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本港楼市由目前至未来半年、一年，在价格方面应是「淡派」当道。现时值得关注的，是楼市的淡势弱势对地价有何影响。一是看地价新水平究竟如何，有否指标作用。二是看政府的「八折勾地」政策有无变化。

近期本港的楼市气氛，可形容为雄风不再，与去年及今年初相比，市势已明显转弱，地产发展商半年前已开始陆续减价促销一手楼盘货尾。与此同时，银行也纷纷以各种方式降低楼按息率，竞争招徕。银行这样做，除了力争按揭业务，也因为资金充裕，有「水浸」之态，银行必须为资金寻找出路。

按揭贷款减少

就与地产息息相关的按揭业务看，楼市也有放缓之势。九月份银行新批出按揭贷款一百一十五亿元，较八月份下跌百分之九点一，其中主因是二手楼交易新批出按揭贷款减少了百分之十四点九，达十亿元。此现象说明两点：一是楼市确实开始放缓，所以按揭贷款额相应少约一成；二是在地产商减价和银行减息的「催谷」下，一手楼的销情相对二手楼为佳。按揭贷款的另一现象也值得注意：银行的同业拆息持续偏低，因而以拆息为主定价的按揭贷款比例持续增加，九月份再增百分之三点一，达新批按揭贷款的百分之三十五点九，其发展趋势是由○五年年杪的百分之五点一快速攀升至九月的百分之三十五点九，增幅占按揭贷款的高逾三成。对此可有以下考量：一、银行特别是部分大银行确实「水浸」，如中银香港、汇丰及恒生等轮流发动楼按减息战，也可作为证明。二、拆息按揭受欢迎倒是银行业「有饭大家吃」的表现，但当然是资金充裕「水头」充足的银行较有「著数」。三、银行「水浸」有利于业主申请按揭贷款时同银行「讲数」，争取最低的息率和最多的优惠（如现金回赠等）。俗语说「小数怕长计」，小业主申请按贷时不妨「锱铢必较」，做一个精明的借贷人。

「断层」之说不实

当然，无论是楼价或按揭息率，都不能不服膺于供求规律。求多供少，价格必升，反之则必降。楼市的稳健发展，关键在于楼价不能狂升暴跌，特别是不能急涨急泻，这就与楼宇的供应量是否与需求相适应大有关系，政府的责任是尽可能使供求保持相对平衡，政府的主要手段在常态情况下是控制土地供应量及土地价格，人们一般不希望出现政府要以特殊手段「救市」或抑制「炒楼」的情形。供求不平衡是经济发展的大忌（在某些情况下也可能是某些行业及炒家的机会），地产行业也不例外。

年前地产业曾有「断层」之说，理由包括土地供应不足、私人发展商建屋单位数目减少、一手楼货尾单位存量偏低，以至地铁和九铁的大型上盖项目押后等。此说如今看来是耸人听闻之词，可能是某些地产发展商或地产代理商甚至是某些楼宇大炒家的造势之作，但当时在社会上也确实喧哗了一段时间，以至要劳动房屋及规划地政局局长孙明扬及相关官员出面「澄清」，实质上是对「断层」说予以闢谣。现时已证明「断层」说属「靠吓」一类，究其目的，相信是希望藉此促销楼宇并提高楼价。从营商角度说，这类手段属「怪招」，虽不违法，惟给人印象总是不够光明正大。

楼市供过于求

日前，房屋及规划地政局公布数字，今年第三季一手楼私人住宅存积量已达六万五千个单位，其中一万九千个是已落成的货尾单位。对比第二季度，存积量增约四千个单位，货尾则增加约一千个单位。截止今年九月底，多个大型地产发展商手中的货尾单位各有一千三百个至二千三百个，楼市供过于求的形势至为明显，市场的消化能力显然不及供应量的增加速度。供应量大增的原因之一，乃是施工量激增，包括发展商申请获准改变土地用途（通常需补地价）所增加的住宅单位。截止九月底，建筑中但仍未售出或尚未发售的私人住宅单位约四万六千个（此数未包括已售出楼花的二千个单位），加上已落成楼宇未售出的一万九千个货尾单位，对市场平均每年约两万个单位的消化量，至少未来三年楼市不虞有供不应求的问题。实际上，今后三年内仍必然有新的楼盘开工，故私人住宅的供应在未来数年不须忧虑。

在上述形势下，市场心态就出现变化，有意购楼的人士，一是不急，二是观望，三是等候楼价下调，此所以银行业录得的新做楼宇按揭贷款的金额，九月份会出现百分之九点一的跌幅。

「买家不急卖家急」，买方市场理必如此。事实上，今年四月以来，已有多家发展商的十余个楼盘陆续减价或提供按揭优惠变相减价促销，减价的幅度由百分之五至百分之三十不等，大多数在百分之二十左右，如此减幅，实在不小，无疑会大幅降低发展商的盈利，但为求「货如轮转」，以便资金回流并发展新的楼盘也就在所不计了。尤其是货尾单位，但求清货，减价幅度会较大一些，但货尾单位难免有令人不如意之处，买家应先作实地观察，认可后再正式签约付款。既是买方市场，买家可以慢慢来，深思熟虑，以免后悔。对许多市民而言，买楼自住可能是一辈子只有一次的事，理当慎重。

关注地价变化

毫无疑问，本港楼市由目前至未来半年、一年，在价格方面应是「淡派」当道。虽然有发展商表明「不会跟风减价」，但此语也说明楼市正吹「淡风」。有地产商表示，看好香港长远经济及整体楼市。这是不难理解的，倘若并不看好，不就早已改营别业了？现时值得关注的是，楼市的淡势弱势对地价有何影响。

日前已有地产发展商从政府土地储备表勾出广播道一号及马鞍山七十七区地段五百四十八号两块地皮，定于十一月二十八日公开拍卖。由于勾地表已许久无人问津，忽然有两块地皮勾出，令地产界人士相当关注。一是看地价新水平究竟如何，有否指标作用。二是看政府的「八折勾地」政策（显见有鼓励之意）有无变化。对市民或潜在的住宅单位买家而言，关心的当然是此次卖地的成交价对楼价有何影响。例如，同区二手楼价在售地后有何反应？两块地皮建楼后的尺价将达到何种水平？与同区一手楼作何比较？是次卖地的重要性在此，各方自然拭目以待了。