近日，涨跌不定的北京房价言论彻底把购房者搞糊涂了。一边是业内专家拿无数楼盘举例说房价确实降了，一边是政府官员手持官方数据言之凿凿地表示没降。
“降，还是没降？”仿佛是一道选择题，如今已经变成开发商、购房者、政策制定方三者之间的对赌博弈。
北京房价此轮波动究竟是真降还是“假摔”？“看涨派”与“看跌派”喋喋不休的争论背后究竟掩盖了什么？《第一财经日报》通过调查发现，在目前北京楼市交易量萎缩、土地流拍明显、开发商资金链偏紧的现状下，房价明降暗降的楼盘不在少数，还有极少数楼盘价格不降反升，而更多的楼盘选择试探性地做些促销活动，然后抱着和购房者一样的心态“继续观望”。
“北京房价是否下降”之争
在深圳“断供风波”的样本效应下，北京的房价更是成为众矢之的。任志强前几日刚在博客中撰文分析了“房价下跌无人受益”，就招来网友们的强烈异议。一直被奉为“平民代表”的社科院分析员易宪容教授马上抛出“说房价下跌有危害是居心叵测”的重磅说词予以反击。
房地产业内资深人士、中原地产华北区总经理李文杰认为，北京的房价截至目前已经下跌了10%~15%。此言一出，马上遭到了北京市发改委副主任王海平的明确否认。王海平表示，房价下降15%说法并不权威，而可以肯定的是，稳定和正常是当前北京房地产市场一种基本的态势和基本的状态。
一份来自北京市统计局发布的最新报告显示，2008年上半年，北京四环以内房屋均价达18398元/平方米，与2007年上半年四环内均价13696元/平方米相比，从数据上看同比确实又涨了。
但马上就有业内人士表示，这种比较也不科学，因为北京房价上涨最快的是去年下半年，现在大部分楼盘的房价与去年年底相比降了。而且由于北京四环内新项目屈指可数，不少新项目拿地成本、建安成品、建材品质都比以往的项目有大幅度提升，因此更无法从价格上得出正确答案。
那些真与假的降价事件
“据我所知，有升有降。银泰中心柏悦府的价格涨了，我们的项目价格也涨了。可以到房地产交易网上查数据。”乐成国际销售总监濮金山告诉《第一财经日报》。
复地首府营销部相关负责人也表明，“精装公寓均价2.9万到3万元，别墅均价4万元，价格从来没有降过，最近也没有促销活动。”
随后，记者通过多方了解得知，在北京CBD区域，银泰中心柏悦府、财富中心、复地PEKING HOUSE、乐城国际等楼盘都没有降价。而合生珠江罗马嘉园、A-ZTown、天鹅湾、北京星河湾、北京香颂等，都有不同程度的折扣优惠。折扣较大的能打到9.5折。
“在销售淡季出现一定的折扣每年都有。”戴德梁行住宅部董事岳锋钢表示，如果只是微小的折扣，并不能看作是区别以往的变化。的确，对于一次性付款9.9折、9.8折、买房送精装等活动来说，这是地产商每年淡季都有的促销手段，不能算真正意义的打折。但更大的幅度无疑是一种“暗降”。
所谓的“打折”“优惠”往往是楼盘所用的宣传手段，而真正的降价，却往往被开发商用“新一期低开盘价”、“内部优惠”等名目掩盖起来。
万科中粮假日风景在售均价为16000元/平方米，而该楼盘的下一期将在8月中下旬入市，由目前的精装改为毛坯房，均价将在13000元/平方米左右。
而据另一位不愿透露姓名的销售人员讲，由于楼市整体销售不佳，因此开发商多选择“低价入市”的营销策略。三元桥附近的“Master领寓”项目，首次开盘时均价为28000元/平方米，远低于周边同类产品的在售价格；大成时代中心、龙公馆等项目的首次开盘价格都定在20000元/平方米以下，与周边在售公寓的价格相比均低了15%~30%。
亚豪机构市场总监郭毅认为，降价幅度最大的还是燕郊等北京周边区域。北京四环以内新项目不多，购房刚性需求却并未减少，而燕郊区域是新增放量，整体面积比较多，大量“两限”房等保障性住房的放量也争夺了燕郊的客户群。
据北京房地产研究机构亚豪统计，7月份北京有45个项目开盘，开盘均价环比下降17%，仅4个项目销售率超五成。
难以承受的降价之痛
业内人士指出，打折项目的背后动机有多种可能：包括对市场前景不看好急于甩货，可能是因为货币紧缩政策导致企业现金流出问题或者上市公司为了满足财务报表的要求急于回款，也可能是出于对客户心理的迎合，效仿某些商场先调高价格再打折的伎俩，还有一种是开发商惯用的低开高走的价格策略。
对于未购房者来说，只恨房价跌得太少，而对于已经购房的人群来说，房价下跌则等于资产缩水。在一个国内知名的业主论坛上，打折幅度较大的小区都遭到了业主的强烈抗议，这其中包括金隅万科、富力桃园、东亚三环中心、方恒国际中心等多个知名楼盘。
个别业主承受不了降价的心理预期，出现了“售楼处割腕”的恶性事件。还有些业主要求开发商补还差价。对此，大部分开发商态度强硬地表示，退房可以，但要扣除定金。
虽然价格已有普遍下降趋势，但对于未购房者来说，降价力度还远远不够。乐成国际销售总监濮金山认为，已经不是价格问题，上半年由于市场现状导致产生的观望情绪，短时间以内是难以消除的，而对于是否将出现更大力度的降价，濮金山则表示，那就看各个房地产公司不同的财务状况了。
