面对近期国内房地产巨头纷纷转战工业园、物流园，一位开发商对此颇有微辞：“他们真是去做物流吗？你信不信用不了多久，那些土地就能变成开发建设用地了。”

对于个中细节，这位开发商也不愿过多的向记者透露，但他坚持认为，现在握在各种商家和资本手中的动辄上百亩千亩甚至几平方公里的大面积地块，无论其用地性质是工业、物流、仓储、还是旅游，最终都会有一部分演变为住宅、写字楼开发建设用地。

灵活原则成为变更用地的“遮阳伞”

去年起国内工业用地实行“招拍挂”，让取得此类地块的成本大增，使得一些跑马圈地的情况得到有效遏制，但是深谙此道的开发商早就为自己留足了后路。从2005年开始，仅仅珠三角一地，包括富力地产、祈福新村、珠江投资等知名的开发商，购入了大量工业用地。业内人士表示，以工业用地名义拿得土地，建制造厂房、物流仓库、工业研发楼宇等，然后变卖或出租。有些，在分期建设过程中，凭借配套设施等名义，灵活地处理用地性质，以达到变更的最终目的。　

尽管政策已经将用地性质变更的每一步都卡得很死，一位在广州市国土规划领域滚打了十余年的人士却没有将话说死。据透露，他以及他背后的一个团队，已经有过成功变更的案例，而且一直都有发展商委托他们办理相关业务。在他看来，房地产开发跟其他产品生产不一样，其他产品往往是一个流水线、一个模子的生产，没有变更的余地，而建房子不一样，可以有很多不同的规划以及设计，这便注定在生产过程中，房地产比别的行业有更多自主发挥的空间。

“特别是大面积的地块，几千亩土地不可能都做工厂或者做仓库，总得需要配套建设吧。”据了解，配套设施是建设工业园区必备的后勤保障，但是如果不加以合理规划，严格监管审核制度，不仅工业园区本身的土地没有得到有效的利用，还给一些钻营者以可乘之机，从中牟取暴利。

高收益是竞相追逐的原动力

廉价土地的价格，工业地产投资少、租金高、回报稳定的优势让越来越多地产商的青睐。土地工业地产厂房租金收益稳步上涨和园区内服务业的不断升级，确保了利润来源，是吸引了地产商进行投资的重要因素。但是除此之外，一位资深业内人士的分析，“与屡屡拍出天价的商业、办公和住宅地块相比，工业用地物美价廉，升值潜力大。”

以低价储备数量可观的工业用地，暂时征而不开，待时机成熟后，再施展手段将其部分或全部转换为商业或住宅用地。这是很多地产商采取的收购土地的方法。一般来说，开发商只需按当地商业用地基准地价增补地价即可，而不需要参与公开市场的高价拍卖。

国土部开展工业用地大调查

7月初，国土资源部下发了《关于开展工业项目建设用地控制指标执行情况调查的通知》(国土资厅发[2007]103号)，表示将对一些省市的工业项目建设用地控制指标执行情况开展全面调查，以促进工业用地节约集约利用，为做好工业项目建设用地控制指标修订工作。

国土资源部的通知目前已经发至天津、辽宁、上海、江苏、福建、河南、湖北、湖南、重庆、四川、陕西等省市的国土资源管理部门。根据通知，这次的调查内容包括地区的工业项目建设用地控制指标贯彻落实情况以及实施效果，工业项目建设用地控制指标应用及管理经验，工业项目建设用地控制指标应用及管理中面临的突出问题，对修订全国工业项目建设用地控制指标、强化控制指标管理的意见和建议。

据了解，各相关省市的国土资源管理部门要在本月20日以前全面完成工业项目建设用地控制指标执行情况调查任务，上报调查报告和工业项目建设用地控制指标执行情况调查汇总表。国土资源部还将选择部分重点地区进行实地调查。