1 现行的银行房地产贷款大量存在着抵押物高估风险

根据现行的商业银行贷款管理流程规定，办理房地产贷款业务，首先要确定房地产抵押价值。传统的习惯的做法是由抵押当事人双方协商确定房地产的抵押价值，或者由房地产估价机构评估。出于某些客观原因考虑，目前银行更加倚重估价机构的估价结果作为贷款数额的衡量指标，这就使房地产估价机构的估价对抵贷双方起到了重要的参考作用。因此在竞争激烈的市场中，房地产估价机构就要承受到各方面的压力：抵押人欲多借款、少出抵押物，所以抵押人希望高估抵押物；一些相关的中介公司、担保公司、律师受利益驱动，也都希望估价公司在评估抵押物价值时高估；而银行方面则希望估价机构能够公正客观地确定抵押物的现实价值，以有效防范抵押物估价风险。现实中，以抵押贷款为目的估价中，委托方大多数是抵押人，估价机构是为委托方服务并收取佣金。为了不失去客户和受利益驱动(估价机构的佣金额也是与评估价格成正比的)，某些评估机构不恰当地迎合了客户不合理要求，随意提高评估价值，形成银行贷款抵押物的价值高估风险。而一旦形成抵押物价值高估，例如宾馆、商场、写字楼等大型综合性物业的估价价值上下浮动的范围是很大的，少则能虚增几十万元，多则可以虚增几百万元，甚至上千万，给银行带来的风险是巨大的，这也是很多银行抵贷物回收处置价不足值的一个重要成因，所以现在各家商业银行对开办大型综合性物业抵押贷款均持谨慎态度。

2 制定“房地产贷款评估准则”，准确开展贷款价值评估势在必行

目前，一些发达国家的商业银行为了防范房地产价值高估风险，普遍要求估价机构对抵押的商业用房同时评估市场价值和贷款价值，并制定有银行内部的“房地产贷款评估准则”。贷款价值是采取保守和谨慎的方式评估出的房地产客观价值，以此价值为参考，可及时有效防范抵押物价值高估风险。目前我国的评估机构对房地产抵押价值评估，一般提供的是抵押物 (房地产)在估价时点的公开市场价格，还不是贷款价值。贷款价值评估在我国尚属争论研究阶段，尚未形成科学可行的估价方法。通常做法是，商业银行在发放房地产抵押贷款时，按照房地产估价机构出具的评估报告中评估价，乘以贷款价值比率(一般为50％～80％)确定贷款额度，这就使其中的房地产抵押价值的高估风险无法控制。在房地产抵押贷款占商业银行全部贷款比例越来越高的情况下，如何鉴别估价报告中的“水分”?如何科学地确定贷款价值比率?如何准确地量化和控制房地产抵押贷款风险就成为焦点所在。因此说，制定“房地产贷款评估准则”，在各家商业银行内部配备既懂金融又有房地产估价专业知识和技能的贷款审查人员，准确开展贷款价值评估已是当务之急。

3 开展贷款价值评估的几点思考

在商业银行内部配备既懂金融又有房地产估价专业知识和技能的贷款审查人员，使他们能够运用谨慎和保守的估价原则，充分考虑未来市场变化和短期强制处分等风险因素，站在银行的角度去评估房地产的客观价值，合理进行贷款价值评估，对于有效防范房地产贷款风险具有重要的现实意义。笔者认为，有效开展贷款价值评估需从以下几方面入手。

1．在贷款审查环节，审查估价机构提供的估价报告的合法性、准确性、客观性，以确定适当的贷款价值比率。具体包括，首先审查估价机构是否具备评估该标的物的资质，估价报告是否完整、合法。其次审查估价技术报告中估价师的测算过程是否有误、基础数据取值是否准确、有关参数选取是否合理、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和目的、房地产市场是否处于特殊状态、是否遵循了谨慎和保守的估价原则、是否考虑了未来市场变化和短期强制处分风险因素等。最后根据审查结果确定比较客观合理的抵押价值并建议采取的贷款价值比率。

2．随着时间的推移和市场的变化，对商业银行的抵押物(房地产)进行内部估价，以确定抵押物现时价值。房地产也是一种商品，它也遵循商品价值规律，也将随市场的波动而波动，尤其按揭贷款的期限比较长，最长可达30年，商业银行需要随时监测抵押房地产的市场价格变化情况，并采取相应措施以降低贷款风险。

3．在处置抵押房地产前，对抵押房地产进行内部估价，以确定抵押房地产的拍卖底价。当银行贷款出现不良，需要拍卖抵押物(房地产)或抵贷房地产时，根据《拍卖法》规定，作为委托方的商业银行有权确定拍卖底价，而拍卖底价的确定需要事先对抵押房地产进行内部估价或者对估价机构的估价报告进行审核。这样，商业银行就可以做到适当地、科学地确定拍卖底价，以提高商业银行资产的收益。

4．对比较容易估价和不需要足额贷款的抵押房地产，可直接通过内部估价确定抵押价值比率并发放贷款。根据建设部、人民银行和银监会联合下发的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价问题的通知》中关于“房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估”规定，对那些市场上存在大量的类似房地产的交易实例、有当地房地产行政管理部门公布的近期相同结构房地产的重置价格和基准地价、能够取得有代表性的有关房地产租金和费用等方面的资料的中小型房地产和不需要足额贷款的抵押房地产，商业银行可以先通过内部估价，然后与借款人协商议定抵押价值后，确定抵押价值比率并发放贷款。这样即可以节省评估费用和时间，又可以提高该商业银行的工作效率和竞争力。