当然，我这里不是说哪个政府好不好，也不是说哪里的制度好不好，虽然上海的一级开发的制度没有出台，各位可以看一下新金山国际社区项目，是李嘉(,,)诚和本地的开发商合作的，总面积17平方公里，他的利润分成我不说了，大概能吓死人，大头肯定是由开发商拿的，这里我也可以保证，李嘉诚不会用附加条件、黑箱操作的办法来拿几百亩的土地开发，他准备在这个项目上“种麦子”、“磨面”，不想再做包子卖，再捞一把。我认为这不说制度完善不完善，至少相对来说是合理的。你们现在是做包子的，当然希望面越来越便宜，菜越来越好买，如果你们现在觉得北京卖包子不赚钱了，你可以到其他的地方去卖包子，更可以改种麦子了，把面粉卖给做包子的冤大头。

　　六、利益平衡——土地一级开发的难点

　　土地一级开发涉及三个利益集团，一个是代表土地所有权的政府，一个是一级开发前的土地使用者，就是原驻地企业、居民或农业生产者，一个是一级开发企业。土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配。只要利益保障了，多难也能征、也能拆。原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。如果土地一级开发规范了，利润有保证了就好做了。就是说土地一级开发实际上是三方利益的平衡问题，政府不可回避的是最大的土地批发公司，把集体土地征用、存量土地改变，不管爱不爱听，政府就是“最大的土地运营商”，这方面政府的利益要保证，不然什么地方都不会搞土地一级开发，也得不到发展。第二个利益主体就是土地一级开发商，不管是国有的，或者像李嘉诚这样的境外资本，都要获利，否则他们就可能玩猫腻，想法种了麦子再卖包子。第三个就是原住地的个人、企业，他们的利益一定要保证，不然我不给你拆迁，或者是出现了冲突的问题。一级开发实际上是短、中、长期的利益平衡问题，如果要给原驻地居民经营性商业物业补偿了，他的利益有保障，肯定愿意拆。这次我们国家土地的制度中明确了，包括就业之后的培训问题都要解决，这个就是所谓的原住地居民的中短长期的问题，你搞不定是因为周边太贵，门槛放在那儿，所以利益平衡的问题就是水涨船高的，如果真的拆不起，说明改造了的价值不能高于之前的，自然没有拆的必要了。

　　七、土地一级开发市场成熟的标志

　　目前，土地一级开发市场还没有成熟，为什么这么说？，判断一个市场是否成熟可以看三个方面的，一个是供应市场、二是需求市场，第三是调节供应和需求之间的制度是否完善。我们从开发来看，国家已明文要求把生地变成熟地才可以出让，这样反而会降低二级开发成本和时间，也就是必须要有一个、甚至一批一级开发商，制度上规定了，但很多地方仍然是生地出让、毛地出让，直接让房地产商拿到毛地开发，这个就会出现问题，供应市场没有成熟，政府没有意识到，或者是政策写了他没有做，因为他没钱做。第二个是需求市场，就是我们真正做一级开发的企业，北京正在整合做一级开发的专业企业，另外民营的一级开发企业大部分都在观望之中，像中信深圳集团称为区域性开发，实际就是一级开发。第三个方面刚才已经讲了。

　　八、自由恋爱——最理想的土地出让制度

　　估计，什么时候出台关于土地一级开发的地方制度？上海在观望，要是等国家出台了统一的制度就好照搬了。土地的公开、透明制度是肯定的，不要指望用其他的办法去弄，但是什么样的公开方式最理想？绝对不再是赤裸裸的谁给的钱多就给谁，实在没有办法就加附加条件。要说公开招拍挂是好制度，越来越公开了，但是只要“价高者得”，不管是拍卖还是挂牌，都是严重短视的，这个制度会被什么样的制度替代？应该是公开公平公正，就是公开招标，首先要对土地有深刻的了解、情感，价格只是评价因素之一，你首先要了解我的土地怎么开发，城市怎么发展。最新的政策中，还有一个土地出让之前的预申请，其实就是“勾地”，就像事先订婚再结婚，或者说有几个月的恋爱期。这也说明了土地顾问将来大有市场，政府需要你、开发商也需要你，需要你这个“媒人”，这是有好处的，使得我们未来的土地不是硬碰硬，有钱就可以拿了，要对政府的理解，政府也要了解开发商的心愿。目前的制度很尴尬，土地做什么还不知道，这个就是一级开发的严重问题，没有方案，找一级开发公司投入10亿，把马路修得宽宽的。城市新区如此，旅游度假区也如此，最后发现这里被你糟蹋了，本来是一个好闺女，纯朴的农家味道，但是被你搞得很妖艳。应该提倡对土地理解，比如政府要在这里搞世博园（），那么一级开发搞什么样的配套，这样土地才会增值。土地的招拍挂是越来越公开了，但需要有恋爱期，预申请就是一个信号。通过预申请不是说政府和开发商之间玩猫腻，而是你对我们的闺女有了想法，我这个岳父岳母朝这个方向培养我们的闺女。我觉得这个是理念的共鸣、资源的共享、投资的共赢。

　　就算像万科这样的中国房地产第一品牌，如果仅从钱来看，他怎么也玩不过李嘉诚或者象鲁能这样的国有大企业顺便做地产的，按照现在的土地制度，万科非死不可。但万科对房地产的理解达到这样的境界，我们就要看他的方案，如果适合我这个城市、适合我这个地块就应该用它。在什么样的前提下会出现公开公平公正的“自由恋爱”方式的土地出让制度？会在政府有了足够的财力情况下。没钱只能卖闺女，而不是根据闺女的理想选女婿。第二必须具备的，就是作为城市运营官的市长，他们的理念逐步成熟的情况下，逐步现代化的情况下，知道如何运营城市的土地资源，如何提高城市的综合效能。2006年6月13日的《人民日报》有篇《地方政府不能与开发商共赢》的文章，我认为这个提法是很成问题的，不谋双赢，难道要分道扬镳？甚至对立？地方政府不仅要与开发商双赢，还要与原驻地居民、企业等共赢，不仅要在经济效益上“赢”，更要寻求社会效益及生态效益等多领域的“多赢”。长期以来，我们一提政府就不能谈经济效益，一提开发商就唯利是图，这是对市场经济的严重偏见。倡导阳光下的共赢，出台合理的一级开发政策，提倡“自由恋爱”式的土地出让方式，是消除黑箱操作、减少附加条件的根本。

　　我们希望通过此次讨论，能给执政者一个参考，使制度越来越完善，土地、房地产市场越来越公开、公平、公正，而不是被理解为借评论哪个地方的政府、哪一条政策，来出出风头。

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