酒店式公寓概念最早起源于欧洲。当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门服务，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。我国的酒店式公寓最早出现在深圳，之后在北京、上海等一线城市获得发展。南京酒店式公寓较北京、上海、深圳发展晚，随着南京市经济水平的不断发展，南京本地酒店式公寓也得到了蓬勃发展。南京已投入使用的酒店公寓主要在新街口、湖南路 (山西路)、中央路等附近，面临的客户群主要以世界500强企业的中高层管理者、soho一族和高级白领等，现在做得较好的项目主要是君临国际、金陵王府、朗诗熙园等。酒店式公寓的特征包括优越的区位条件、完善的配套设施和上乘的物业服务内容，其中，物业服务内容是其中重要内容。 一、南京市酒店式公寓的分类
根据酒店式公寓的分布来看，可以将南京市酒店式公寓分为三类，第一，城中酒店式公寓，这也是酒店式公寓的集中上市区域；第二，新城酒店式公寓，河西新城的酒店式公寓和仙林新城酒店式公寓，如仁恒辉盛阁、新锐国际公寓、嘉业国际城和康桥圣菲等。第三，郊区酒店式公寓。如巴厘原墅等。
根据运营模式来看，可分为四类，一类为由开发商持有，聘请专业的物业管理公司运营，比如“观城”等项目属于这种模式，观城部分物业由开发企业持有，交由第一太平戴维斯负责承租与管理；另一类为开发商开发以后出售投资客，然后由引入专业的投资公司替全体投资人打理项目，投资客一般对于投资回报有一定的要求，如紫鑫国际公寓等项目属于这种模式。第三类是开发企业销售之后，由本地物业公司进行管理，仅提供不多的酒店式服务。这也是目前大多数在售的酒店式公寓项目采取模式。第四类为开发企业销售之后，由知名的物业公司进行管理，提供完全或部分酒店式服务，如仁恒四季国际公寓和天正湖滨君悦阁，前者与国际知名酒店管理公司——辉盛集团合作，提供5星级酒店服务；后者聘请深圳保利物业，提供的服务内容也基本包含3星级酒店服务内容。
二、南京酒店式公寓物业服务内容比较
物业服务水平的高低将直接决定物业后期保值与增值的空间。酒店式公寓的一个最大的特色就是提供酒店式服务。提供酒店式公寓的物业管理较一般公寓更完善，服务内容更多，为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理，诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、代叫出租车、钟点服务等一系列服务。
近期酒店式公寓集中上市，开发企业根据市场细分和差异化原则，将项目进行不同定位，如天正湖滨定位服务式公寓，体现住宅功能；长江路 9号则是挑高4．99米商住两用。对于物业管理与服务方面，国际知名的物业管理公司也进入了南京市场，如高力国际、第一太平戴维斯等。具体物业情况详见下表。
表1 部分已投入使用的酒店式公寓物业服务情况统计表
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楼盘名称 物管公司 物业管理服务内容 物业管理收费 备注
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金陵王府 金陵饭店 室外拥有高尔夫果岭、恒温游泳池，常规保安、保 ＼
物业 洁、公共部分维修服务，此外免费订书、订报。
亚东名座 亚东物业 常规保安、保洁、公共部分维修服务，无酒店式服 2.00
务，如需要可代为联系。
上锋国际 金陵饭店物业 常规保安、保洁、公共部分维修服务，此外有收费 2.20
(物业管理顾问) 订餐、房间打扫服务。
龙吟广场 快乐世家物业 常规保安、保洁、公共部分维修服务，此外提供有 2.20
偿特约服务，承诺酒店有的服务都有，酒店收费都
收费。
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表2 部分在售已售酒店式公寓服务情况统计表
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楼盘名称 物管公司 物业管理服务内容 物业管理 备注
收费
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融寓 开发企业 无酒店式服务内容 2.80 ＼
所属物管
天正湖滨 深圳保利 无偿：叫醒／打字复印／代叫出租车／送餐等 2.50 全城首称服
有偿：打扫／钟点工等 务式公寓
中商万豪 腾虹物业 代订机票书刊／介绍保姆家教／保管／礼仪介 3.20 民用水电
绍有偿：专业设施服务
中环国际 开发企业 三星级酒店提供服务都有 3.00 民用水电
所属物管
金陵大公 世豪物业 24小时服务台 3.00 民用水电
馆
观城 第一太平 叫醒／商务中心／代叫出租车／送餐／打扫／ ＼ ＼
戴维斯 钟点工等
凯润金城 深圳保利 未开盘，服务内容待定 ＼ ＼
长江路九 高力国际 ＼ 3.80 ＼
号
嘉业国际 嘉业物业 常规保安、保洁、公共部分维修服务，此外免费 1.90 ＼
城 管理 定报、订杂志、接送孩子、寄邮件。还提供其他
额外收费服务，如打扫、代为叫餐、修电器等。
紫鑫国际 南京新鸿 聘英国具有164年历史的威格斯物业顾问有限 2.00 ＼
公寓 运物业 公司为顾问，服务内容待定。
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三、未来酒店式公寓发展趋势
南京市酒店式公寓的经营发展将有以下五个方面的趋势：(1)产品根据市场细分化原则形成差异化竞争，从户型的大小到标准的高低，越来越符合所处地段的独特特征；(2)由销售物业变为持有物业，从而保证物业和服务的品质；(3)由散销变为整体销售或成特色；(4)国内外著名酒店管理集团介入，管理水平提升，出租率将有保证；(5)市场供应量加大，价格稳中有升，但投资风险增加，尤其是一些相对冷僻地段的项目出租率和租金都有可能下滑。
在这种趋势下，投资者除了一定要注意楼盘所处地段的功能定位、因为地段位置决定了市场需求，因此决定着投资的升值潜力是否巨大，还有重要一点就是物业服务水平的层次与内容。
