住房公积金个人贷款是指住房公积金管理部门运用归集的住房公积金，为缴交住房公积金的职工购买自住普通住房提供的政策性贷款。由于央行连续两次调高住房贷款利率，加上国家有关控制房价上涨过快的措施出台，购房者产生了对房价止涨回落的预期，不少职工慎重选择购房，理性选择贷款，住房公积金贷款发放趋缓。随着住房公积金归集额的不断扩大，如何在防范资金风险、确保资金安全的前提下，最大限度的投放个人住房公积金贷款，充分发挥建立住房公积金制度的作用，是我们住房公积金管理部门需要认真思考的一个课题。

一、我市住房公积金个人贷款工作的现状

我市是从1999年起开展住房公积金个人住房贷款业务的。为了做好个人贷款发放工作，我们不断加强制度建设和管理机制建设，一是99年初根据上级有关政策规定，制发了《xx市财政局关于实施〈潍坊市职工住房政策性担保管理办法〉的意见》，明确规定了借款人应具备的基本条件、贷款额度的确定、借款的基本步骤、每种抵押方式办理的基本手续等有关事项，二是与贷款业务合作单位签订必要的合作协议，包括与银行签订《委托合同》、与担保机构签订《合作协议》，明确双方的权利和义务，以及应承担的责任和损失的赔偿，并要求担保机构在中心银行的帐户中，长期存储不低于担保贷款余额1％的保证金，以确保协议的正常履行。三是为了控制风险，确保住房公积金安全运营，我们从实际出发，在潍坊市率先制定并实施了住房公积金个人贷款贷款责任追究制度，明确规定贷款审查人为第一责任人，审批人为第二责任人，日常管理人员为第三责任人，明确了相应职责；同时成立了由主任、分管主任和科长参加的贷款审批小组，实行贷款集体审批。通过采取以上措施，规范了公积金个人贷款的发放，有效防止了风险的发生。5年来，已累计向1150户职工发放了住房公积金贷款，发放贷款资金6200万元，占住房公积金余额的30％。有力地支持了职工的住房消费，也活跃了我市的房地产市场。1999－2004年，住房公积金个人贷款发放额度每年以26％的比例增长，贷款总额占潍坊市贷款总额的12 ％ ，列全市第3 位，个人贷款发放工作走在了潍坊各县市区前列，部分经验做法被上级业务部门加以推广。

二、住房公积金个人贷款工作中制约因素分析

我市住房公积金个人贷款工作虽然取得了可喜的成绩,其社会效益也日益凸显。但是，随着工作的不断深入，原有的一些制度规定和操作模式，已经不能很好的适应当前形势的需要，以至阻碍了个人贷款工作的健康发展。

制约公积金个人贷款工作快速发展的因素，主要表现在以下四个方面：

（一）、住房公积金个人贷款政策性优势日趋淡化

住房公积金个人住房贷款发展的初期，其政策优势十分明显，不存在银行信贷资金短存长贷的矛盾，更符合发放长期限住房贷款，再加上它先于各商业银行介入中低收入者的个人住房消费，在转变职工消费观念，引导个人贷款购房方面发挥了重要作用，而成为许多购房职工的首选。但是近年来，公积金个人住房贷款的优势日趋淡化：一方面商业银行为了竞争个人住房贷款市场，纷纷放宽个人贷款条件，首期预付由房价30%降至20%左右，贷款年限由原来的5年以内，延长到30年；另一方面，央行连续八次下调个人贷款利率水平，使商业性个人住房贷款利率比公积金个人住房贷款利率高不到一个百分点，住房公积金个人住房贷款利率低、期限长的政策优势不再明显。且商业性贷款不象公积金那样对贷款对象和贷款额度有更多的限制，更进一步抵消了住房公积金个人住房贷款的政策优势。

（二）、住房公积金个人贷款费用因素

住房公积金个人贷款因比商业银行住房贷款利率优惠而备受职工青睐。购房职工在以现（期）房抵押申请住房贷款时，为了防范资金风险，住房公积金管理部门要求职工必须办理抵押担保手续。因此职工办理公积金贷款缴纳的费用就包括两部分：一是职工到房管部门办理住房抵押时缴纳的手续费。住房公积金管理部门只是要求借款人办理住房抵押手续，但是借款人在办理抵押时，房管部门要求借款人必须同时办理抵押房屋的评估手续，否则不予办理抵押登记。且评估费收取标准为抵押房评估价值的6.5‰，从而加重了借款人的负担。二是向住房置业担保公司等中介机构缴纳的贷款担保费。借款人缴纳的住房担保费，借款期限10年以内的按每年1.5‰收取，借款期限10年以上的按每年2‰收取。若借款人以价值20万元的现房抵押借款10万元、期限15年计算，估计缴纳的两项费用在4600元以上。其中：房管部门收取的费用在1600元左右，担保部门收取的费用在3000元左右。而商业银行同样的贷款除房管部门收取的费用相同以外，只收取担保费800元。过重的费用负担，导致部分借款人放弃住房公积金贷款而通过其他渠道筹集资金。

