权利和利益的原则，是土地收购价格评估的基本原则。这一原则有两方面的涵义：一方面，承认被收购土地的原使用者有权追求自身利益，确定的收购价格应体现被收购土地区位条件及收益状况的差异；另一方面，收购价格评估必须首先确权，即确认被收购土地的原使用者对其占有或使用土地拥有的权力。确定的收购价格必须保持与被收购土地原使用者权力的一致性。也就是说，被收购土地的原使用者在其权力范围内对土地的投入所产生的收益应给予补偿。

以某国有施工企业的土地使用权价格评估为例，该企业于1985年以划拨方式取得某地块土地使用权，证载用途为生产用地。该地块所在位置较为偏僻，是未开发的芦苇地，红线内未达到三通一平，基本没有路，没有市政配套设施。为了便于生产，该企业花费大量资金、人力进行填坑垫土、平整场地、敷设上下水管道，又从1．5公里外引进10KV高压线路，自建变电站，并且拓宽了道路。2004年由于为使该土地得到更加有效的利用，政府欲征用该地，由于以该地块等划拨土地为由，拟无偿征收或只给予少量补偿。该企业则认为他们虽是以划拨方式取得的土地使用权，但多年来对土地作了大量投入，应予足够的补偿。我们在接受委托后，多次查勘现场，做了大量调查，笔者认为：土地的增值收益大致有三种类型：一是由于经济发展和人口增长导致的土地增值，应为全社会公共所有，即为国家或政府所有；二是由于地方政府对土地的投资及规划设计导致的土地升值，应归地方政府所有；三是由于土地使用者的投入导致的土地增值，应归土地使用者所有。因此，我们视该项目的具体情况提出：首先，企业将该土地由生地改造成熟地，且随着时间的推移，该地块周围环境也发生了变化，整个区域的土地已经升值；其次，该地块为建设用地，补偿时不应等同于农业用地；再次，该企业对该地的使用年限未满，对地上附着物的投入也是产生效益的。我们在认真分析委托方提供的全部资料的基础上，选择了成本逼近法和基准地价系数修正法进行评估，并根据《天津市国有土地有偿使用办法》，在扣除政府净收益后，得出该地块的最终评估价格。最终双方在补偿问题方面达成了一致意见，该企业获得了相应的补偿。

总之，界定收购价格，一方面要尊重我国现行法律法规赋予原土地使用者使用土地的权力和利益，价格内涵应与原土地使用者使用土地的权力和利益保持一致；另一方面要尊重我国现行法律法规赋予国家或政府对被收购土地拥有的权力和利益，收购价格内涵应确保国家的利益不受侵犯。

二、土地收购价格评估的前提

收购价格与安置补偿费相分离，是土地收购价格评估的前提。

在市场经济条件下，土地的价格是根据成本、收益和供求关系而形成的；土地收购是一种强制性“买卖”，有时房屋拆迁补偿价格不足以弥补被收购者的实际损失，导致被收购者重新置业和经营上的困难，这时需要对被收购者进行土地价格以外的补偿。这是政府为保证被收购者的生活和居住水平而给予的安置补偿费用，具有明显的计划性和福利性，与土地本身的价格没有多大关系。因此，在确定土地收购价格时应当明确土地收购价格与安置补偿费分离。

三、土地收购价格评估的关键

正确选择评估方法，是土地收购价格评估的关键。根据《城镇土地估价规程》，通行的估价方法有以下几种：

1．市场比较法

市场比较法是土地收购价格评估的首选方法。由于市场比较法模拟了市场价格的形成过程，所以反映出的评估价格最为直观，也最容易为当事人信服。从用途上分析，一般商业用地、住宅用地交易价格市场化程度比较高，宜采用市场比较法；工业用途的土地由于流动性相对较差，类似交易较少，则不适宜采用市场比较法进行评估；在某些市场经济不发达地区，由于市场透明度不高，也难以采用市场比较法评估。

2．基准地价系数修正法

基准地价是政府公布的不同级别、不同均质土地的区域平均价格，具有很强的指导意义，这是土地收购价格特别是多宗土地价格评估较为方便的方法之一。但基准地价亦有其局限性：因为基准地价反映的是其评估基准日时的地价水平，随着时间的推移、社会经济的发展，城市基础设施、区域环境及土地市场都会发生变化，城市地价会发生很大的变化，当时的评估基准地价难以跟上市场的变化。因此，若基准地价的评估基准日同土地收购评估基准日不一致，则应根据与基准地价测算部门发布的口径相一致的地价指数进行交易日期修正，最后测算出比较准确的、当前的地价水平。

3．收益还原法

收益还原法主要适用于有收益或潜在收益的土地或房地产评估。但土地二、三级市场上单纯出租土地的情况较少，租金难以取得。根据贡献原则，在土地收购评估中更多的是采用房地综合收益扣除建筑物所产生的收益，最终测算出土地收益，从而还原出土地使用权价格。

4．剩余法

在土地收购价格评估中，多数带有地上建筑物，也可能会遇到停、缓建工程，这时就必须运用剩余法，即先测算该工程续建后的价值，扣除续建至工程完工并能正常使用应投入的费用，最终测算出工程的价值。由于剩余法需要预测项目建成后的价值，因此，在进行土地收购价格评估时，一般应结合其它方法共同使用，而不应单独使用。

5．成本逼近法

成本逼近法一般用于新开发土地或土地市场欠发育、交易实例较少的地区，在土地收购价格评估过程中，一般用于农业集体用当地、工业用地的收购价格评估。该评估方法是建立在生产费用价值论的基础上的。根据生产费用价值论，卖方出售土地的价格不应低于其取得土地的费用及其对地上部分追加的投资，否则卖方是不会出售的。生产费用价值论考虑的是卖方的感受，未考虑市场行情及买方心理，因而运用成本逼近法评估时，有可能不利于土地收购方。但由于土地收购是政府为了城市建设与发展而采取的一种特殊的行政行为，因此，在土地收购价格评估中，成本逼近法有时也是适宜的。