“如果将五金建材市场用地按照商业地产用地来对待，那么对我们而言是有着极大的压力，也是不公平的。”　　

动辄几万、几十万平方米的五金建材装饰市场，提升改造遭遇土地瓶颈。

“土地资源越来越成为稀缺要素，我们的房子又不能造太高，而五金建材装饰类市场又需要占用较大土地的面积，对于我们来说，经营压力越来越大。”浙江石狮商贸城总经理石海森在4月2日召开的浙江省五金建材市场协会第十五次会长会议上的发言，引起了大家的共鸣。

“楼梯问题”困扰市场老总

“五金建材市场里每天的人流量并不多，但却要按照商场的要求配备楼梯，占用了很大面积。”在说到市场里的楼梯问题时，与会的各位会长、副会长们都觉得这个比例有点高。

虽然大家都理解消防部门，但在实际操作中，按照商场高密度的人流量来推算五金建材市场的消防通道，显然是偏多了。

其中一位市场负责人告诉《市场导报》记者，他个人对消防部门执行法律规定表示理解，消防部门就算同意我们减少楼梯，那也要有个法律依据，现在的问题就是对于各类市场没有专门的规定，“因此我们希望浙江的消防部门能专门针对我们市场的消防问题进行专题调研，制定出相应的规定，这样就可以为我们节约不少的经营成本”。

“近年来，市场改成超市等其他商业形态的情况也不少，消防部门也不可能非常准确地预测市场未来的发展情况，所以也就直接按照商场的要求来规范市场的消防问题了。”义乌市装饰城总经理朱光鑫告诉导报记者，按照国家消防规划，商场人流量是按照10个平方米8个人计算，那么像五金建材市场里的消防空间的问题就变得很突出，搞成整个市场都是楼梯，有的市场为客流量预留的消防空间与实际的消防空间需求差距竟然高达几十倍。

导报记者了解到，按照目前的《土地管理法》进行招拍挂的土地，没有“市场用地”这一说法，基本上全部划入“商业用地”的序列，但是商业用地的出让金实在让这些市场负责人感到压力重重。

五金建材市场都属于占地面积大的市场，土地价格偏高。除非你卖市场，否则以出租方式经营的，效益不是很好。在用地如此紧张的情况下，建这么多的消防楼梯确实让不少市场的老总感到有些心痛，因为多建楼梯就意味着出租面积的减少，也意味着市场利润的减少。

商业地产模式下的巨大压力

“把五金建材市场当作商业地产来操作肯定不行。”义乌市装饰城总经理朱光鑫认为，五金建材市场定位和一般的小商品还不一样。建材市场总的来说占地面积大而租金低。

“今年1月，义乌发了新的文件，要求加快商贸流通业发展，提出要采取优惠措施扶持市场等流通业态的发展。”朱光鑫说。导报记者从他那里了解到，目前义乌的工业用地还保持在每亩15万元，而义乌商业用地土地成本近几年提升了十倍。商业用地是要通过招拍挂的，这样的用地成本就抬得很高，每亩总在百万元以上了。义乌的市场用地10年前是行政划拨，即使拍卖也是非常低的，而现在如果按照商业用地价格拿来土地办市场，市场根本是办不起来的，所以今年义乌市出台了加快商贸流通业发展的扶持政策，市场用地比工业用地高，比纯粹的商业用地低得多。

浙江建华五金机电市场总经理许土根认为，杭州最大的问题就是土地成本明显偏高。对于市场而言，市场用地如果按照房地产的方式来操作不太现实。杭州某市场的评估价格就是1600万/亩，如果按照这样操作，将无法进行市场改造提升，只能做房地产开发项目，因为市场根本无力承担这么高的用地成本。

“我们市场80%用于仓储，20%用于交易，我有时都搞不清我们究竟该去注册一个仓储公司还是去注册一个市场。我们对土地的需求非常大，每天大量的钢材进进出出，又不可能建造高楼层，土地的利用率不高。但是有了这样一个市场作为交易，让市场里交易的钢材价格较周边地区低的，甚至低于出厂价格，它所形成的社会效益是非常明显的，这个效益不一定就是我们市场本身的效益，而是带给浙江相关制造业的一个效益，带动水泥、管材、运输等多个行业共同发展。”杭州城北金属材料交易市场总经理魏春全认为，如果按操作商业地产模式操作钢材等生产资料市场，那将扼杀五金建材市场本身的社会经济综合效益。

“浙江不产钢，但我的市场里交易的钢材还是比南京等地的价格低，这主要得益于流通平台好，全省金属产品交易实际上是间接支持了当地的制造业。如余姚不产塑料，但全国塑料生产商都要去余姚交易。余姚塑料市场能支持当地小家电产业发展，当地政府很支持。”魏春全指出，通过钢材市场交易，如果每吨钢材便宜50元，那么一年浙江全省钢材交易量5000万吨就可以便宜250亿。而杭州地区钢材交易也达1200万吨，这个数据对浙江制造业的促进作用是非常有说服力的。

也正是鉴于这种带动和辐射效应，魏春全建议我省各级政府对钢材等生产资料市场在用地、税收等方面给予适当倾斜。

综合来看，建材市场的租金比较低，每月一个平方几十块钱，而用地成本则是如其他商业地产项目一样高。即便像红星美凯龙这样的大鳄也只能选择在市郊。这种现象不仅发生在杭州，经济发达的韩国也一样。目前的普遍现象是建材市场的租金是最低的，而提升改造的土地成本又非常高。

　电子商务转型尚有距离

用地瓶颈的背景之下，如何拓展网络市场成了部分市场负责人的想法。

“既然五金建材的有形市场发展遭遇了瓶颈，这些市场是否考虑通过电子商务的方式转移部分交易？”不少市场负责人在4月2日的浙江省五金建材市场协会第十五次会长会议提到了这一点。

答案有些出乎意料。几乎全省所有的五金建材市场负责人都表示，关于电子商务都是考虑过的，但是实施起来难度很大。

浙江建华五金机电市场总经理许土根告诉导报记者，从理论上讲，电子商务的关键是支付技术手段和物流配送体系，但大多数五金建材交易做不到，主要原因还在于诚信度不高。“很多消费者来我们市场里购买产品，不愿意到仓库提货，而是要直接到门店提货，而且还一路紧盯，生怕你半路上把合格品换成了次品。在这样的情况下，现在去做电子商务还早了点。”

石海森说：“作为今后五金建材市场更好地发挥优势，建立电子商务平台，作为社会共享的平台，我们各家市场作为会员。可以考虑在闹市区建立电子商务企业，在偏僻的地方、甚至可以租用空闲厂房等建立现货交易与仓储场所，这样可以大大降低成本。”石海森提出了建设全省电子商务平台的设想，但是这一设想很快被大家认定为短期内不具有广泛推行的可能性。

与电子商务的推行、提升改造成本过高相并行的，一直困扰大家的还有同类市场同质化竞争问题，如果除去电子商务手段，大家都做同样的现货交易，也就很容易造成同质化的恶性竞争。某些城区启动了多个建材装饰城建设，这多少有些让现有市场的负责人头痛。

嘉兴建材陶瓷市场总经理蒋海萍说，五金建材市场的准入门槛比较低，所以也比较容易复制，但真正要打造一个高端市场，那是非常艰难的。石海森也认为，租金上确实没有优势，利润不高而劳动密集度高的企业生存难度越来越大，通过各种市场形态比较之后，可见目前雷同的市场优势越来越少，而困难越来越多。