■新观察

1998年房改是中国住房史上的里程碑事件，拉开了商品房时代的序幕。

对于目前被高房价搞得痛苦不堪的年轻工薪阶层而言，很难想像商品房发轫之难，从上世纪80年代开始探讨，直到90年代末才尘埃落定。如果不是1997年东南亚金融危机倒逼中国发展内需市场，恐怕商品房还会继续纸上谈兵。

房改的过程，就像中国其他所有实质性变动利益的改革一样，漫长而艰辛。

打破业内人士在认识上的误区，还必须说服第一批购房者，让他们认识到购房可以增加自身利益，同时，改变贷款金融机构对房贷的恐惧感。

1998年的房改有两大功绩可以记取：一是在推动中国内需的同时，发展了中国的房地产市场，树立了房地产产权理念，对树立我国产权理念功莫大焉。1998年之后，房地产行业伴随着人类史上史无前例的城市化进程突飞猛进。以低价买到单位福利房的吃螃蟹者———第一批有60％—70％的人都是通过购买旧公房拥有了房屋的产权———拥有产权使他们获得了财产性收入，不费吹灰之力获得原始资本积累，最大程度地享受到房改红利，虽然当时并没有财产性收入的概念。

二是在发展房地产市场的同时，坚持市场化与中低收入阶层的政府补贴相协调原则，以免改革遭遇少数人获利、大多数人反对的偏差。

令人遗憾的是，在商品房改革过程中仍然走了大弯路。

首先，商品房改革不彻底，产权不完善。我国购房者拥有的是70年的产权，而使用权交易受到税费等多重限制，可见购房者拥有的产权并不完整，政府部分剥夺了商品房拥有者的产权。

甚至物权法的出台也没能解决产权不完全的问题。而那些拥有政府划拨的大批土地的国有企业与国有机构，仍在慷国有土地之慨，借着公益之名，为所属特殊员工低价出售甚至分配商品房。

其次，没有严格区分商品房与保障房。2003年，商品房市场出现大转折，政府放弃了对保障住房的承诺，将绝大多数人推入商品房市场，由此导致房价直线上升。推波助澜的是，土地的垄断与土地价格的非市场化，与较为彻底的放松管制的商品房定价，使得土地价格与商品房价格螺旋式上升。土地与商品房开发者、拥有者、贷款金融机构，成为同一利益链条上牢不可破的联盟。

看到房地产市场的问题，意识到政府对保障房的职责，从2005年开始，房地产政策大踏步向1998年房改方案回归。政府重新承担保障性住房职责固然让民众欣慰，但在回归的过程中泥沙俱下，行政之手深入市场微观层面，导致房地产金融、土地交易市场、住房交易集体在向行政权力靠拢。

行政与市场纠缠在一起，购房者产权不完备，行政深入市场主体，市场价格因此畸高畸低。无法回避的根本问题是，目前调控房价是为了刺破资产泡沫、给经济降温所需，这是否意味着，一旦市场降温，政府就将改变房地产政策？房地产行业究竟是否有独立的价值？

房地产市场进入深度调整。深度调整可能向两个方向转变，或者市场化向行政缴械，继续以公益的名义将市场与政府的保障职能混为一谈，以大型国企吞并中小房企；或者尊重产权与市场的发展规律，将房地产市场作为中国经济改革的重要组成部分通盘考虑。

我们希望是后者。否则，中国房地产市场必然还会经历一个成本极高、脱胎换骨式的大转折。