《房地产估价规范》要求每份报告必须经过“三审”才能生成。照例说经过“三审”后的报告即使出现一些问题，也是限于机构整体技术能力和技术水平，体现在一些估价的思路和方法上，而不应该出现低级错误。笔者认为出现这样的低级错误的主要原因：

一是“三审”没有具体分工，“三审”之间彼此“信任”，彼此依懒，一审认为反正有“二审”、“三审”，做好了也不再校对，马上发给“二审”。二审认为“一审”完成了，报告的格式大同小异，粗看技术思路、估价方法、评估结果没问题，就发给“三审”。而“三审”报告量多，不可能对每份报告仔细看，结果“没问题”就签发了。这样，“三审”的形式有了，而低级错误恰恰就在“三审”的过程中出现了。

二是有的机构“三审”形同虚设，估价人员做好报告后，总师或法人代表感觉估价结果没问题就签发。

三是有些报告客户催得紧，今天委托明天就要报告，或者有些政府部门委托的报告要赶时间，估价机构来不及按程序审核。

对估价报告中存在的低级错误，对于视估价报告质量为生命的估价机构来说，无论如何是不能接受和容忍的。要避免这种现象的出现，笔者认为关键要加强机构内部的质量管理，尤其是三级审核制度的管理，因为“三审”是报告质量的保证。

尽管《房地产估价规范》和《城镇土地估价规程》对估价报告有标准的格式，但正如世界上没有两片相同的叶子一样，每一份报告都应有自己的重点和难点。当估价机构承接一个项目后，必须分析这个项目的特点，机构中谁最适合做这个项目，对难度较大的评估项目应成立三人以上的项目组，确定项目负责人。人员的组成要兼顾估价人员的技术能力和写作能力，参与人员应该有明确的分工，尽量把低级错误杜绝在撰写过程中。在报告完成后，每一级审核要有明确的分工，对审核的内容各有侧重点，即使以后报告出现问题，也可马上知道哪个环节出现问题，笔者认为比较理想的“三审”分工为：

1、“一审”的内容

责任人为项目负责人。一个评估项目一般有两个以上评估人员，包括项目参与者和项目负责人。在领受项目及完成撰写报告期间，一审应包括以下内容：

(1)参与人员的审核

首先要审核项目参与者与该项目是否有利益冲突(假如分配项目时忽视这一点)，如有必须请相关人员回避。

(2)资料的审核

对委托方提供的资料逐一审核，有可能的话，核对原件，以确保资料的准确、全面、合法。

(3)报告格式的审核

是否按照估价对象的现状、估价目的选择《房地产估价规范》或《城镇土地估价规范》的版本撰写报告，

(4)文字与排版的审核

排版必须按提交正式报告的标准格式化，字体、颜色、段落、文字表达必须清晰、准确，避免出现错别字。

(5)价格影响因素的审核

对价格影响因素的分析必须与估价结果相符。对整个报告的评估过程是否放在当前房地产市场大背景下进行分析，是否对房地产发展的趋势进行分析。

2、“二审”的内容

责任人为部门业务经理。审核的侧重点为：

(1)估价定义的审核

价值定义是否清楚。是否会产生歧义，前后是否一致，影响价格的关键因素在定义中是否体现，如土地使用年限、容积率等。

(2)估价方法、估价思路的审核

估价方法、估价思路是否符合本次估价目的，估价过程是否正确。比较复杂的项目是否用多种评估方法测算。

(3)假设条件和说明的审核

假设条件是否成立，相关说明是否规避估价师和估价机构的风险(笔者始终认为体现一个估价师的水平，最重要的是要看他如何在此项中的表述)，对一些比较特殊的项目是否将背景情况表述清楚。

(4)估价对象描述的审核

通过描述是否说明估价对象的权利状况、建筑物或土地的现状，“四至”(是规划中，还是现状)、区域状况、个别因素等是否陈述清楚。

(5)附件的审核

附件是否适用该报告，是否缺少或多余(附件不是越多越好。有些作为估价依据的如政府改变规划的批文等，必不可少)。

3、“三审”的内容

责任人为总估价师。主要审核内容：

(1)估价报告风险控制的审核

就估价目的、估价依据、估价结果综合考虑，出具该报告对机构可能会带来的影响和风险。

(2)估价结果的审核

对估价结果的横向(同期的不同区域)和竖向 (不同期的同区域)的比较和权衡，最终得到估价结果。

根据笔者10多年的估价经历，假如一份评估报告经过各有侧重点的三级审核，提交给客户的，将是一份有质量的评估报告。那些低级错误一般不会发生。