至比“明媒正娶”的税收还多，据有关部门统计，达上百种之多，其中的相当一部分收费与土地出让金相伴而生。倘若土地出让金不纳入物业税之中，就意味着，这些收费所依赖的土地出让金这一庞大寄生体依然存在，而这种收费标准可能提高，最终还将被转嫁到购房者身上。如此一来，物业税实际上就变成了一种新增税种，而非对现行房地产税费的一种整合，房价无疑也将因此而继续上涨。

现在，税务部门显然是站在地方政府一边的。税务部门官员已经声称：物业税和土地出让金是两回事，征收物业税不会取消土地出让金，征收物业税主要是让地方政府有一个稳定的财政收入。认为即将开征的房地产(物业)税是“把几十年土地出让费用分年收取”，这显然是混淆了土地出让费用的地租性质与国家税收之间的区别——土地出让金是土地所有者出让土地使用权的交易价款，属于地租范踌；而房地产税则是政府对不动产业主赋予的一种法律义务，两者性质不同，不能互相替代，开征房地产税不会也不应该取消土地出让金。作为土地使用权的价格，土地出让金和税是两回事。即土地出让金本质上是公有资产的所有者收入，是他们出让资产使用权的收入，仍然应该单独缴纳，不应该和其他房地产税费合并为房地产税。增加了房地产税，土地出让金还是要缴的，跟土地改为年租制是两码事。所以增税不会减费。希望征收物业税会使房价下降也只是一些人的一厢情愿。

这种制度设计显然很难得到民众的支持。于是，矛盾就产生了。物业税的设计到底屈从于地方政府的意愿还是顺应民意?这种利益博弈的最终结局或将决定物业税的命运。如果物业税仅仅是对原有的多个地产税种和收费项目的合并和转移，不会增加居民税负总额。这是我们所期望的。但如果新税开征后，地方政府不仅在继续保持卖地收入同时又增加了新的财源，物业税并且随着卖地收入水涨船高，这就意味着纳税人肩上的负担越来越重。这样的结果势必引起民众的顾虑和反感。

但是，物业税的开征对市场会有很大影响，由于开征物业税，在房子的持有环节上增加持有成本，可以抑制、减少商品房的投资性需求，并将闲置房产挤出市场，增加住房供给。物业税带来的购房容易养房难的情况，手头有多套房屋的人会因养房费用的增加而抛房，促进房屋资源的再分配。有利于打击“炒楼”者的“积极性”。老百姓有点钱就赶紧买房的非理性购房意愿也会大大降低，房地产消费会受到抑制，使房地产市场热度降低，由卖方市场转为买方市场，会对房价继续飞涨起到抑制作用。

然而，物业税会带来养房成本提高，所以对出租房来说，业主肯定会把增加的税收转嫁给租房者，所以租赁房房租可能还会提高。

编辑感言：对消费者而言，最为关注的是物业税对房价的影响。多数观点认为，这项改革将降低购房者的准入门槛，却提高了养房的负担。但是，人们也不无担心的是，物业税改革带来的房价下降幅度可能不会出现，其中相当大一部分会被开发商等各种利益团体截取。

四、开征物业税具体难在哪?如何确定开征起点?

