活动策划：柯鹏于兵兵

    主持人：于兵兵

    整理：李和裕

    【嘉宾：蔡为民】《上海楼市》境外版发行人、沪上知名房评人

    日前，北京的白家庄地块在出让过程中设置回购条款，引来市场争议。其实，土地招拍挂出让协议中约定回购条款在上海的土地出让中也存在，但是上海的此类回购多用于保障类住房的安置。那么，这种回购条款究竟是否合理合法？是否在挑战土地招拍挂的公平性？是否会对未来土地出让市场带来不良的引导，并进而影响房价走势？本周，上证第一演播室就请专业人士来分析、判断这一现象。

    回购做法有弊端

    主持人：您对土地在招拍挂出让中提出对物业进行限价回购的直观感受是什么？

    蔡为民：我并不支持土地出让再搞限价回购的做法，因为会有弊端产生。首先是这样的做法会影响土地价格，比如北京那块地的出让，据了解因为有了回购而导致多出2亿多元的附加成本来，而这笔钱恐怕要转嫁到房价上。

    其次，土地出让中的回购做法不是一种好的状态，更怕的是此例一开，上行而下效，各式各样的附加条款冒出来，很容易在地方上形成所谓的“权利寻租”。毕竟通过中央的几轮调控限制土地闸门，导致地方财政缩减，而一旦可以在土地招拍挂出让中开出一个口子，给一些地方政府又找到了机会。

    另外，这种做法可能会增加不必要的纠纷。如操作中用垂直分配的方式还是水平分配的方式，它的差距是很大的。其实上海也有类似做法，只是上海的做法通常是由政府回购，而且是基于对安置回迁户的需要，而北京这次是一种商业操作模式，它是给一级开发商，到时候可能在分配以及物业品质还有维护等问题上会产生一些不必要的困扰。

    招拍挂面临挑战

    主持人：您觉得地方政府在土地出让、开发等环节加入不少行政指令，会不会导致未来土地招拍挂越来越复杂，最终导致市场取向发生变化？

    蔡为民：其实北京这个回购案例为什么会出现在这个时间段，而不是出现在调控之前，他们混淆说附加的条款类似是政府添加进来的限价回购，源头正是中央提出了“限地价、限房价”等要求，以后可能还有更多的一级开发商、更多的利益集团，通过这个口子又加入一些混淆的因素，这个需要注意。另外，此前上海1号土地出让公告里，除了回购也有很多的附加条款，有一些开发商看了之后想想就退出了，因为他们觉得如此多的附加条款让他找不到成本测算的标准模式，这个风险是很大的。

    土地招拍挂出让的功能之一是避免了地方政府把这块收入视为它的经常性收入，所以必须要透明化，达到公平、公开、公正这样的效果。当然现在市场上也有这样的说法，就是说中央要求的“90平方米以下要占70%以上”不也是一种附加条款吗？但不要忘记了那是种公众利益，以及中央政策的要求，至少它要符合这两点，这跟一级、二级开发商交易土地这种涉及私利的是完全不同的两块。我认为，土地的招拍挂出让要回归它的本质，从生地出让往熟地出让是发展方向，政府也要发挥自己的力量，把所有的矛盾处理好。

    房产利润降低有好处

    主持人：您提到政府在土地出让中根据调控新政提出的要求是以公众利益为出发点的，那有网友问，政府为何不选择直接的经济适用房用地供应的方式，就是说这块土地上完全是建保障类住房，而要在普通商品房的土地供应里设置这么多的限户型、限价格的条款？是不是行政参与市场因素过多了？

    蔡为民：如果真的是这样非常明确地做“切割”的话，也会产生一些令人质疑的情况，比如这个地块就专门做经济适用房，那它可能的发展状态在一些人看来就会一直是“贫民区”，而如果没有这种划分，在老百姓的感官上至少会是一个比较好的状态。

    今天这个市场上有这么多追逐利益的开发商，有太多的热钱进来炒作房地产，在这样的情况下，必须做出必要的调控，否则任市场这样发展下去，很可能楼市泡沫被越吹越大。所以，中央要求地方、开发商必须考虑老百姓的利益，提出一些强制性要求，是可以理解的。