上海住宅开发的利润神话正在逐步退色。工业用地及其可能产生的巨大利润空间，成为开发商的新奶酪，尽管这类用地还面临政策变化的不确定因素以及利润公平的市场争论。两条低成本"捷径"

　　在寻找上海房地产下一个利润增长点的队伍中，张小传和他的"财富兴园"团队已经迈出了第一步。

　　"上海中心城区商务成本不断上升，特别是办公物业售价、租金节节走高，这对那些前景看好但实力有限的中小型企业来说，经济上却很难承受。这类企业的商办物业需求就是我们的目标市场。"

　　初来上海楼市淘金的上海财富兴园置业发展有限公司(以下简称"财富兴园")董事长张小传，把眼光投向了郊区的园区商办楼市场，"针对这一特定市场需求，我们根据中小型企业的经济承受能力投资开发了财富兴园·国际企业公园，以低商务成本为卖点。"

　　张所说的这个项目，位于上海郊区松江的车墩镇，由多条高速公路与上海市区及上海周边区域相连。总建筑面积28万多平方米，总投资约8亿元，分三期建设，2008年全部建成，项目建成后可入驻200余户企业。其中，一期8.3万平方米将于今年底完工。

　　公开资料显示，兴园置业是湖南富兴集团下属的一家房地产公司，成立于2004年3月，注册资本1.1亿元人民币。

　　"财富兴园建成后，采取租售并举、以售为主的消化方式，目前售价初步定在4200－4400元/平方米，租价为每天0.8-1.2元/平方米。"财富兴园置业总经理范立平介绍。

　　复旦大学世界经济系主任华民认为，"与市区商用物业目前动辄销售均价数万、日租金1美元/平方米左右的高商务成本，财富兴园对中小型企业而言确实有较大成本优势。"

　　值得注意的是，即使与松江车墩目前的住宅均价相比，财富兴园的售价也相对较低，作为一个园区办公物业，如此定价的唯一解释就是低成本。

　　"项目用地属于工业配套用地。"张小传透露，土地来自当地政府批租，在项目报批时也是以套为单位申请，因此每套物业都有产权证。

　　尽管张并没有透露这幅批租的工业配套用地具体成本，但可以肯定的是，与其他相同售价水平的物业相比，其土地成本无疑有很大优势。

　　无独有偶，由同济科技(600846)旗下公司上海同济杨浦科技创业园有限公司投资的上海国际设计中心同样是在原工业用地的基础上，走了另一种低成本"捷径"。

　　知情人士透露，该项目由同济科技出资4.7亿元打造，项目位于隶属于同济科技园国康基地的杨浦区国康路50号地块(原上海第十二服装厂厂区)，为同济科技园国康基地二期工程。整个地块占地面积9127平方米，功能以办公为主，兼设辅助性商业文化设施，总建筑面积47002平方米。

　　"该地块原属工业用地，且不属于园区土地，公司首先通过土地置换的方式，将该地块纳入园区，随后因属创意产业，在性质变更上得到当地政府有关鼓励政策支持，已顺利转为办公性质。"同济科技旗下公司有关人士向本报记者透露

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