《劳动合同法》已于2008年元月1日正式施行，它对各行各业都将产生深远的影响，对劳动密集型行业的影响尤甚。物业管理行业是典型的劳动密集型和低产值行业，受《劳动合同法》的影响，目前正承受着前所未有的压力。 一、《劳动合同法》对物业管理行业的影响
自从《劳动合同法》于2007年6月29日在第十届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议上通过以后，立即受到了全国各行各业的高度关注。通过对该法的认真学习和对物业管理行业现状的分析，笔者认为，由于多数物业企业人均产值低、对职工的历史欠账多、内部管理不规范等原因，《劳动合同法》的出台，势必会使物业管理行业承受着比其它行业更大的影响与冲击，很多物业企业将面临着生死挑战。
(一)将大幅提高物业企业的用工成本
1、物业企业与职工签订书面劳动合同的比例很低
据笔者于2007年度在南京物业管理行业内部调查，即便是比较知名的物业企业，也仅有3-5家企业与职工全员签订了劳动合同。由此可知，全员签订劳动合同的物业企业数量不到南京市物业企业总数的1％，绝大多数物业企业与职工的劳动合同签订率不到30％，其中有不少企业甚至不到10％。对那些没有签订劳动合同的职工而言，物业企业根本没有履行缴纳社会养老保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险五项强制性保险费用的义务(五项社保计提系数合计应33．6％)，更别提为职工缴纳还未强制性执行的住房公积金。《劳动合同法》规定：企业必须与职工签订书面劳动合同，为劳动者缴纳各项社会保险费用，否则企业违法，将承担向劳动者每月支付二倍工资、补缴社会保险费用和高额滞纳金、支付经济补偿金、赔偿金的责任。初步估算，如企业按规定缴纳五项保险费用，每位职工每年至少增加 4794元的费用(2007年度南京市职工计提社会保险的最低基数为1189元，企业应该为每位职工计缴五项社会保险的最低费用为1189元／月×0．336＝399．5元／月，全年为4794元)。
2、物业企业从业人员平均薪金标准远低于社会平均水平
2007年度，南京市在职职工的平均薪金水平在35908元，而物业服务在职人员的年度薪金平均水平则不到20000元。据笔者2007年度对南京市31个新建或在售项目的物业从业人员薪金水平暗访结果来看，有8个项目的保洁人员月度工资标准低于南京市规定的最低工资标准(750元／月)，占调查总数的25％以上。可以肯定，一些老旧小区的保洁人员工资水平低于南京市最低工资标准的比例将更高。另外，有24个项目公共秩序维护人员的月度工资低于2007年度南京市职工社会保险最低计算基数1189元，占调查总数的77％。笔者认为，正是由于物业服务收费标准低，物业从业人员的薪金水平远低于社会平均水平，才使物业企业难以留住优秀人才，造成物业企业人员流动性大，进而影响到物业服务的品质。现在政府每年都会出台上调职工最低薪金标准的政策，对那些平时只拿最低工资标准的保洁人员来讲，企业每年不得不至少增加1200元以上的工资开支，但与社会平均水平的差距仍在不断扩大。
3、物业企业从业人员普遍存在严重超时劳动现象
目前，我国法定的职工月度工作时数为166．7小时。从对南京市31个项目的物业从业人员工作时间暗访情况来看，公共秩序维护人员每月工作时间均为240小时(2007年度月度平均工资为1050元)；保洁人员大多是每周工作 6天休息1天，每月平均工作时间为208小时(2007年度月度平均工资为750元)，超时劳动现象十分严重。根据《劳动合同法》第三十一条规定：用人单位应当严格执行劳动定额标准，不得强迫或者变相强迫劳动者加班。用人单位安排加班的，应当按照国家有关规定向劳动者支付加班费。因此，如果多数物业企业仍按照现行工作时间实施，则在2008年度(最低工资标准850元／月)，物业企业至少应为公共秩序维护人员每月增加34％的工资(比2007年度增加约 357元／月)，为保洁人员每月至少增加55％的工资(比 2007年度增加约413元／月)，否则，企业就是没有向员工足额支付加班费用。
