地铁作用

　　目前天津对城区的划分标准是，和平区作为核心区，市内其他五区，包括河东、河西、南开、河北、红桥区，被称为中心城区，然后是新四区，再是塘沽、汉沽和大港及五区县。而天津城市中心区则主要包括天津内环线以内区域，以及中环线至内环线的黄河道与鞍山西道之间，围堤道、吴家窑大街至南京路、曲阜道之间的围合区域。此区域各方面配套成熟完善，居住氛围浓厚，商业、商务中心也林立其中，经常形成大而密集的人流量与车流量，虽然路网与公共交通网络配套较为完善，但大多数地段的交通堵塞弊病则非常明显。

　　地铁作为轨道交通工具，不受时间限制而且承载力很强，具有极强的快速性和通达性，地铁的开通将使城市中心区域的居民更加快速便捷地到达城市各个区域，并且不会产生交通堵塞状况，这就使得目前部分中心地段的交通堵塞的劣势得到极大缓解。

　　天津市地铁线网共规划9条线路，总规模223公里，设车站181座。其中地铁1号线、2号线、3号线共同构成市中心城区快速轨道交通线网的基本骨架，4号线为内部填充线，5、6号线为外围发展线的线网构架格局。其中1、2、3、4号线为穿越城市中心区域的主要线路，分别于东南角、西南角、鼓楼、东站、和平路、百货大楼、小白楼、天津站、南京路等中心区域设置站点，并在西南角、天津站、东南角、和平路等站点形成相交，实现网络状的服务范围。这几条线路途经城市中心区的多个繁华商业、商务区与人口稠密的大型居民区，开通之后将使各个商务、商业中心之间，以及与各大居住区之间形成快速的通达，为市民出行提供更大方便，也将在很大程度上舒缓中心地段的交通问题。

　　老城厢板块分析

　　在城市中心区内，新建的在售住宅项目较为集中且表现活跃的区域主要为老城厢、东站后广场、黄河道沿线等板块，而从区域未来规划、潜在供应规模与业态结构等方面比较，老城厢板块无疑是城市中心区域中最具发展潜力的住宅板块之一。

　　老城厢住宅地产板块主要指由东、南、西、北马路四条道路所围成的中心区域及其南、北的部分辐射区域。老城厢是天津市的发祥地，具有深远的文化底蕴和历史渊源。老城厢已经完成整体拆迁，新一轮的整体开发建设正在进行当中，未来老城厢将打造成为具备文化休闲、生态居住、酒店旅游、特色商业、商务金融等多元化城市功能的，历史风情与现代建筑完善结合的特色综合性区域。

　　目前板块整体供应状况分析

　　目前板块内已知的项目有广州富力集团的富力城，天房发展集团的城南新世家，香港隆桥地产的铜锣湾花园，中新集团的后现代城，上海静安公司的项目等。其中大部分项目已经上市销售，但除铜锣湾花园处于开发末期外，其余项目均处于销售初、中期阶段；目前板块已知项目推出的住宅总供应量约27.5万平米，约有110余万平米尚未推出，板块潜在供应量巨大。

　　板块内项目产品及价格分析

　　受市中心区域土地稀缺、地价成本昂贵以及地块规划限制等因素所致，板块内已知上市项目与潜在住宅项目均为高层类产品，产品形式单一；但在户型种类及面积设置方面，却具有较大的设计跨度，由50平米的一居至200平米以上四居户型，户型种类繁多，产品面积段丰富；这也面反映出板块整的目标客群范围的广泛。

　　目前各在售项目均价多在6500元/平米以上，板块内最高均价的富力城项目均价则达到了7700—7800元/平米，但考虑该项目为精装修成品房交工，因此目前板块整体价格水平基本处于6500—7000元/平米水平。

　　 地铁对于板块影响分析

　　 1、提升板块竞争力

　　老城厢板块处于城市中心区域，拥有着完善的公共交通网络，但同时也存在着交通堵塞的弊病，影响板块内居民出行的时间。再有，板块未来将规划大量的商务、商业设施，必然将进一步加大区域内的人流量与车流量，而未来地铁的修建与运营，无疑将极大的缓解地面交通压力，缩短居民出行时间。未来地铁1号、2号、4号线分别途径老城厢板块的西侧、南侧与东侧，并在东北角、东南角、西北角、西南角以及城厢中路设有站点，其中1号与2号线在西南角站可实现直接换乘，2号线与4号线在东南角站也形成相交。由于老城厢整体规划住宅部分置于区域外围，多处于地铁服务区域中心，因此未来地铁的兴建运营将使板块内住宅部分的收益更为明显，板块竞争力必然得到进一步加强。

　　2、影响购买人群结构

　　未来地铁的修建对于城市居民来讲不仅仅是增加一种交通工具的选择，更有可能将彻底改变部分居民的传统出行方式，会使城市结构和人群结构发生一定的改变，把一批客户吸引到地铁周边区域中来，使城市住宅区原来的布局，变成地铁沿线条状式的布局。

　　目前板块内上市项目的成交客群以中高端客群为主，而从区域来源角度分析，主要仍以板块临近区域内的居民或工作人员为主，虽然多数项目具有较高的知名度，但区域辐射范围仍然相对有限。地铁线路的修建，将老城厢板块与河西、河东、红桥、北辰、南开区域内的各个大型居住区，商业、商务中心区，重要的市政配套，进行了很好的串联，使之间的交通便利性产生质化的提升，加之板块未来业态规划的多元性，以及个性化住宅产品的上市，板块辐射范围将进一步扩大，客群区域来源表现的更加分散。预计板块未来客群将以地铁线路辐射区域为导向，区域来源结构产生一定程度的改变。

　　3、拉动价格进一步上升

　　板块内目前上市项目毛坯房平均价格约在6600—7000元/平米之间，比较梅江板块，西康路城市核心区域以及海河沿线的部分项目在价格上仍有一定差距。另外，板块未来整体规划的向好性以及所具备的潜在供应量，为板块未来住宅价格水平上升提供了基础。

　　地铁具有现代城市中其他交通工具所不可比拟的通达性、快速性与准时性，随着1号线的开通运营，地铁的这些优势将直观体现，其沿线房产价值也会得到较大的提升与认可，而对于老城厢板块这样处于1、2、4号线三条主要线路的辐射区内综合性板块，产品价格必然得到进一步拉动。