国务院发展研究中心课题组和美国林肯土地研究院共同举办的关于住房的国际研讨会已经是第三次了，前两次，分别针对中国不动产税的税收政策、中国城市房地产管理与税费制度改革存在的问题，第三次，研讨中心话题深入到房地产相关的基础问题——土地制度与住房政策上。中美专家在会上畅所欲言的研讨，也许会给行业发展提供一些启示。

不能忽略住房改革的巨大成绩

国务院发展研究中心对外经济研究部副部长隆国强博士系统地回顾了中国住房制度改革的进程。中国住房制度改革尽管有很多不如意的地方，但成就非常巨大。首先，由于住房制度改革，城镇居民住房条件大幅度改善，1978年，人均住房面积只有6.7平方米，到1998年，人均住房只有9.3平方米，但是1998年以后，我国迎来了房地产业快速发展期，2005年，人均住房面积达到26.1平米，这是一个巨大的提高。在中国城市里，人们对不断的搬家、换房子习以为常。同时，住房的质量也得到了很大的提高，不仅建筑质量提高，套型结构、配套环境也都得到改善。

隆国强强调说，住房制度改革，使城镇相当比例的家庭有了恒产，中国人讲有恒产才有恒心，这为整个市场制度的建立，为整个国家的未来提供了一个非常重要的稳定基础。这是很多人都没有看到的住房制度改革带来的深刻变化。住房在任何一个市场经济社会里都是家庭财产一个最重要的体系。中国住房私有化率已经达到了82.1%，这个私有化率应该说是相当高的。

另外，随着房地产市场体系的形成，房地产业大发展，成为国民经济一个非常重要的支柱产业。由于市场机制的引入，也使中国土地利用的节约程度大大提高。开发商建设的住宅，在城市规划控制范围内尽可能提高容积率，客观上提高了土地资源利用率。由于住房制度改革，形成了房地产市场和相应的土地市场，地方政府从土地出让里面获取巨大的收益，从而有能力去投资，去完善城市的基础设施。通过基础设施的完成，又进一步提高土地价值。所以，这一轮经济增长和住房制度改革密切相关。

研究住房不能回避土地问题

讨论房地产问题，离不开土地政策，中美多位专家谈到了我国土地制度。国务院发展研究中心社会发展部副部长林家彬演讲的题目是中国土地制度的特征及其对住宅市场的影响。

林家彬在演讲中认为，现行的土地制度，刺激地方政府经营土地，推动了房地产热。在现行土地制度下，土地及其相关收入是地方政府财政收入的重要来源。同时，土地也是地方政府招商引资的重要手段，地方政府一般以“成本价”向企业供地，有的地方甚至以低于土地成本价格或“零地价”供地。其结果，仅有占15%～20%的商业、房地产等经营性用地以“招、拍、挂”方式出让，使地方政府采用“饥饿式供地”等方式，千方百计抬高这部分土地的出让价格，从而推动了住宅成本的上升。另外，现行土地制度对城市政府扩大拆迁规模也具有激励作用。扩大拆迁规模，一方面可以获得优等区位土地的级差地租，另一方面可以制造被动需求，提升二手房和城市周边区域低等价位住宅的价格，使房地产热进一步升温。同时，集体土地非法入市，也给住宅市场带来扰乱和风险。

也有专家对林家彬的观点提出了讨论。中国社科院中国城市经济学会副会长杨崇光就提出，对于土地价格高的问题，应该实事求是，具体来分析，不仅要分析土地制度，而且要分析中国的财政制度。政府要建设城市，要发展城市，必须要有相当的财力才能够支撑。我国的财政分配制度、土地价格应该有客观的标准，土地价格形成机制、土地价格的净价和售价之间的差额、如何从资源的角度看待土地等等问题，都应该进一步加以探讨。

世界银行顾问BertrandRenaud博士则介绍了一些国际上的经验及教训。他认为，国际上，包括日本韩国等近邻，在土地政策上都有过教训，值得我国借鉴。住房保障是未来重大任务

与住房政策相关的，不仅仅是土地制度。从与会专家的发言中，可以得出一个结论：住房政策是一个体系，包括发展计划、实施机构、法律法规体系、融资体系、财政政策、金融政策、住房保障的标准等等。

对于我国的房地产业发展，与会专家普遍更重视住房保障制度的完善。

专家们分析指出，各个国家有各种各样住房保障的具体方式和手段，中国也建立了具有中国特点的住房保障制度。但是，归纳起来，各个国家住房保障政策大概分为三个层次。第一个层次，救助性保障。这一部分主要是保障特困人群，这一部分人群基本上没有住房支付能力。救助性保障体系在中国就是廉租住房制度，中国政府通过建房和发放住房补贴的方式来帮助这部分人解决住房问题。第二个层次，援助性住房保障。针对的是有一定支付能力，但是住房支付能力又很不足，迫切需要改善住房条件的这部分人群。政府通常通过贴息、减税、贷款担保、贷款贴息等手段帮助这部分人群解决他们的住房问题。我国援助性住房保障制度主要是经济适用房制度。第三个层次，互助性住房保障。针对的人群是有住房支付能力的中等收入家庭，他们不是很富有，属于中等收入家庭，有比较强的住房支付能力。政府通常通过强制补贴，减免个税，规定一些政策性的优惠利率等方式，提高他们的住房支付能力。我国实行的公积金制度，就是一种互助性的、覆盖面比较广的住房保障制度。

专家们认为，解决中国住房保障问题，最关键的是要解决当前住房保障中缺钱和缺人这两个问题。由于有的地方政府没有专门的人、专门的资金落实住房保障制度，所以，平时对住房保障工作考虑很少，只是在矛盾突出的时候，采取一些应急的措施加以缓解。住房保障的资金，也因为种种原因，不能保证。

专家呼吁，住房能够满足人的生存、消费和投资三种需求，但是，首要的功能是满足人的生存需求，同时，解决好住房问题还具有增强社会稳定和促进经济发展的双重作用。政府作为构建和实施住房保障制度的主体，应该把解决住房保障问题作为首要责任承担起来。