又一宗因拆迁而搁浅，因搁浅而流产，因流产而变卖的沪上大型地产项目浮出水面。

地处上海静安区中心地段的静安宝鼎商业广场项目，在虚度了上海房地产市场最鼎盛的5个春秋之后，近日不得不以10亿元的价格谋求转让。

鉴于转让的艰难，项目投资方圆泉公司也在寻求合作开发这一项目。“我们和几家公司正在谈，打算一起合作推动这个项目。”上海圆泉房地产有限公司总裁王宝安说。

深陷拆迁泥淖

静安宝鼎项目的建设用地东起江宁路，西至陕西北路，南起昌平路，北至海防路，占地面积3.6万平方米，属上海静安区78号街坊旧区改造项目。

根据静安区整体规划，该项目将建设成为符合静安区双高战略的新型商办区，即高品位商业商务区和高品质生活居住区。预计建成后的地上建筑面积为13.3万平方米，目前规划设计为26幢风格各异的欧式商业、办公建筑。该项目地段绝佳，交通便利，已经开始施工的地铁7号线将通过该区域。

然而，这样一块寸土寸金的土地，最终却因为拆迁难题深陷泥淖，已成骑虎难下之势。

记者在现场看到，除了海防路上挂着的“静安区78号地块旧区改造基地指挥部”的牌子有些异样，这里一派安居乐业的景象，所有建筑完好如初，没有半点拆迁的迹象。实际上，拆迁工作在2003年就该进行。

据调查，静安区78号街坊共需动迁居民1031户，单位18家，个体户15户。拆迁房屋总面积约6.8万平方米，其中居民旧里房屋3万平方米，新里1.3万平方米，旧厂房及办公房2.5万平方米。据有关机构估算，静安宝鼎项目的建设成本当在20亿元以上，其中土地取得费用超过10亿元，绝大部分为动迁成本。

根据上海市计委沪计城（2002）487号文“关于静安区78号街坊旧区改造项目建议书的批复”，被批准对78号街坊旧区地块进行改造的是上海圆泉房地产开发公司。

历尽周折，上海圆泉公司于2002年6月获得78号街坊地块的开发权，随后顺利获得规划、城建等部门的相关批文。

此后，上海市房屋土地资源管理局、静安区商业委员会、静安区城市规划管理局等部门也对该项目的建设出具了批复。

2005年9月，上海市房屋土地资源管理局又向静安区房屋土地管理局下发了“沪房地资拆批［2005］2563”号文，同意其向圆泉公司颁发的78号地块房屋拆迁许可证。

然而，最初信心满怀的拆迁工作，却被后来的实践证明，几乎是个“不可能的任务”。

2002年12月，上海圆泉公司与上海市静安区房屋土地管理局签订了上海市国有土地使用权出让合同，取得了78号地块的土地使用权。但随后不久便遭遇SARS及周正毅事件，静安区的旧区拆迁改造曾一度停止，78号地块的拆迁也被延迟，并从此陷入僵局。

转让原因

2004年7月，上海楼市一路高歌猛进，78号地块也随之重新启动。

沪上一金融机构在对该项目进行反复调查后决定施以援手，从2004年8月起，陆续向圆泉公司发放贷款，用于该项目的开发。

为满足上海市对旧城改造项目的动迁房要求，圆泉公司随即着手购置大量动迁房源。事实证明，这一盲动是一个巨大的冒险。

圆泉公司预购了市郊嘉定区江桥镇“嘉旺苑”住宅小区244套拆迁房源，耗资8700万元；又在中心城区购买了189套零散二手房作为拆迁房源，耗资1.14亿元。但由于购买时机不佳，恰逢上海楼市一路疯涨的高点购入，两批房源目前都出现一定程度的折价。

此外，圆泉公司还以自有资金8000万元，委托上海康定房地产有限公司在普陀桃浦、闵行颛桥和南汇康桥购买了263套新房作为动迁房源。这批郊区房源目前虽有所升值，但由于地处偏远，居民抵触情绪强烈。目前大量闲置，占据大量资金。