综合以上三项考虑，如果一位职工在2007年度没有签订劳动合同，每月只拿750元工资，则在2008年度，因企业必须缴纳五项社会保险费、支付加班费而增加的月度费用至少为812．5元(399．5元／月＋413元／月＝812．5元／月)，折算成全年为9750元。
如果至2007年底止，假设某企业只为30％职工办理了缴纳社会保险费用义务，则一个职工总数为200名的中小型物业企业，每年需因缴纳五项社保费用、加班费至少增加 1365000元费用(注9750元／人×200人×70％＝1365000元)。这对本身是微利甚至已经是亏损的物业企业而言，是一笔不得不发生而又可能直接导致企业破产的开支。而物业服务是公共性服务，要让广大业主同意大幅上调物业服务费标准是十分困难的。大幅上涨的人工费用很难通过同步上调物业服务费标准而得以消化(注：物业企业的人工费用一般占物业服务费的65％～85％，即便按2007年人均年薪20000元和2008年人均人工费用增加9750×0．7＝6825元计算，物业服务费标准需要上调40％-53％才能消化增加的人工费)，这使物业企业比餐饮等服务性企业承受着更大的经营压力。
(二)提高了物业企业管理员工队伍的难度
在《劳动合同法》中，制订了许多倾向于保护劳动者权益的条款，诸如有关试用期、签订无固定期合同、劳动合同解除和终止、支付经济补偿金等，其目的就是要求所有用人单位规范运作，不得不签订劳动合同用工，不得无故克扣职工工资，不得无故辞退职工，否则用人单位需支付经济补偿金和高额赔偿金。因此，今后企业对一些出工不出力或小错不断、大错没有的员工将会感到很头疼。如果日常不加强对员工进行教育、培训与考核，不注重对员工违章违纪证据的收集，往往会使企业陷于十分被动的境地。
(三)加大了物业企业承接物业项目的风险
当前，一些物业企业没有树立为业主长期服务的理念，低价竞争现象十分严重。由于收支难以平衡，无法实现可持续性经营，最终又使越来越多的物业项目被迫放弃物业管理。而原先有一定经济效益的项目，在委托服务期限到期后，可能又会被愿意低价提供服务的其它物业企业抢走，从而陷入新的恶性循环。在《劳动合同法》生效之前，物业企业放弃物业项目管理而解聘员工并不需要付出太大的代价；但在《劳动合同法》生效之后，物业企业要想大规模裁减人员(指20人以上或占企业职工总数的10％以上)，除了要提前三十天向工会或者全体职工说明情况，听取工会或者职工意见，裁减人员方案向劳动行政部门报告后方可裁减人员，而且企业需向被裁减职工支付经济补偿金。这些规定无疑加大了物业企业承接物业项目的风险。
(四)促使企业进一步建立和完善规章制度
《劳动合同法》第三十八条第四项规定：用人单位的规章制度违反法律、法规的规定，损害劳动者权益的，劳动者可以单方面提出解除劳动合同，用人单位应当向劳动者支付经济补偿金。由于进入物业管理行业的门槛很低，加上近十年来，我国房地产业发展迅猛，新增物业对物业管理的需求很大，使得物业管理企业数量急增。不少物业企业管理制度很不健全，并存在不少违反法律、法规的规定。如不尽快修订完善，将会给企业自身招来很大的风险。
另外，根据《劳动合同法》第四条规定：用人单位在制定、修改或者决定有关劳动报酬、工作时间、休息休假、劳动安全卫生、保险福利、职工培训、劳动纪律以及劳动定额管理等直接涉及劳动者切身利益方面的规章制度或者重大事项时，应当经职工代表大会或者全体职工讨论，提出方案和意见，与工会或者职工代表平等协商确定。用人单位应当将直接涉及劳动者切身利益的规章制度和重大事项决定公示，或者告知劳动者。
