[资讯全文]

    由于廉租房建设的资金需求量巨大，因此，应该借鉴国外经验，更多的利用金融创新，变政府主导型的融资模式为政府引导下的商业化运作模式。

1．廉租房建设融资的PPP模式

PPP(Public—Private Partnership)模式，即公共政府部门与民营企业合作的模式，是公共基础设施建设中发展起来的，以参与各方“双赢”或“多赢”为合作理念的一种项目融资与实施模式。

英国于1992年提出“鼓励私人投资行动”的概念，在1997年消除了对私人投资项目设置的壁垒， 1997年-2000年，私人投资城市基础设施资金总额约为250亿英镑，投资总额达85亿英镑的伦敦地铁采用的便是典型的PPP模式。按照国外经验，适于 PPP模式的工程主要包括：交通、卫生、公共安全、国防、教育和公共不动产管理。

廉租房项目PPP模式是项目融资的一种实现形式，指政府部门通过招投标方式与中标单位组成的特殊目的的公司签订合同，由该公司在合同期内负责项目筹资、建设、运营，政府则与提供贷款的金融机构达成直接协议，该协议使特殊目的的公司能比较顺利地获得贷款，政府实行监督。具体运作模式见图1。

PPP模式根据项目预期收益以及政府扶持力度安排融资，以项目公司的资产作为贷款保障，项目经营直接收益和通过政府扶持转化的效益作为偿还贷款的资金来源，能利用民营资本来弥补政府建设资金的不足，增加项目的资本金，降低资产负债率，减轻政府初期投资负担。同时，在PPP模式下，投资双方共同参与项目的识别、可行性研究、设施建设和融资等建设过程，能有效地对项目建设与运行进行控制，利于推动项目在设计和施工管理过程等方面的革新及建设周期的缩短，消除项目完工风险和资金风险，这也正是现行项目融资模式所欠缺的。

目前，我国民营经济逐渐强大，民间资本充足，而且2004年颁布的《国务院关于投资体制改革的决定》中明确提出“放宽社会资本的投资领域，允许社会资本进入法律法规未禁入的基础设施、公用事业及其他行业和领域”，这为PPP模式的实施提供了宽松的政策环境。

2．廉租房建设融资的信托投资基金(REITs)

REITs可以增强廉租房的资产流动性。房地产属于不动产，其本身的固定性使其流动性较差。而廉租房只租不售的特点，更决定了它产权的固定特征。因此，仅靠租金收益的廉租房较一般的商业房地产更加难以回笼资金。REITs实质上是一种房地产证券化产物，通常采用股票或者收益凭证的形式，赋予房地产很强的流动性，便于投资者参与或退出投资。同时，廉租房REITs可以将廉租房经营过程中持续、稳定的租金收入用来分红，从而吸引倾向于稳健投资的投资者。良性的市场反馈可以更好地化解廉租房建设、经营中的财务风险。另外，根据《信托法》及相关规定，廉租房信托必须有严格的监管机制和信息披露制度，这将有利于提高整个廉租房体系的运作效率和透明度。

根据资金投向的不同，REITs可以分为三大类，即权益类、抵押类和混合类。权益类REITs的收入主要来源于房地产租金，这正适合于我国廉租房的特性。由于我国对于REITs政策上的限制，决定了权益型REITs更是廉租房REITs模式的合理选择。另外，权益型REITs较其它两种模式受利率的影响更小，因此可以更好地规避利率风险，有利于稳健投资。从国际经验看，权益型REITs也是占据了最为重要的位置。在美国，权益型REITs的资产规模占到了总数的91％，而其它两类只分别占7％和2％。

3．廉租房建设融资的证券化模式

将廉租房开发贷款证券化可以加强这部分金融资产的流动性，转移和降低商业银行潜在的风险，有利于防止银行不良贷款的再生。同时，房地产证券化还可以使廉租房开发更容易获得银行的资金支持，从而拓宽其融资渠道。

廉租房作为一种公共福利产品，其投入使用后的租金收益大部分来自政府的财政支出，因此具有很强的稳定性。目前，我国廉租房的运作以租金补贴方式为主，因此虽然廉租房的投资回收期较长，但租金收益的连续性和稳定性可以得到保证。其实，这正符合资产证券化的特点，即发行证券到期后再支付投资者券款，这为廉租房收益回收的时滞性提供了便利。

房地产证券化作为一种创新的投融资工具，具有不易灭失、风险低、安全等特点，再加上房地产固有的保值增值性，因此可以使投资者获得较为稳定的收益率。2005年12月1日起，《金融机构信贷资产证券化试点管理办法》正式施行，为房贷证券化提供了政策和法律依据，就信贷资产证券化发起机构的资格、资本要求和证券化业务规则、风险管理、监督管理与法律责任等方面做出了明确规定，为房地产证券化走向规范化提供了有力的保障。

4．廉租房建设融资的租赁模式

(1)房地产合作租赁

“合作租赁”是一种新型的租赁方式，实际上属于经营租赁，形式上类似于合作开发。即租赁公司与房地产开发企业就地产项目进行合作，双方形成优势互补，实现“开发——租赁”链条式运作。这种运作方式可以弥补房地产开发商对租赁业务不熟悉的缺点，通过合作型租赁公司来对廉租房进行经营和管理，不仅可以提高效率，而且可以避免经营不善带来的成本损失，有效地控制经营风险，从而使双方获得稳定的现金流。另外，房地产融资租赁公司作为一个经营载体，可以通过吸收股东投资，或在货币市场、资本市场采取借贷、拆借、发债上市等多种融资手段，吸收社会投资，从而拓宽廉租房开发的融资渠道。

(2)“租赁”户＋“信托”模式

这种模式也是一种融资方式的创新。即由廉租房产权所有者与信托公司合作，将具有稳定性和连续性的廉租房租金应收款打包升级，设计成为一种信托产品，再转让给市场投资者，让社会投资者分享廉租房租赁资产所带来的收益，从而集合更多社会闲散资金来支持廉租房建设。

目前，由于廉租房本身的特征和国家提供优惠政策的吸引，许多租赁公司已经表现出对廉租房市场的极大关注，这对于廉租房开发和管理走向高效的市场化运作提供了非常有利的条件。政府和租赁公司的双向意愿和需求，必将使租赁公司介入廉租房开发和经营具备更大的拓展空间。