缘起投机随着建设部2006年工作重点的出台，落实实名制购房制度格外显眼。

　　2月15日，建设部公布了2006工作重点，其中在继续贯彻落实加强房地产市场调控的政策措施中，明确提出落实商品房预（销）售合同联机备案和实名制购房制度。

　　所谓实名制购房指预售购房合同、预售登记以及最后的产权证必须是同一个姓名。主要目的是，遏制房屋预售阶段的内部认购、违规促销、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为。

　　据了解，实名制购房，此次并非首次提出。

　　建设部政策研究中心副研究员文林峰介绍说，“为了规范房地产市场行为，建设部以及各地建设主管部门一直倡导购房实名制，特别是2004至2005年间，一些城市的投机性炒房日益严重，虚假购房、自行炒作，甚至是开发商、销售人员自行炒作抬高房价，给市场带来一种虚假繁荣，严重误导了消费者，导致房价快速上升。在这种情况下，2005年，国家七部委出台的切实稳定住房价格的通知中，再次重申要实行实名制。”

　　而此时，当“实名制购房”赫然列于建设部2006年工作重点时，意义更为深远。

　　建设部相关负责人表示，2004年年底以来，一些城市房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，市场秩序混乱，住房问题成为一段时期以来社会矛盾的焦点，引发了社会不满情绪。产生这些问题的一个重要原因是，商品房销售行为不规范、管理不严格，滋生了一些违法违规行为，既扰乱了正常的市场秩序，也诱发并加剧了短期投机炒作。

　　比如，企业在项目未取得预售许可证的情况下，通过内部认购、提前预订等方式私下出售，借机炒楼花；个别开发企业、销售机构利用临时借用的身份证、内部工作人员身份证，甚至编造姓名、证件等方式，搞虚假认购，囤积房源，人为制造住房紧张局面，引诱群众争购，借机哄抬房价；一些个人和机构利用抵押贷款等方式，短期内购买多套住房，再转手倒卖。该负责人表示，以上都是推行实名制购房的针对问题。

　　推行实名制购房，被列为解决顽疾的重要措施之一。政府管理部门推行实名制，直指违法违规的炒作行为。

　　引发争议

　　也正是实名制购房在建设部重点工作中的再次提及，引起了业界的广泛关注。

　　北京中坤投资集团总裁焦青认为：“通过实名制降低房价会有一定影响，但是单凭一条实名制达到抑制房价不太可能。”持相同观点的还有北京坝上别墅牧场执行总裁金鹰，他表示：“实名制是国家出台的一个很好的策略，但这个策略需要和其他的政策结合在一起，才能真正起到抑制房价的作用。”

　　业内人士认为，实名制虽然拥有不错的初衷，但是对于是否能够带来良好的市场反应表示担忧。

　　对此，建设部相关负责人表示，自2005年以来，各地加大了整顿规范房地产市场秩序力度，结合房地产市场信息系统建设，严格商品房销售管理，抓紧推行实名制购房制度，取得了明显效果。南京、杭州等城市通过建立网上合同备案和楼盘表，实施实名制购房等措施，加强了对每一楼盘的销售监测，并实时公布房价涨幅排行榜、转手率排行榜，形成了有效的社会监督机制，对遏制短期投机炒房、控制投资性购房起到了积极效果。“当然，不可否认的是，目前房地产市场秩序还存在一些问题。比如房地产信息系统不够健全，特别是在执行中存在监管不到位、相关措施之间协调性不够等现象。比如，有的以变更合同名义变相搞私下交易，商品房销售合同联机备案系统公示的信息与销售现场实际情况不符。”该负责人表示，促进房地产市场健康发展，除了推行实名制购房外，还需要采取综合措施，既要解决当前突出问题，更要加强制度建设，建立长效发展机制。

　　对此，建设部2006年将进一步整顿规范房地产市场秩序。对不执行实名制购房的有关措施，虚构合同、变相投机炒作、哄抬房价等扰乱房地产市场秩序、侵害消费者权益的行为，予以严肃查处，对一些典型案例要向社会公布，予以曝光。

　　同时，也将与有关部门一起，抓紧修订《城市房地产开发经营管理条例》等有关法规，从制度建设入手，进一步严格市场准入、完善市场规则、加强预售款使用管理，加大对违法违规行为的惩处力度，着力维护正常的市场秩序和消费者的合法权益。

　　止于明晰

　　据了解，虽然开发商对于推行实名制的实际效果颇为怀疑，但是对于推行实名制带来的长期效应持肯定态度。部分开发商表示，推行实名制有助于维护开发商利益。因为，违规炒房确实也给部分开发商带来了损失。

　　为了抑制恶性炒房，不少开发商已经先行做出了禁止更名的规定，甚至做出了收取一定数额更名费的规定。北京房地产交易所信息主任孔怀明透露，自2005年5月12日之后，换名已经被算做退房处理，这是很多开发商不愿意看到的。

　　除了对于抑制炒房的现实影响外，开发商对推行实名制可能带来的对第二套住宅征收税款不无担忧。

　　对此，文林峰表示，实名制不是限制多次购买住房，主要目的是要获得真实的市场信息、控制炒作。但同时她也表示，推行实名制，有利于作为将来征收物业税的完善档案基础工作。如果一套自住住房将免征物业税，那么第二套住房作为奢侈性或经营性物业，就要纳入征税范围了。“不论是自住还是投资性购房，都应以实名制购房，这对完善正在逐步建立起来的住房档案制度非常有利。”文林峰表示。

　　通过推行购房实名制，建立明晰的住房档案体系，对于银行按揭、税务征收都大有裨益。正如阳光100常务副总经理范小冲谈到实名制购房时所说的：“产权明晰是市场经济的基石”。