今年5月4日，银川市兴庆区满春康居小区不少居民发现，小区的草坪上丢弃着塑料袋；垃圾箱也“不翼而飞”，成堆的生活垃圾到处都是。据居民介绍，物业公司在未告知居民的情况下撤离了该小区。 据银川市物业办统计，2006年至2007年的两年时间里，银川市先后有17个住宅小区因种种原因，先后被他们的“管家”所“抛弃”。

物业公司纷纷撤出所辖小区，这不是自断财路吗？其实不然，据了解，刚从满春康居小区撤出的宁夏建源物业公司从2006年12月开始接管该小区，自2007年以来，该公司多次通知业主缴纳物业费，然而至今年4月底仅有7户业主缴费。该小区共有312户居民，物业费收缴率还不到3%，而为有线电视公司代收的有线电视费收缴率则更低，不到1%。

“按一般规律，物业费收缴率只有达到80%以上，物业公司才可能保本或小幅度赢利。他们的撤出也是无奈之举，一直处在亏损的状态中，无利可图。”北京物业管理商会会长徐北风对记者介绍说，“就拿北京来说，有20%的企业现在是处于入不敷出的境地，物业费收不上来是导致企业经营难以为继的主要原因。”

从20世纪90年代初国内引入物业管理概念开始，物业费难以收缴问题就像一个永不醒来的梦魇困扰着物业管理公司。个中原因，诸多专家、资深人士都很难说清道明。

为什么不交物业费——业主意识的觉醒

理由1：要享有与物业费对等的服务

按理说，业主交物业费，物业公司为业主服务，实属天经地义，为什么会出现很多业主拒交物业费的现象？

家住北京立水桥的张女士是欠费大军里的一员。她对记者说：“我真不想欠物业费，但我们这里的物业公司实在太过分了。我家三张门禁卡，两张不能用。就这么一点小事儿，我从去年7月就开始找物业公司，到现在半年多了，至少跑了10次。每次物业管理人员都说，会尽快解决，但之后就没信儿了，到现在还没解决。一开始，我还特客气，后来发现他们根本不上心，就冲他们嚷，一和他们嚷，他们还和我僵上了，不管怎么说，就是拖着不给办。就这种服务态度，让我怎么甘心情愿交物业费。”

业主不是不想交费，是希望得到与此对等的服务。“光见物业公司整日里追着我们要物业费，没见为我们居民办过什么实事！” 这是很多居民不愿意缴纳物业费的理由。

期盼人性化服务的愿望又难以得到满足，也是物业费滞交的一个重要原因。

家住昌平区清水园的业主王先生认为，成熟的物业管理服务应当是多层次、多方面的。它既要体现物业管理的常规性服务（如住宅区日常管理、物业及公用部位的维修和保养、住宅区的安保服务等），还应当提供管家式的服务。一些业主还希望物业公司替他们安排生活、管好生活，提高服务质量。对此，物业公司应该放下架子，想业主之所想，急业主之所急，提供更为人性化的服务，物业管理能真正融入业主之中去，成为贴心 “管家”。

理由2：开发商的承诺必须兑现

据了解，小区建设规划变更、房屋建筑和附属设备质量差、配套项目缺项甩项、建筑权属不清等开发建设遗留问题是大部分物业纠纷的起因，也是导致业主不交物业费的主因，占到80%左右。

“物业公司与业主发生的纠纷，据我们统计，有绝大部分的原因是因为开发商遗留问题引起的。这对于刚刚接手新项目的物业公司而言是个很大的隐患。”徐北风很无奈地说。

这些遗留问题具体都包括哪些呢？徐北风做了简单介绍。比如窗户玻璃、屋顶和地下室漏水，接手新物业后的前两个雨季往往是物业公司最紧张的时候；开发商承诺的配套设施，以及销售人员作出的各种口头承诺没有兑现；业主的房屋产权手续不齐，开发商那里没有入住备案；等等。“由此引发的纠纷是最令物业公司头疼的，因为我们无力解决。业主找不到开发商时，就来找物业公司，实际上我们是代人受过。”

而作为弱势群体的业主们最常用的抗争手段就是拒交物业费。张先生在售楼处选购房子时，明明见到自家楼前是一处花坛，售楼小姐也肯定了这里是绿化带。可住进来不久，却发现这里又要盖房，据说是要盖一个变电所。张先生等居民找到物业公司了解情况，物业公司解释称，这属于调整规划，开发商有合法手续。对物业公司的这番解释，居民当然不买账，他们将对开发商的不满发泄到物业公司身上，决定不交物业费以示抗议，就此引发了一场物业纠纷。