目前，绝大多数物业企业在制定规章制度时都没有经过这个民主修订程序，而没有经过民主程序制定的规章制度，对职工来讲仍是无效的规章制度。所以要求做到规章制度内容合法、制定程序合法，对很多企业来讲都是必须抓紧补上的一课。
(五)促进物业管理行业进行业务重组、服务升级
由于受到劳动用工成本大幅上升因素的影响，一些小而全的物业企业将很难生存下去，相当多的物业项目将会被物业公司主动放弃管理而转由社区管理或实行业主自治。由于社区或业主在专业能力上有限，故对一些专业性较强的如智能化与机电设施维保、绿化养护等项目只能委托专业性公司实施。因此，与物业服务关联度高的专业性公司会越来越符合物业管理的需求，从而促进物业管理行业加快业务重组，使其在服务内容、服务手段、服务方式等方面发生深刻的变革，并让物业管理师之类专业人才有更大的用武之地。
根据以上分析，笔者预测物业管理行业将会在以下四个方面发生深刻的变化：
1、会有相当一批收费标准偏低的物业项目被物业公司抛弃，改由社区管理或以业主自治方式实施管理。
2、会有相当一批物业企业因发生严重亏损或员工集体索赔等事件而关门倒闭。
3、会有越来越多的物业项目通过协商而不断提高服务费收费标准。
4、会有一批从物业管理项目上分离出来的专业公司得到快速的发展。
二、物业企业要积极推进管理模式创新
一方面，通过《劳动合同法》知识的宣传与普及，广大职工学会了如何更好的维护自身的权益。一些离职员工为追讨企业长期欠缴欠付的社会保险费、加班费、经济补偿费而申请劳动仲裁或诉讼的案件正呈直线上升趋势，使得不少企业面临着生存危机，给所有的企业敲响了警钟。
另一方面，2007年年底，全国各地先后发生了多起知名企业进行大规模裁员或集体辞退、重新改聘的轰动事件，并有越多的企业在压缩规模、调整经营方向。
面对着《劳动合同法》所带来的纷争，多数物业企业表现出无奈、观望的态度，抱有政府不会让所有企业一下子都死的幻想。他们认为：不可能每个员工都会提出索赔的要求，即便有员工提出索赔要求，通过个别处理的费用总比给每人都缴社保费用要低。在收费标准难以同步调整的情况下，与所有员工签订劳动合同，按政策规定缴纳社保费用肯定是自求“早死”，与其“早死”还不如先“懒活”着好。
南京栖霞建设集团物业有限公司的经营决策层认为，《劳动合同法》对每一个用人单位和劳动者都具有约束力，指望政府降低执法力度而给用人单位减轻压力是不现实的。随着时间的推移，《劳动合同法》的实施力度只会不断的加强。观望、等待会使企业更加被动，企业只有早作应对才能化被动为主动。作为南京市第一家具有国家一级物业管理企业资质和南京市物业管理行业协会首届会长单位，我们有责任和义务为维护社会稳定做出贡献，为行业做出表率。既要做到不主动“抛盘”，以维护小区安定，也维护企业自身形象，又要尽最大努力减少企业亏损，以实现可持续经营，唯一的出路就是：大力加强企业内部管理、积极进行管理模式创新。为此，我们采取了以下一系列措施：
(一)通过民主程序，进一步修订完善了公司规章制度
对照《劳动合同法》的要求，我们组织了专门班子，先后修订了公司有关劳动人事、员工考勤、员工加班、薪酬、请销假、员工奖惩考核、员工福利、职工健康体检、员工培训、员工离职等一系列企业规章制度，并请律师逐条把关，以确保公司规章制度不违反法律法规的规定。然后，我们把所有修订的规章制度提交职工代表大会进行讨论、修改、表决和通过，并进行了七天的公示，公示期结束后又向每位员工发放了《员工手册》，组织了规章制度的学习并签字确认，从而使每位员工都明确知道自己的职责、权利和义务，为公司更加规范化的管理打实了基础。在做好员工培训教育、凝聚共识的同时，我们进一步强化了日常检查与考核的力度，更注重日常管理书面证据的固化，降低了企业可能被员工不合理索赔的风险。
(二)公司成立了劳动争议调解委员会
