从深圳市成立第一家物业管理公司以来，我国大陆物业管理服务行业已经经历了20多年的发展，行业发展从管理规模、服务质量、经营水平等方面均取得了长足的进步。但与英国、美国等物业管理服务水平发达国家相比较，仍然存在很大的差距。到目前为止我国物业管理企业数量已经突破3万家，从业人员超过300万人，管理面积超过10亿平方米，行业年产值超过2000亿元。但企业规模普遍小、经营利润率低、从业人员服务水平低、物业管理覆盖面偏小、物业服务纠纷多、企业经营水平差、业主满意度较低、市场化水平差、行业管理不规范依然是目前我国物业管理行业发展的现实特征。随着我国房地产开发的快速发展、人们生活水平的不断改善、人居环境服务要求的不断提高、物业管理服务覆盖面的快速扩展，我国物业管理服务行业的发展存在巨大的前景。但笔者认为，如果不能很好地解决以下八个妨碍行业发展的瓶颈，物业管理服务行业就很难得到实质性的提高和健康发展。 一、相关法规不健全，执行体系未建立。
虽然《物权法》已正式实施，《物业管理条例》已经修订执行，一批相应的国家和地方法律法规也陆续出台实施。但与行业具体活动和日常行为密切相关的具体法规和实施细则还非常缺乏，导致一旦出现纠纷和违法违规现象，很难根据现有的法律法规进行有效的约制。如行业的《物业管理法》、《招投标管理办法》、《服务收费管理办法》、《物业接管验收管理办法》、《业主自治管理办法》、《物权法实施细则》等指导具体物业管理服务行为的国家和地方法规均存在较为严重的缺位，导致目前行业行为“无法可依、有法难依、依法难行”的现象存在，严重影响行业的健康有序发展。
二、企业经营缺激励，服务行为不规范。
虽然目前我国有众多的物业管理服务企业，但其中85％是开发商的子公司，10％是由房管站转制，独立的专业物业服务公司只有5％左右。由于众多的物业公司不能做到“自负盈亏、自主经营”，还停留在为销售服务、为转移“老大哥”发展商责任的阶段，“赚了给老大，亏了找老大”，缺乏激励机制，物业企业和员工“小问题应付，大问题不管”，服务行为非常不规范，影响管理服务质量进而影响业主对物业服务的不满和对抗，导致“不缴纳物业服务费现象”的普遍存在，目前我国物业管理服务费欠缴率在15-20％左右，甚至有的小区高达50％以上，严重影响物业企业的正常经营。
三、市场机制不健全，公平竞争难保障。
目前绝大多数有实力的开发商都成立了自己的物业管理公司，如广州前 30强的开发企业中90％以上的开发商有自己的物业公司，开发商往往利用自己的前期优势和相关法规缺位把自己开发的物业“交给”自己的物业公司管理。由于缺乏有效的公平竞争机制，其它企业很难介入有物业公司的开发商开发的物业，导致这些物业项目的物业管理服务标准、价格、管理水平缺乏有效的竞争，服务质量很难得到保证和改善。目前全国范围内1997年以来新开发的住宅小区级物业项目中，70％以上由开发商自己的物业公司进行管理。
四、服务标准未建立，服务收费不科学。
目前我国物业管理服务标准体系还没有建立，绝大部分省市也没有制定相应的地方物业管理服务标准。由于缺乏服务标准，物业管理服务往往很难做到“按质论价、按标定价”，加上管理法规缺位，导致部分物业企业“乱定价、乱升价”、部分业主“不缴费、少缴费”的现象普遍存在；同时目前服务收费的管理不科学，多数地方的物业服务收费都是“一口价”，没有按照服务项目分项定价，一旦业主对某项服务不满意或有异议时往往所有的服务项目都不缴费或者不知道怎么交其它项目费用，这种一个服务项目有问题就不缴费的行为严重影响物业企业的经营运作。
五、政府介入力不够，业主组织建立难。
作为市场行为，物业管理服务的实质就是一种合同关系。但要有正当的合同存在，就要合法的合同双方：物业服务组织(一般是物业公司)、业主自治组织(一般是业主委员会)。但由于相关法规的不健全，靠业主自己的力量成立业主委员会有很大的困难， 目前全国住宅小区成立业主委员会的不到 30％。政府作为人民的政府，应当加强成立业主自治组织的行政指导和管理工作，大力加快业主委员会的成立进程，使得物业管理服务合同主体合法化和规范化。
六、服务质量有缺陷，服务纠纷常发生。
目前我国相当部分物业企业的物业管理服务水平还比较低，服务质量还存在一些缺陷，不能满足人们日益提高的生活质量需求，同时物业服务还存在“人数众多、众口难调”的特点，“如何改进服务质量?”已成为众多物业公司研究的重大问题。目前物业公司的企业管理水平还普遍较低，服务质量体系还不规范，企业违规行为、员工流失现象、服务纠纷众多、企业文化不健全等现象还普遍存在。如何提高物业企业服务质量，减少服务纠纷的发生将成为今后物业管理行业发展的一个重大课题。
七、社区文化不丰富，和谐相处待改善。
建设和谐社会是今后我国国家建设的重要任务，小区作为社会的基本单元，建设和谐社区将是建设和谐社会的重要节点，所有物业管理服务将承载重要的历史使命。目前物业公司在社区文化建设方面的投入还普遍较小，社区文化还不丰富，业主之间及与物业企业之间缺乏沟通交流，邻里纠纷矛盾、业主与物业公司之间的矛盾还缺乏很好的社区平台，业主与业主、业主与物业企业的和谐相处有待改善。创建和谐的社区，将有助于物业企业与业主的服务合作，也有助于企业的多种经营开展得到广大业主的支持。
八、多元服务经营差，收入渠道太单一。
作为一种企业行为，物业管理服务应该利用自身的优势开展多元化经营，在为业主提供更多服务的同时，企业广开渠道，拓展企业经营收入。物业管理服务发达国家如英国的物业企业的总收入中管理性收入只占15％左右，为业主提供广泛的多元化的经营服务项目，经营性收入占85％左右。而目前我国多数物业管理企业的总收入中服务管理费收入占80％以上，开展多元化经营的前景还非常广阔。如何根据业主的“衣食住行”来开展多元化经营，将是今后我国物业管理企业发展的一个非常重要的方向。
总之，物业管理服务在我国还是个新兴的行业，除了上面提到的八个方面的问题外，也还存在许多其它的具体问题，只要企业、业主、政府部门共同努力实践，不断健全、提高和完善物业管理服务的各项事务，相信物业管理服务行业必然会有一个非常美好的明天!