刘维新：难在土地制度的改革。起征点应在140平方米以上。

黄伟：国家先后在全国十省市“空转”运行物业税，试行五年多，其“空转”试验覆盖的规模之大、之广，从另一个侧面与角度也能看出，开征物业税的技术层而与操作层面的难度，涉及的环节及有待处理解决问题有多么繁多复杂。物业税看似是一个新型税种的颁布与实施，实则是对房地产业的一次重新调整与更新，更为重要的一点是其将长期影响着每一个有房家庭的未来的生活。因此说，物业税未来运行的好坏，不光是影响着国家税收，更是影响着民众未来生活的幸福指数，为此而言，开征物业税的成败关键于此，同时也是未来物业税开征难度之所在。就目前物业税所引发的各式各样问题，我认为，物业税开征的难点之处主要在于：第一，各税合并的问题。现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费如何合并一起，这一过程非常复杂，操作难度非常大。这些税费分别处开发或流通环节，而要向保有环节转移，技术难度难以解决。第二，原有税费与物业税重叠问题。如土地出让金等一些费用，现阶段都由开发商一次性缴纳足够年限的土地出让金，这些土地出让金被纳入房价后又转嫁到了购房者身上，而物业税的作用之一就是把土地出让金由一次性缴纳分摊成未来若干年分别缴纳。由此出现重复缴纳税费的现象。第三，房屋的价值如何确立的问题。物业税征收的额度一般由房屋的价值来决定，而房屋的本身价值(不考虑土地升值因素)存在着折旧因素，其房屋价值是逐年降低的，而物业税如何随之进行调整，以及调整的额度等问题需解决与明确。第四，地价和房价如何分开计算的问题。物业税既然是由房产税与地产税构成，将两者的价值剥离是必不可少的，然而这两者剥离分开计算的难度与可操作性可想而知，从目前的现状看又是无从下手的。第五，物业税施行过程中面临的信息难题。物业税征收对象是一个个具体的房屋，物业税一般由税务部门征收，但由于国家未建立财产登记制度，信息的收集难度大，成本高；与此同时，房产和土地信息分别掌握在不同部门手中，信息资源难以共享。由此可以看出，物业税的开征尚有诸多关键问题未得到根本解决，这些难点分布于立法基点、征收对象、征收范围以及缴纳时限等诸多层面、不同角度，这些问题是制约着物业税能否有效进行征收。不仅如此，起征点的如何确定，也将是物业税未来能否施行以及施行好坏的关键。我想，国家现阶段以开征物业税的目的，是发挥其“平衡社会资源，调配闲置房屋”的功能作用，因此讲，物业税起征点的确立应会既要抑制投资型需求，又会维护购房者自住利益，未来以个人或家庭第二套住房以上和面积标准作为起征点的可能性极大。

陈绍增：难点可能在以下三方面：一是目前北京的房屋权属还存在多样性，所有权与使用权并存；二是房屋的权属不能全部信息化，可能存在部分房产仍然以纸质版记载，在电脑查询时却显示不出来；三是目前制定政策的人基本上是既得利益相关者，物业税的开征可能会涉及自己的既得利益。

我认为应该按总价作为征税基础，不适合按面积计征，因为不同区域的房产，其价格将有很大差别。同时，还需要对中低收入且是唯一住房的家庭给予免征，不能给困难家庭带来更大的负担。

苏宝炜：与其他税种不同的是，不动产税(物业税)的征收需要一定的基础条件，一是详实的不动产产权登记资料，二是用科学的方法对房地产进行低成本的估价，三是政府的税收征管能力。无论从物业税的纳税主体，还是具体税种安排来看，都需要明晰健全的产权制度做基础。

物业税一旦开征，最直接的问题就是依据什么来征收?住房面积越大，承担的物业税越多，这听起来似乎合情合理。如果据此征收，位于城市中心地带的小户型住房售价可能比在郊区的大户型住房还要高出许多，仅以面积计算因素来计征物业税显然也不尽合理。

1．物业税以何为税基?是对第二处住房以上的物业征收?还是仅对高档物业征收?还是所有物业同样征收?目前还没有明确说法。

2．物业税的开征首先需要明晰产权、理顺产权关系。物业税是一种财产税，只有当私人所有的不动产达到相当数量，产权足够清晰，并且对应纳税的房产的价值(纳税基数)全部完成评估之后，才具备了开征物业税的基础条件。而现在我国的房屋产权非常混乱，甚至同一座楼中，就有公产房、房改房、商品房、共有产权房等多种。此外，政府还要整顿评估中介市场、清理房地产税费、确定调整税种的主体、改革土地所有制度、先期试点，不仅前期需要专家们的反复论证，还需要全面的房产登记资料、房地产价值评估体系、政府的税收征管能力等。所以，物业税并非一朝一夕就能迅速开征的。

全国性的房源普查工作尚未出结果。房源普查很困难，要确认权属；还要评估房子的价值。只有完成了这项基本工作，政府掌握了房产拥有情况，物业税的推行才能有基础。不过，由于政府增加财政收入的愿望十分强烈，预计物业税在2010年-2015年之间开征的可能性很大。

编辑感言：物业税征收的却是任重道远的。

五、国外有何可以借鉴的经验?