我们通过职工民主推荐，由工会代表和职工代表共同组成了公司劳动争议调解委员会。其作用就是有效落实《劳动合同法》，更好的保障和维护员工的合法权益，及时了解员工的诉求，妥善处理各种劳动争议和矛盾。劳动争议调解委员会工作条例规定：凡是涉及职工权益的补偿、赔偿等事项，只要公司劳动争议调解委员会成员与当事者协商达成一致，公司行政就给予支付，这有利于避免矛盾升级，也减轻了行政的压力。
(三)进一步修订完善了物业项目的管理方案
长期以来，各物业项目上人浮于事现象比较普遍。《劳动合同法》的施行，使我们下大决心进行梳理。我们提出：公司要按市场上标准适时调整不同岗位的薪金标准，让员工享受到高于同行平均水平的薪金标准，这样才能留得住人才；同时，公司也要让每位员工努力提高劳动与工作效率。为此，我们本着“质价相符”的原则，以不低于委托合同约定的服务标准为前提，对每一个项目都进行了仔细的分析和梳理。通过合理的定岗定编、定量定责、定时定标，进一步明确了每位员工的劳动定额(工作内容)、工作标准、工作时间，也明确了各级管理岗位的检查责任。这不仅有利于日常服务工作的全面落实，而且有利于各级管理人员的跟踪检查与考核，从而促使各项管理服务工作更加到位。如今，管理方案梳理工作已经取得了很大的成效。以公司在南京地区管理项目为例，在管理规模未变的情况下，在职职工人数已从2007年10月底的970人下降到了2008年2月底的863人，合计减少了107人。另外，在每一个管理方案中，我们要求每位员工月度工作时数均不超过200小时；对倒班的公共秩序维护人员还专门落实了班中轮换休息2小时的制度。既减轻了他们的劳动强度，又降低了因为超时劳动而必须增加的加班费用。
公司还与各物业项目负责人签订了《物业管理经营目标责任书》，明确了物业项目的定编、创优任务、业主满意率、业主投诉、安全指标、培训合格率、维修及时率、现场服务质量、收入指标、工资总额、盈亏指标等要求。通过层层分解落实责任，强化了各级责任心，有利于企业减员增效、员工增资和不断提高物业服务质量。
(四)积极采用科技手段，提高了管理效率
在劳动用工成本不断上涨的情况下，积极采用技术手段将会使管理工作更加经济而有效。我们在一些旧小区增设了自动涮卡门禁系统、周界安防设施，既减少了门岗的设置，又提高了员工处理问题的能力。另外物业管理行业的人员流动性特别大，稍不注意就有可能会有员工没有及时办理签订或续签劳动合同手续，或没有及时为离职员工办理社保关系转移手续。这些工作的疏失会给公司带来很大的风险。公司花费十多万元购买了网络管理软件，实现了远程管理监控，并对员工招聘、录用、合同签订、培训、关系转移等情况进行实时高效的跟踪管理，不仅减少了管理人员的配置，而且提高了管理服务的水平。
(五)实施了带薪休假制度
公司认真执行国家带薪休假制度，切实维护职工权益。年初即要求每个部门、管理项目合理编制员工带薪休假计划表，在不增加岗位定编人数的情况下，合理安排好日常工作，让每一位员工都享受到带薪休假待遇。
(六)实现了全员签订劳动合同
公司有部分来自外省地员工，他们认为在南京缴纳社保费用，将来不干了带不走，自己提出不想签订书面劳动合同。对此，公司人事部门耐心做好解释工作，最终多数员工都同意签订了。对少量仍然坚持不肯签订的员工，为避免今后索赔等风险，公司只好在2007年年底之前予以了解聘，从而使公司的劳动合同签订率达到了100％。
(七)积极争取适当提高物业服务收费标准
《劳动合同法》出台后，公司就把可能增加的劳动用工成本、企业困难等以书面形式向各个物业项目的业主委员会进行报告，并和广大业主进行了经常性的宣传、沟通，从而取得了大家的理解和支持。现在已有几个项目同意适当提高物业服务费和停车费的收费标准，这将会适当减轻公司的经营压力。
(八)积极开展争先活动，培养爱岗敬业的企业文化
