10月17日下午，笔者应邀参加焦点房地产网、两城连线的焦点房谈，与华远地产董事长任志强(,,)、SOHO中国董事长潘石屹(,,)、上海兴海房产综合开发公司副总经理谢国亚、汉森国际投资（）顾问机构总经理蒋斌等业界同仁，就回购事件进行了深入探讨，以下是笔者此次发言的主要观点。

　　一、东边日出西边雨——对土地政策的理解、执行存在差异

　　关于回购的问题，不要局限于“回购”本身来理解，而是土地出让的附加条件。建设部、国土部等6月份出台的有一个90平米以下的房子必须达到70%以上的制度，那个制度开创了“附加条件”的先河，从那时开始，各地的的政府以及一级开发商都在琢磨，把这个条件延伸到其他的方面，这可能是一个背景。再者，我想有关回购的情况，北京、上海可能是个个案，有关土地市场这一块，我接触到的政府部门比较多，我了解到的从一级到二、三级的城市中，土地的出让差异还是蛮大的，尽管土地有统一的招拍挂制度，尤其是近期出台的“双规”，但无论是政策制度还是土地市场化的程度，差异真的太大了。可以举一个小例子，昨天晚上，我应邀参加市的金秋招商会，其中，有一个值得注意的细节，他们把国土资源部土地利用司的束克欣司长请到了现场，这也是昆山第一次请土地的高官去坐镇招商会，这说明了什么？说明了他们向世人宣布，我这个地方招商条件、环境很完善，土地没有违规的现象，领导们也参加了晚间的《同一首歌》。之前，在有一个全球华人大会也搞了《同一首歌》，刚动心思时宝鸡只能对中央台“单相思”，花了两年时间努力，才谋上面牵上手，这个活动政府费了劲，但前前后后怨声载道骂声一片。肯定，昆山搞这场活动比宝鸡花了更多的钱，而当地民众却很认同，认为政府为了运营城市、扩大招商而搞这样的场面很值。同样的“同一首歌”，放在一个东部的县级小城市，和放在一个所谓全球华人故乡的西部地区级大城市，就有了这么大的区别。再回到土地上，很多的西部城市，他们执着地到来学经验，不耻下问，你们怎么搞的？但是他们拿回去就是盲目的违反规划，我所顾问的西部很多项目，在我接手之前，会把人吓死，不管数百亩还是数十平方公里的土地，也不管是经营性用地还是公建配套项目，都敢一纸合同签给开发商，说好听些，是政府求贤若渴，不好听地说就是盲目、知法犯法。像深圳这样的开放较早的城市，土地收益可能会占到财政收入三分之一，就上海、北京而言，这个比例也不会少，等国家土地严管一开始，早先开发的城市“从良”了，而有些城市还一直在靠财政补贴来搞开发，土地越运营越“负”。

　　就拿此次的回购来说，我们这里已经把“90平米以下的房子必须达到70%以上”的附加条件延伸着用了，但是别的地方也许还把它理解为是个累赘。 饱的人撑得受不了，饿的人饥得受不了。

　　二、回购是否合理不能唯价格论

　　回购是否合理，北京方面一直是用价格评估的，我们这边认为应该用综合的利润水平来评估，不能以单一的土地、房产的单价来评估，如果单价评估，乍一看可能不合理，但是从综合利益来评估，如果综合差了2亿，实际可以从调节交易低价来平衡。回购就是把我们又拉回到了物与物交换的时代，一方面把一级开发商的利益保证了，政府要把土地收回，一级开发已投入的还是要补偿，另外政府照顾自己的面子，地价不能增高，这样看起来房价的单价不合理，但是从综合收益来讲，不会影响二级开发商的利益。如果你觉得不划算不拿也可以，我们是这么认为的。其实这个就是利益放在哪一边的问题，这是个无奈的选择，因为政府不能太拉高地价，任总所说的综合回购这块的成本放到土地出让的底价上，这个做法是不能玩的，尤其是北京的政府很讲面子，一放上去土地价格就高起来了。我们认为合理性就是毕竟公开了回购的价格，如果连回购的价格都不公开，可能更不公平了，这也是一种自我安慰。

　　三、保护老任——建议不要拿招拍挂说事

　　我经常看任总的博客，里面写得很尖锐，很多人赞扬，也有人辱骂。我觉得我们都是吃这碗饭的，我想说任总在这里面好像有些挑战招拍挂的制度的“嫌疑”，所以小潘就马上写了博客补充说，“公开招拍挂是对的，大势所趋”，我们也认为任总说的虽然是对的，揭露了一些问题，但是从同行来讲，出于关心任总，你们离中央政府更近一些，不要说刺激政府的话，两位如果在这个上面对话也好、对抗也罢，目的都是维护政府、维护全民利益、维护共产党的政权，土地的招拍挂未来是大方向，如果理解为任总是反对招拍挂就麻烦了，我们自己背了黑锅，何必呢？

　　四、回购是土地二级开发过程中的小事——扯出了一级开发的大问题

　　回购事件，最终反应的是土地一级开发更严重的问题，绝不仅限于房地产开发的问题。为什么这么说？刚才大家都说了，回购给了一级开发商。我这里给两位北京的老总一些信息，不一定守在北京开发，到远离北京的地方去发展更有利可图。北京的土地一级开发政策中谈到了，如果政府出钱，你们只有2%的利，如果自己带钱去开发有8%的利，我觉得这个政府太霸道了。我们一级开发需要大量的资金，按照中国人民银行公布的贷款利率计算我们每年财务成本，大概是5.6%，，我要折腾两、三年才得到你给我的8%利润，那我还怎么玩？这可能是北京所有一级开发商想尽一切办法玩猫腻或者是拿二级开发权的症结，这是一级开发制度的不健全，使得我们北京一级开发商挖空心思找额外利益。另外，可以参阅一下的土地开发整理办法，在今年的三月出台了有关进一步加强杭州土地整理的办法，里面规定可以达到10%的利润，比北京的高一些，你们到杭州开发就不用找猫腻了。今年7月19号省人民政府也出台了一个通知，这上面严格说了一级开发商参与土地成片开发的时候，政府分的利不得低于30%，这句话反面的意思就是土地整理，政府虽然没出一分钱，将来一级开发商整理土地的时候，所有的成本返还一级开发商，另外可以得到70%的土地分成的利润，这已经写到法律制度上，所以你们完全不必守在北京，到海南，到其他地方大有作为，从这就看出我们国家的土地一级开发制度存在严重的差异性，当然其他地方也有混战的机会。

　　按照北京的制度，土地一级开发商的利润是定死的，和你的运作没有关系。其实北京一级土地开发，实际就是工程总承包，相当于建一条路，你投入了1亿，到时候我就还你投入再给你些管理费就把你打发了，这已经不是一个市场运作，不是土地一级开发，所以对一级开发商没有房价和土地价格的问题，这里面没有市场的成分。另外，政府用这种制度好操作，我想加高就加高、想降低就低，政府面子好看。北京现在的土地一级开发制度就是工程总承包制度，谈不上一级开发。

　　五、一级、二级开发——种麦子和做包子的关系

　　土地一级开发的作用，就相当于做包子的面粉、蔬菜的市场有了，你才可以保证包子的市场，如果没有种麦子的，或者是做面的同时就想方设法做包子，这

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