（三）、住房公积金个人贷款限额因素

职工购房申请住房公积金个人贷款时，住房公积金管理部门现行做法是按照规定，根据借款人夫妻双方缴交住房公积金标准和到退休时的工作年限，以及根据所购房屋价款和抵押房价款分别计算一个贷款额度，取其中较小者为借款人申请贷款额度上限，并且最高额度不能超过15万。随着商品房价格的不断攀升，建筑面积的不断增大，购房价款大幅度提高，购房者的支付压力愈来愈大，申请的贷款额度也相应加大。目前我市商品住房平均售价在1500元左右，面积基本在130－150平米，购房价款在19－23万。由于借款人一般都是采用现房抵押，受贷款额度的限制，当其贷款要求不能满足时，便放弃优惠的住房公积金贷款，选择到商业银行办理。导致了大量借款人群的流失。

（四）、住房公积金个人贷款潜在风险因素

住房公积金个人贷款风险因素的存在，束缚和抑制了贷款规模的快速膨胀，这些潜在风险主要表现在：

1、信用风险。一是主观原因造成的风险。由于部分借款人自身信用意识淡薄，在借款时就没有做好按时还贷的思想准备，在还款一段时间后，又因嫌每月都要跑银行还款麻烦，就数月一还或一年一还，不按合同约定按时足额履行还款义务；还有的借款人因为未按规定在还款日前足额往代扣卡中存入应还贷款本息，造成经办行代扣不成功；更有少部分人抱着国家的钱不还不会怎样的态度，蓄意欠贷赖账。二是客观原因造成的风险。由于自然和社会原因，部分借款人因疾病、车祸、火灾等意外事故导致伤残失去工作能力或死亡等，从而无法偿还贷款。还有部分借款人由于机构改革、人员分流、企业亏损、破产等导致失业、下岗，收入下降和无收入来源，也无力偿还贷款。

2、期房贷款风险。期房贷款是指房地产开发公司的房子还未竣工，在开发商将住宅移交贷款人之前，先由开发商提供担保而向购房者提供的贷款。虽然有房地产开发公司作为第一担保人，假设开发商因某种原因不能如期完成施工，或者因资金周转不灵倒闭，致使所购房子难以进行抵押、登记，进而使贷款抵押成为空项，导致了风险。

3、抵押物处理难造成的风险。按照贷款办法规定，借款人要将所购的住房向“银行”抵押。如果借款人到期不能偿还贷款，“银行”可按央行颁布的《个人住房贷款管理办法》依法处理其抵押物。但在目前社会保障机制尚不够完善的状况下，若向法院提起诉讼，很难收到预期的效果。因为若借款人确因实际困难造成欠贷且无他处住房的话，法院很可能以调解方式展期还贷。退一步说，即使“银行”胜诉，执行也是一大难事。

受上述因素影响，今年我市住房公积金个人贷款发放工作的增长速度首次出现下降趋势。1－8月份，发放公积金个人贷款960万元，占年初计划的48 ％，比去年同期减少260万元，减幅21％。为改善职工居住条件，今年机关事务管理局、教育局等部分单位采取集资建房等方式为职工建造宿舍，建筑面积均在100平米以上，按照近于市场价的标准出售，首付房款10万元以上，最高首付18万元。以机关事务管理局为例，购房职工780户，首付房款9300万元。巨大的资金支付需求，使我们对住房公积金个人贷款投放抱有良好的预期。可实际情况是只有47户职工办理了贷款手续，贷款总额235万元，职工人数和贷款金额分别占6％和2.5％。使今年贷款投放大幅增长的良好预期大打折扣。部分购房职工宁愿放弃优惠的政策性公积金个人贷款，而选择到商业银行申请办理利率较高的贷款，个中原因既有售房单位楼房未确定到人、难以办理住房抵押的因素，也与我们现行的一些制度规定缺乏灵活、贷款费用负担过大不无关系，应当引起我们的反思。

三、加强和完善住房公积金个人贷款工作的几点建议

针对今年住房公积金政策性贷款和商业住房贷款竞争加剧的实际情况，通过分析比较，主要有以下几个方面，一是利率方面，公积金住房贷款利率优惠。公积金贷款利率是3.96％（5年以下）和4.41％（5年以上），商业住房贷款是5.265 ％（5年以下）和5.508％（5年以上），公积金个人贷款分别优惠1.305％和1.098％。二是费用方面，房屋抵押评估费用相同；不同的是住房担保费用方面，公积金贷款10年以下按一万每年1.5‰，10年以上按2‰ ；商业住房贷款担保费用是按不同年限采用不同的费率。以贷款1万、5年期限为例，公积金贷款缴担保费75元，商业银行担保费用50元，二者相比，公积金个人贷款担保费用要多交50％。