公司在大力加强企业内部管理的同时，积极组织开展争先活动。先后多次组织了“职工技能比武大赛”、“物业管理知识大赛”，评选了“三八能手”和“五四青年突击手”，同时每月坚持评比“月度服务之星”。通过树正气、树榜样，营造了积极向上的氛围，培植了员工爱岗敬业的企业文化。
通过以上措施，公司初步实现了“减员增资、管理增效、稳定队伍、提升服务”的目标。体现在：
首先，公司通过合理定岗定编后，职工人数大幅度下降，员工工资标准较2007年同期平均上调了15％，提高了广大员工的积极性。
其次，月度员工离职率总体趋势在不断下降(见下表)，稳定了公司管理服务队伍，并降低了公司招聘和培训员工的成本。
附：
栖霞集团物业公司在南京地区管理项目的员工人数与离职情况统计表
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序号 时间 离职人数 在职人数 总人数 离职人员占总人数比例％ 备注
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1 2007．8 55 912 967 5．69
2 2007．9 50 927 977 5．12
3 2007．10 45 970 1015 4．43
4 2007．11 39 959 998 3．91
5 2007．12 51 913 964 5．29 集中辞退不签合同员工
6 2008．1 42 884 926 4．54
7 2008．2 32 863 895 3．58
8 2008．3 22 879 901 2．44 新项目增配员工
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第三，栖霞集团物业公司在没有主动抛弃一个低收费标准项目的情况下，南京地区管理项目在2008年1-4月份总人工费用仅比2007年1-4月同期上升了24％。对此增加的人工成本，我们将与业主进一步加强沟通，争取在适当提高物业服务费、停车费标准后仍然实现企业收支平衡。
第四，2007年度，公司开展的物业管理创优达标工作获得了大丰收，其中争创了一个物业管理国优示范项目、二个省优项目、二个市优项目。同时，公司再次通过了南京市服务质量奖的评审，荣获了“金牌物业公司”称号等。
三、几点认识与建议
(一)企业的发展和经济效益的取得，不能以牺牲职工合法权益为代价。从该公司应对措施和结果来看，认真贯彻落实《劳动合同法》，有助于规范企业行为、提高企业管理水平、稳定职工队伍，进而增强企业的核心竞争力。
(二)合理定价、提供质价相符的服务是实现物业管理行业可持续发展的根本途径。物业管理的核心价值是促进物业的保值与增值。一个项目更换的物业企业越多，则对物业项目保值、增值的伤害越大。当前，物业管理企业之间低价竞争、恶性竞争现象依然十分严重，如不加以有效制止，势必会严重危害整个物业管理行业的良性发展。
(三)随着越来越多的物业项目被物业企业放弃管理，势必会导致业主自治项目不断增加。但业主自治自管遇到了不少问题，如发票的领用、员工的劳动合同签订与民事诉讼主体资格等不明确，需要有关部门从法规政策上尽快加以完善，以引导业主自治工作顺利进行。
(四)政府应做好正确的舆论宣传，积极培养业主对物业服务的消费意识。由于长期缺乏正面的宣传和引导，使得广大业主对物业服务出现了许多认识上的偏差。当前业主以各种理由不缴纳服务费的现象十分严重，增加了物业企业的维权成本，导致了物业企业生存环境不断恶化。
(五)政府应认真研究对物业企业的税收减免政策。随着人工费用的不断上涨，物业企业在无法承受亏损时很容易做出放弃管理小区的举措，从而增加社区的不安定因素，这势必会加大社区与街道的管理负担，最终结果仍是由政府“买单”。所以，减免物业企业税收，实质是还利于民的体现。
