这样大规模的建设，深圳市政府迫切需要扩大公共租赁住房的来源，鼓励增加廉租房供应。

除了要求“部分商品住房用地出让时配套建设的公共租赁住房用地”，《深圳市住房建设规划(2006-2010)》中还要求各类产业园区用地出让时由政府集中建设的配套公寓、宿舍用地，应纳入政策性住房用地供应总量，以及政府查处没收的违建住房可依法转为公共租赁住房。

“这实质上就是‘土地置换’的另一种模式，开发商为政府免费开发廉租房，政府在地价上支付开发成本。”深圳市社科院房地产研究员高海燕教授说，“在现阶段来看，这是提高政策性住房供应效率，缩短供应周期的一个比较好的阶段性方法。”

另一方面，过去政策性住房用地仅靠直接供应一种方式。政府首先要卖掉土地，回收资金，再转而投入政策性住房建设。

“这些繁琐的过程往往也是腐败高发区，采用土地置换模式更为直接。”高海燕说，“如果能够在条款设置、指标设置上把主观空间尽量减少，省略其中很多环节，可以减少腐败发生的机会。”

但是一旦大规模采取这种方式出让土地，“对开发商的专业能力以及成本控制能力是一种考验。”高海燕分析。

博弈

面对“新情况”，开发商有点消化不良。“如果单纯是一块廉租房用地，我们一定会争取。”一直都积极提出要开发廉租房的万科表现得没有想象中的热情，“我们主要还是考虑那85%的商品房用地是否符合我们拿地的要求。”而其说法是，“估计兴趣不会很大”。

“打包开发，就有点偏复杂了。”金地总裁张华纲则担心“人以群分”的问题,“商品房和廉租房客户差距较大，生活模式、价值观都很不同,单纯地供应政策性住房用地，再通过市场方式运作，似乎更好接受。”

持这种观点的人不在少数。“分区居住是房产发展的动力，个人置业升级的趋势。”高海燕说,这种混合居住方式对产品的营销价值有所削弱，进而会降低开发商对该地块的热情，尤其对土地储备充裕，获取土地能力强的大型开发商更是如此，“单纯从商业价值上考虑，他们很可能会选择放弃。由此，也就削弱了土地的市场价值。”

“考虑到开发商的接受问题，并且计入廉租房开发成本”，地政处的上述负责人说，“招标方式虽然是市场定价，我们在制定标底价的时候也会考虑有所降低。”

“压低标底价是需要的。”张华纲说，“高度密集的经济适用房与商品房结合的项目，其价值不像单纯项目那样高。”

“选择高市场回报，还是选择提高廉租房供应效率，这是取决于政府的取向；选择企业品牌形象宣传还是选择商业价值，这取决于开发商的取向。”高海燕说，“这就是取向的相互选择。”

上一页  [1] [2]