近年来，全国各地的物业管理纠纷普遍呈上升的趋势，有的矛盾甚至日益激烈。例如：2004年，重庆市南岸区金龙港湾小区的部分业主因不满意物业公司的服务，拒交物业管理费。物业公司也因收费减少，不得不减少工作人员，降低服务质量。如此恶性循环，双方矛盾越来越深。为此，小区开会以2／3多数业主通过决定由小区业主委员会暂时对小区物业进行自治管理，物业公司撤离。然而，好景不长，业主委员会的工作很快就遇到了麻烦，个别业主出于多方面的原因拒缴物业管理费，他们认为业主委员会没有收取物业管理费的资格，没有资格对小区进行物业管理，甚至认为业主委员会是打着自治管理的旗号为少数人谋私利。起初拒缴物业费的业主只有极少数的几户，许多原来缴费的业主为此感到不公平，于是越来越多的业主加入了拒缴物业费的行列，小区自治物业管理陷入瘫痪。

此类案例在全国各地都屡有发生。笔者认为，上述物业管理纠纷的产生，源于人们对现行物业服务公共产品属性的认识出现了偏差。公共产品是满足人们联合消费、共同受益的物质产品和非物质产品形态的服务产品。与公共产品相对应的是私人产品，即个人单独消费和受益的产品和服务。公共产品可以细分为纯公共产品和准公共产品。纯公共产品、准公共产品和私人产品都是人们生产、生活中不可或缺的，它们各有各的供给渠道，如果错位配置，就可能引起生产、生活秩序的混乱。

现在住宅区的物业服务从内容上应该可以看作纯公共产品。例如，住宅区的保安服务、绿化、公共区域的卫生管理、公共设施和设备的维护维修、娱乐体育设施的利用等，这些服务项目没有办法按照谁付款谁受益的原则，限定特定家庭共同享用，因此也就具有了非排他性。如果靠加强监管，限制不交费者的使用，不仅监管的成本很高，而且很难保证物业公司增加收入。同时，由于这一部分服务项目还具有非竞争性，例如，对绿化的享用、对保安服务的享用，交费家庭和不交费家庭享受的都是一样的，不交费家庭“搭便车”不影响缴费者的使用效果，监管不交费者的必要性也就大打折扣。如此来看，物业公司在某些时候代替政府成为了纯公共产品的提供者。

还有一些物业服务项目可以看作准公共产品，一般它只具有非竞争性或者非排他性中一个特征。准公共产品就向个人供给的成本来说，它们与私人物品一样，但却是由公共部门供应的，如教育、邮政、医院，它们是向社会公众提供的，但一部分人的消费在一定程度上对其他人的消费存在排他性，而且个人对这类公共产品的消费一般要付费。或者，按照谁付款谁受益的原则，限定特定对象共同享用。居民区物业服务中的入户项目有些与此类似，从供给角度看，虽不具有竞争性(一般物业公司有足够的能力为全小区业主服务)，但可以做到排他，例如入户维修上下水、维修电路和灯具、维修宅内门窗与玻璃、更换纱窗等等，是可以做到不付费就不提供服务的。但是，由于在物业服务中，这部分服务比重不大，而且为逃避交费业主愿意而且能够自己或者求人维修、维护，物业公司入户服务的排他性约束力很差。

按照我国目前的物业服务模式，物业服务中纯公共产品、准公共产品和私人产品的供给渠道存在着错位配置，因此，必然要引起混乱。笔者认为解决方法在于，必须按照公共产品的属性，尽可能弱化物业服务的非排他性，在技术操作的设计上将拒绝为物业管理服务付款的人排除在部分物业服务的受益范围之外，或者使物业公司的收益和所提供的服务质量与业主本身的利益挂钩，破解业主与现有物业公司的对立局面。具体做法上可选择采用以下四种模式：

1．按物业服务的公共产品属性细分物业服务项目，由社会按公开、择优的方式提供。

按物业服务的公共产品属性细分物业服务项目，属公共产品的由物业公司完成，属私人产品的按照谁付款谁受益的原则，限定特定家庭享用，由社会按公开、择优的方式提供。

按照《物权法》规定的“建筑物区分所有”的产权特点，可以对物业服务范围进行重新规划。属于业主专有产权部分的业务，如室内管道维修、电路维修、照明更换等，由业主直接在市场上寻找专业的公司或者人士来完成。这部分业务恰恰是业主最关注、纠纷最易产生的部分，将它推向社会，既有利于减少对物业公司的投诉，也有利于业主得到及时、优质的服务。

2．赋予业主管理委员会法人地位，由业主委员会根据小区需要，按照《物权法》的规定，自我管理或直接从社会上聘用专业物业服务人员管理。

现行的法律法规没有赋予业主委员会法人地位，使其不能以一个独立的民事主体行使权利，履行义务。应赋予业主委员会法人地位，由业主委员会根据小区需要，按照《物权法》规定的物业服务模式，采用业主自我治理式的模式，聘用专业的物业经理人或一些专业的服务公司来完成。如由业主委员会从社会上招聘保洁、保安、绿化人员承担相应的服务。对于物业小区内专业性较强的公共设施设备的维修养护，也可以选聘一些专业的技术公司或技术人员来完成。

在这种模式下，业主大会或者业主代表大会选举产生业主委员会，业主委员会不再是义务服务，每个成员根据岗位及其职责从物业服务费中领取工资和奖金，物业服务费的预算和结算由业主大会或者业主代表大会审批，一切服务项目和收支都能做到透明、公开，业主与物业公司之间的对立就会消失。

3．按现行的物业管理模式。

对于一个业主或者业主数量较少的物业项目，例如政府的办公大楼、一般工厂、商场、普通写字楼、学校等物业服务可以由专业的物业公司按现行的物业服务模式进行管理。

4．全体业主作为股东自行组建物业公司，按企业模式运作。

这种模式在利益统一和业主自我治理程度上具有明显的优势。首先，它将业主与物业公司的利益有机统一，破解了双方对立的局面。其次，实现了业主的真正自我管理。由于业主是公司的股东，业主可以选择与自己的需求爱好相符的服务标准和服务模式，并确定财务预算，该服务标准和财务预算经业主大会确定之后便可实行。