为什么收不上来物业费——物管企业的无奈

业主欠交物业费是常见的问题，目前尚无这方面的最新统计数据。但一份资料显示，截止到2007年3月，北京共有取得资质的物业管理企业2600多家，管理的项目3000多个，小区物业费欠交率平均在20％左右。

记者从北京市物业协会和多家物业公司了解到，目前，不管什么类型的物业公司，什么类型的小区——不管是高档小区还是经济适用住房小区，大多数物业公司都遭遇欠费问题。而欠费的原因也都大同小异，主要包括开发商遗留问题、物业服务跟不上、个别业主自身素质需要提高等。

谈到物业费的收取，徐北风说了这样一句话：“现在物业公司存在一种很不正常的现象：我们的物业管理企业80%的精力放在研究怎么才能收取物业费，只有20%精力在考虑如何更好为业主服务。就这样，去年北京各小区物业费的收取率平均下来在60%左右，个别小区差到只有10%不到。”

记者在物业论坛上经常会看到一些物业管理人员的求助帖：“大家帮我出出主意，又到了收物业费用的时候了。开发商遗留问题较多的情况下，怎么样有效地去处理与业主的沟通并收取物业费？”记者就此采访了几家小区的物业经理。一位经理感叹道：“一到收物业费的时候，我们就成了‘瘟神’，业主都故意躲着我们，许多业主是实在被我们追得没法子，才勉强交上物业费。”另一家物业经理坦言：“我们小区的业主我认为95%都是好的，是通情达理的。还有另外5%我们基本是拿他们没办法的，从来没交过，态度还很差。”

据了解，目前物业管理业存在这样一个恶性链条：业主对服务管理有意见——收不上物业费——物业公司无米下炊——调整物业服务和人员配备（质量变差，从业人员素质降低）——业主更加不满意——物业费更难收上来。“一些人不交物业费，我们没钱了，只能停掉公用设施。”小区的许多公用设施是在收缴物业费的基础上运行的。如果大批业主拒交物业费，那么物业公司很有可能无法维持原有公用设施的正常工作。因此，停电梯的有之，关大门的有之，而这些举动最终导致了更多业主的不满，恶性循环由此而生。

政府扮演怎样的角色——政府管理部门的“介入”

“现在业主如果不交物业费，我们只能去沟通、协商，了解哪里做得不好来改进。而面对拖欠物业费或者不交的用户，物业公司处理缺乏依据。在北京，如果有物业公司用断水、断电或者其他手段来施压，那他就要小心他的营业执照了。”某物业经理笑着说。

那么，对于物业管理行业中存在的种种问题和困惑，政府部门持何种态度呢？

甘肃省兰州市政府部门通过调整物业收费标准来调解物业收费纠纷。

兰州市价格举报中心每年受理的市民投诉中，关于物业收费的举报占投诉总量的1/3。今年6月，兰州市物价局在西站曦华源小区举行全市物业服务收费现场观摩会，市物价局负责人表示，兰州市物价局将结合物价上涨的合理因素和居民生活水平提高的实际情况，提出调整物业服务收费标准的意见，报经省物价局同意后执行。同时，还就物业服务收费政策及物业公司如何更好地对小区进行管理，业主又如何行使权利维护自己的利益进行了明确规定。

北京市政府相关部门则明确规定，逾期不交物业费的，必须交滞纳金。

《北京市前期物业服务合同》与《北京市物业服务合同》示范文本不久前正式出台。合同对开发商、物业公司和业主所应承担的相关责任和义务都进行了明确规定。如物业费收取问题，合同规定业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五（或其他约定）的标准承担相应的滞纳金。记者计算了一下，100平方米的房子，每月2元/平方米的物业费，逾期1个月不交，滞纳金约是3元。

据了解，《北京市前期物业服务合同》示范文本将作为《商品房买卖合同》的附件，要求开发建设单位在销售之前选聘物业服务企业时签订，在办理房屋预售手续的同时上报市建委市场交易管理系统予以公示，由买房人在购房时予以确认，避免和减少业主入住后发生争议和纠纷。

面对物业管理市场的诸多问题，政府的角色多少有些尴尬。一方面，物业管理毕竟是个市场问题，政府不能干预太多；另一方面，作为管理部门，政府也肩负着制度管理的责任。对于物业费的调整与调节，只是一些地方政府部门“介入”物管市场的一个侧影。事实上，市场的各方主体，仍然在期待着政府拿出一套全面规范的物业管理制度和监督管理办法来。规则出来了，市场才能走上规范运行的轨道。