陈绍增：据了解，美国不动产税的计征是以房屋总价为基础，按成交价或评估总价计征，税率为1．25％。当目前房屋市场价低于原购买价时，产权人可以申请评估，然后按新的评估价征税。对于我国来说，我认为可以借鉴美国的一些做法，采取全面征收，按成交价或评估总价计征，税率可按1-5％计征(根据房地产市场状况进行适度调节)，同时对于唯一住房的中低收入家庭给予免征(须事先申请，税务局和市建委核准之后，方可免征)。

黄伟：不同的房屋产权性质，决定着不同的物业税缴付模式。虽然国外多数西方国家早已施行征收物业税的制度，但由于各自经济状况、人文环境与发展水平不尽相同，所反映出物业税征收政策亦差异明显，但一点是相同的，同时也是与中国的物业税政策立点最大的区别，那就是西方国家土地基本属于完全私有化，拥有房产的同时也拥有其土地，房价中能够充分体现出地价的作用，与此同时，西方国家在监管房地产开发过程中，已建立了一套完整的税收制度，加之有着多年建立形成的完善个人财产信息管理制度，使物业税征收对象显得清晰，范围明确。我认为，鉴于我国与西方国家土地所有政策差异性显著，不可能运用和学习建立在土地私有化下的物业税种的征收科目与内容，应更多地吸收和借鉴西方国家通过完善的个人信息体系保障物业税征收的成功经验，组织、建立一套既符合中国国情又充分保障个人权益的财产信息查询系统，为我们未来的物业税征收与长期施行做好技术支持和准备。

苏宝炜：据了解，物业税的名词源于国外，各国的叫法也不同，主要称“财产税”或“地产税”，但确切地说，物业税并不是一个具体的税种名称，而是税收分类中的一个类别。在西方发达国家，财产税有着悠久的征收历史，也有着完善的财产税制。财产税就是调节市场经济的一个重要税种——这也同样适用于我国。

蔡金水：物业税会对楼市带来哪些变化和影响?物业税将如何征收?在目前具体政策还未出台前，我们可以从国外一些国家的物业税征收办法来大体感知和预测。

在一些已经征收了的西方国家，物业税是地方政府的主体税种。在美国，整个房地产的财富占私人财富的55％，财产税占县一级政府收入的68％，市镇政府收入的53％。而中国地方政府目前并没有主体税种，1995至2005年期间的财产税收入占地方财政收入的比重平均仅为7．36％。所以，这是中国政府要开征物业税的强烈动力。

有人说，如果物业税能够推出，在房地产保有环节，就会实现最基本的内外资并轨。这样的机制对中国的意义非常重大，可以把目前地方政府短期行为的土地财政，改造成为长期行为的土地财政，市场经济要求的地方政府职能和财源建设契合，就可以靠这个支柱税种实现，从而为经济建设型政府向公共服务型政府转型打下经济基础。

编辑感言：开征物业税，必须制定出一个明确的评估标准，然后由专门的机构进行评估。世界上许多开征物业税的国家，都单独设立了不动产税基的评估部门。但是这种模式能够复制过来直接使用还需要进行进一步的论证，还得适合我国国情。

编后：

开征物业税的目的是为了实现公平，其原理是：当纳税人缺乏负担物业税能力的时候，那可能把房产转移到有纳税能力者的手里，从而有利于提高房产的使用价值和经济运行效率。我国目前以流转税和所得税为主的税收结构，已经在很多方面显现出了对不断变化的经济形势的不适应，而且各个税种在征收管理上也存在着诸多不规范之处。针对我国目前税收制度不完善，尤其是财产税不完善的情况，借鉴国外的经验，结合我国实情，开征物业税就显得很有必要。但是，无论那种计算方式，何时开征，国家相关部门还是一个值得研讨的课题。