郑瑛最近有点烦。作为杭州市房地产中介协会副会长、浙江裕兴不动产经纪有限公司执行总裁，杭州住房公积金管理中心的一纸文件让她备感焦虑，她表示，“杭州楼市正处于买卖胶着的敏感时刻，杭州住房公积金贷款的新政，或将使得已经大幅下挫的实际成交雪上加霜。房产开发商和中介公司要在政策、入市资金和市场需求三方博弈之下寻求生存空间。”

此前不久，杭州住房公积金管理中心祭出新政，下发《关于明确住房公积金贷款额度审批口径的通知》（下称《通知》），调整住房公积金贷款的审批额度。“排屋限贷、别墅禁贷”是此次新政的一大亮点。

显然，银行贷款收紧之后，公积金贷款也在进一步收紧。

排屋、别墅遇冷

“‘墅’欲静而‘疯’不止”，一度是杭州排屋、别墅市场的真实写照。如今，这种局面或将遭遇挑战。

《通知》显示，住房公积金贷款以经济适用房和普通住房为主要贷款对象，限制排屋类住房，禁止别墅和非住宅用房申请住房公积金贷款。

郑瑛认为，别墅市场从去年开始一、二手房的价格持续走高。而“排屋限贷、别墅禁贷”，如果是发生在楼市如火如荼的去年，或许根本不会掀起波澜。然而，在今年市场持续调整的情况下，排屋和别墅物业的实际成交将受到影响。

但是，浙江建工房地产开发集团有限公司企划部副经理周瑜却有不同看法。他向《第一财经日报》表示，杭州的排屋、别墅的高端客户大部分是浙江省内的私营业主，来自温州、台州、义乌、宁波等地，有着很强的支付能力。比如，杭州临安的一个别墅项目，一次性付款的客户占20%，按揭客户中80%的人首付也都超过四成。“排屋限贷、别墅禁贷”对于市场不会有太大影响。相对而言，公积金贷款政策的调整给排屋、别墅的高端客户带来了更多政策面的心理暗示，购买力可能会受到一定程度的打击。

据悉，近期，不少杭州二手中介行的排屋类、别墅，逼近“零成交”。杭州透明售房网显示，最近杭州排屋类住宅、别墅鲜有成交。据不完全统计，今年6月杭州主城五区别墅类物业成交不超过5套。

对此，住商不动产浙江区域总部陈燕燕表示：“最近排屋类住房和别墅物业房源挂牌量不少，但是买家不多，看房客都在观望。”

“冰冻期”的杭州楼市

根据《通知》，单身职工实际月缴存额高于438元，最高可贷额度调整为30万元。政策调整之前，申请人实际月缴存额高于393元，贷款最高额度为50万元。

该《通知》还明确：“二次住房公积金贷款的可贷额度按贷款成数不高于总价的60%。”形成比较的是，在旧标准中，“职工首次住房公积金贷款建筑面积在140平方米或者其他规定标准以下，在贷款还清后因改善住房条件重新购、建房且符合贷款基本条件的，可申请二次住房公积金贷款。”也就是说，此前二次购房可按普通住房标准按揭七成，而按照新规定，按揭为六成，可按揭房款少了一成。

“单身职工最高可贷额度下调，将加剧杭州二手房有价无市的观望心理。”郑瑛说，透明售房网数据显示，6~7月，二手房成交量呈现直线下滑趋势，5月底最后一周还有475套，6月前两周持续在300套以上，6月下旬却下滑到300套以下。相反，均价却连续三周走高，上周达到13107元/平方米。

此外，《通知》还要求，首付款以90平方米为界。经济适用房和套型建筑面积在90平方米以下的商品房(含专用房)，首付款按不低于总房价的20%；套型建筑面积在90平方米及以上的商品房首付款，按不低于30%。

杭州一家大型房地产集团有限公司负责人告诉《第一财经日报》，2008年上半年，杭州六城区（除萧山、余杭区），住宅共成交9961套，相比2007年同期下降四成。单月成交量最高没有超过3000套，最低逼近800套。他预测，下半年住宅成交量将继续徘徊。杭州住房公积金贷款新政，为本已不乐观的楼市带来新的不确定因素。