从以上情况看，公积金个人贷款在利率方面处于优势，分析制约住房公积金个人贷款工作开展的几项因素，当前和今后，住房公积金管理部门应着重做好以下几个方面的工作：

一是更新观念,转换思路，大力发放个人住房贷款

要充分认识到，建立住房公积金制度的重要作用之一，是发放个人住房贷款，支持职工改善居住条件。如果公积金大量沉淀在银行，不能发挥其应有的作用,这项制度很可能会因得不到群众拥护而灭亡。因此,必须消除怕风险而不敢开展个人住房贷款的畏难情绪,树立管理就是服务、放贷就是效益的观念,积极宣传住房公积金个人贷款，鼓励职工踊跃申贷。

二是进一步降低贷款费用，减轻借款人负担

降低贷款费用是拓展贷款业务的重要前提，部分外地的经验和做法是，职工在申请住房公积金个人贷款时，费用实行定额控制，总数不超过650元。根据政策性住房贷款管理办法的有关规定，职工借款时只是要求办理抵押手续，没有要求评估。而由于受利益驱动，我市房管部门强制进行评估收费。因此，结合我市实际情况，建议有关部门取消目前房产评估垄断的做法，把住房评估工作纳入公平竞争，让取得资质的社会中介机构都参与进来，降低评估收费标准；同时，积极与担保公司等中介机构协调，进一步降低担保收费标准，对贷款年限较短的，甚至取消收费，真正减轻借款人的负担。

三是改革现行的贷款额度测算方法。在不超过所购住房价值70%的情况下，由借款人自行选择贷款额度。住房公积金管理部门要严格审查借款人收入状况，在确定贷款额度时只控制借款人月还款额不超过其月收入的50％，让借款人有充分的权利去自由选择。同时，考虑到房价上涨过快，房屋面积不断增大，职工购房经济负担加大的的实际情况，建议修订现行的贷款额度、期限，由现在的15万、15年提高到20万、20年。切实降低个人住房贷款门槛，促进个人住房贷款高效率、低风险增长

四是完善各项措施，消除贷款潜在风险因素

具体做法，一是严格审查开发商的资质及信用状况。住房公积金管理部门应严格审查开发商以往的社会资信状况及其已开发房屋的销售结存情况和过去开发工程的质量验审情况。尤其是对期房贷款，要对开发项目进行跟踪管理，确保抵押住宅按时竣工，交付于借款人。二是建立和完善贷款风险准备金制度。严格依照国务院住房公积金条例和国家财政部财综字[1999]149号通知第三条的规定要求，每年从净收益中先按60%的比例足额计提贷款风险准备金，用以核销公积金贷款中出现的资金损失，提高抗风险能力。三是完善保险、廉租房等配套措施。对于年限较长的住房公积金贷款，保险并不是可有可无的措施，而是规避风险的重要手段。目前，住房公积金管理部门虽已和担保公司签订了有关保险合同，但有些条款尚不尽如人意，应该积极探索，由单纯的房屋财产保险发展为住房贷款综合保险，通过保险转移贷款风险。同时建议政府尽快出台廉租房政策，因为贷款的抵押权人在处置抵押物时必然要求原贷款户迁出，从而导致迁出户面临新的居住困难，如果不加以妥善解决，一方面会造成一系列社会问题，另一方面会直接影响处置抵押物。解决这个问题不能简单地通过法律手段强迫贷款户迁出，而应从住房的社会保障制度出发，安排这部分人住上廉租房，只有这样才能从根本上解决抵押权的实现。四是建立健全贷款风险管理制度。为了有效地防止风险，住房公积金管理部门内部应建立健全各项风险管理制度。一要制定具体的操作规程和实施细则，以规范贷款的发放、管理、控制、收回程序；二要加强日常贷款业务管理，提高经办人员的自律意识和责任意识，建立完善的审核机制、内控机制，加强贷款台账及档案资料的登录和收集，实行规范化、制度化、科学化的管理；三要实行风险清收责任制，对已办理的贷款要加强贷后的管理和催收，并按照“谁放贷、谁清收”的原则落实到人，加大清收力度。同时，充分发挥受托银行在公积金个人贷款管理中的积极作用，对受托银行建立考核目标责任制，制订具体的、可操作性的考核指标，将按月催收贷款本息的业务进行量化、细化，将支付委贷手续费与月末贷款本息入账数、逾期率挂钩，奖罚分明，以此调动受托银行的积极性。