为了以较低成本获取市中心房源，圆泉公司还出资1.2亿元，与上海康定房地产公司联合建设78号街坊附近海防路一地块，项目建成后可以获得163套动迁房源。

与此同时，对基地内工厂企业的收购也耗费了不少资金，圆泉公司已支付基地内企业单位动迁费5845万元。其中仅支付基地内东利照明厂的动迁款就达2100万元。

截至2006年9月30日，静安宝鼎项目仅购买房源一块的投入就已经累计超过5亿元。然而，78号地的动迁工作进展依然迟缓。

尽管静安区为78号地块旧区改造专门成立了基地指挥部，并且由副区长是明芳担任基地总指挥，动迁工作人员120余人也已全部到位，但是由于动迁办人员主要来自静安区政府指定的区属康定公司，而康定公司并不具有拆迁资质，未来正式拆迁时，康定公司必须挂靠在一家具备拆迁资质的公司名下，由这家公司与圆泉公司签署拆迁协议，康定公司才能具体实施拆迁。

为保证78号地块旧区改造基地指挥部的有效运转，圆泉公司已先期支付办公费230万元。待静安区动迁证下发后，圆泉公司还需要向区政府置业集团支付拆房补偿金850万元，向区动迁公司支付1050万元首付款，才可以正式开始全面拆迁。

但在宏观调控的背景下，上海房地产行业的寒冬正在袭来，地产商的资金链都面临着不同程度的考验。圆泉公司也不例外。

资金链日益吃紧，使得圆泉公司不得不谋求78号地转让，但因为转让价格过高、拆迁风险甚巨、且有实力染指这一项目的大公司屈指可数等诸多原因，尽管这个转让信息在业内辗转流传，但却始终应者寥寥。

地产怪圈

“如果买一块不用拆迁的地，我们早就发财了。”一位不愿透露姓名的知情人士感叹。而在上海，类似静安宝鼎这样因拆迁而搁置的项目不胜枚举。

除了众所周知的周正毅位于静安区的东八块、城开集团位于徐汇区的麦琪里以及瑞安在卢湾区新天地一带的土地储备，还有华润在外滩董家渡一带、城投在黄浦露香园一带、中远在老西门一带、复地在虹口宝山路一带等等不太为人所知的大量待拆迁项目。

为实现旧城改造，上海各个区政府往往以零出让金的方式吸引投资商，但是拆迁的巨额成本却把这些项目拖入进退维谷、举步维艰的境地。华润位于黄浦区的董家渡项目便颇具典型性。

2002年，华润自恃资金实力雄厚，在上海房地产市场即将雄起的前夜，在与各路资本大鳄血拼之后，耗资7.6亿元拿下黄浦区董家渡6万平方米土地以及安置原有居民迁移。

但随后便遇上政府更改容积率、周正毅事件影响及接踵而至的拆迁新政策，从此董家渡项目拆迁陷入半停滞状态。

“幸亏我们没有在黄浦区拿地，否则也将步华润后尘。”金地一位负责土地开发的工作人员对记者表示，也是在2002年，金地在初来上海且转战嘉定之前，一直希望在上海市中心拿地，且钟情于黄浦，后来实在感觉风险太大才转移到郊环一带，因而逃过一劫。当年只要顺利开盘，无论多么偏远总会有所收益，无楼可买却意味着颗粒无收。

在上海曹家渡，占地面积5万多平方米的江南宴花园项目从2002年开始动迁，至今也没有完成。最先结构封顶的2号住宅楼已经停工近两年。而在徐家汇乐山路一带，近日老公房的拆迁补偿费已经高达3万元/平方米，以此推算未来楼板价高达4.2万元/平方米。

“现在上海市中心的拆迁成本已经上升至每平方米上万元，而且是在苏州河以北的区域，新开发出来的楼盘要卖到2万元/平方米以上才有利润。”上海华丽家族（集团）有限公司总裁曾志锋说，上海房地产正陷入怪圈：一方面楼价进入下行通道，另一方面拆迁成本却急剧上升，且难度还在加大，开发商或将陷入无地可做、无利可图的境地。

然而，无论是静安区的宝鼎项目，还是华润的董家渡项目，这些都只是上海房地产行业的一个缩影。众多为拆迁所困的沪上房地产企业仍泥泞中辗转，进退两难。静安宝鼎只是其中一个即将淡去的梦想。