物业管理作为商品房售后服务的重要环节已经越来越受到人们的重视。正当人们与物业企业的关系变得日益密切时，长春市的物业管理行业却在经历着一场——

如今买房看什么？一看环境，二看物业。长春市的小区物业管理行业，以1995年“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”在富豪花园挂牌为标志，迄今已经走过了10多年的历程，并以极快的速度发展壮大。目前全市4000万平方米房屋面积实现了物业管理，接近房屋总面积的一半；各类物业公司达360家，从业人员在2万人左右。

正当越来越多的都市人与物业企业变得密不可分时，长春市的物业管理却陷入了全行业亏损的尴尬境地，而且大部分住宅区的业主与物业经常处于矛盾的纠葛之中。

物业与业主：不是冤家不聚头

日前，在长春市一个较早开始实施物业管理的小区内，张贴着“业主委员会候选人名单”，表明在业主与物业之间刚刚经历一场风波。

其实事件起因并不复杂：一是关于物业费的收缴，二是围绕物业服务质量。但在事件发展过程中，业主与物业之间却因此发生了小区建成11年来从未有过的激烈冲突。

难道物业与业主之间真的“不是冤家不聚头”？对此，长春市物业管理部门负责同志坦言：“只有极少数住宅小区物业与业主之间关系融洽，大多数小区中，二者处于对立面。”

究其原因，开发商、物业与业主均有不可推卸的责任。就业主而言，“物业服务是商品”这一观念并未被完全接受，业主的民主意识还不能完全适应现代化小区物业管理。长春市某住宅小区物业与业主发生了严重的纠纷，但当召集业主大会时，参加会议的人数还不到20%。

如果说业主的不成熟已经为其与物业企业之间产生矛盾埋下了伏笔，物业服务的不成熟则加剧了二者之间的矛盾。长春市2万多名物业行业从业人员，持证上岗的却很少。一个缺乏专业化队伍和专业人才的行业，其服务水平和管理水平肯定参差不齐。总体而言，外埠的物管企业管理水平高于本土物管企业。

在物业与业主产生的各种矛盾中，有相当一部分是由房地产开发商造成的。据统计，长春市一年共有各类物业投诉近20万件，大多是房地产开发商遗留的历史问题。

物业收费：谁为谁埋单

在长春富豪花园小区物业与业主的纠纷中，物业费是双方争执的焦点。记者了解到，长春市目前的物业收费仅占成本构成的一半，最多不过2／3。“收费太低直接造成了物业企业的全行业亏损，3年时间里就倒闭100多家物业企业”。富豪花园，长春市第一家全国城市物业管理优秀住宅小区，曾以优雅的小区环境和出色的物业管理在全市享誉盛名。富豪花园物业管理处——大地物业管理公司负责人告诉记者，小区物业费每户每平方米不足3角钱。“这么低的物业收费用维持人员工资都很困难，而小区内每年的各种维修费不下三四十万元。公司每年都要亏损一二百万元”。

在对富豪花园业主的采访中，一位业主不无遗憾地说：“五六年前小区的物业管理真好，可现在大不如从前了。”对此，物业公司负责人很坦诚：“现在小区的物业管理的确不如几年前。那时富豪花园的开发以售楼为主、物业为辅，所以集团投入比较多。那时我们的想法很简单，就是做最好的楼盘，但那是属于探索性的阶段，并不是特别理性。因为作为企业，总不能赔本赚吆喝。尽管是微利企业，我们也希望有自主经营能力，能做到自负盈亏、收支平衡。”

造成物业企业全行业亏损的另一大原因是企业的额外负担太重。按照国家物业管理条例的有关规定，对物业小区供水、供电、供气、通信、有线电视等单位必须服务到最终用户。但在实际生活中，很多小区的物业企业充当了收水费、电费的角色。仅以二次供水为例，很多物业小区都是由供水公司抄大表，物业企业抄小表，但大表、小表之间的损失却要由物业公司来承担。仅此一项，长春市的物业企业每年损失就达500万元以上。“这种代收代缴无形中让物业企业为欠费业主埋了单。”说这话的一位物业公司负责人一脸无奈。

物业之痛：多方互动来解决

“目前几乎国内所有大的房地产开发商都云集长春，一旦这些开发商撤走，谁来收拾物业这个烂摊子？”谈到这个话题时，长春物业管理部门的有关领导显得格外严肃。

去年以来，长春市打响了一场城区物业管理市场专项整治战役。一是要通过行政手段进一步规范、整合物业管理市场，换言之，物业市场将进入整合重组、优胜劣汰及企业总量减少的“大盘整”时期；二是通过协会，加强物业企业的行业自律，在物业与业主之间建立良好的通话渠道；三是移交水、电、热、气、通信、有线电视等收费项目，为物业企业“减负”；四是对已经在第一线工作且缺乏专业知识的物业管理从业人员进行必要的技能培训。

生活在一个和谐的社区环境中是每一个人的愿望。但一个和谐的小区需要开发商、物业、业主和政府等多方互动来实现。解决物业之痛，要走的路还很长。