入秋之后，广州楼市似乎也渐渐开始变天。

开发商以往越提价越卖得好的好日子开始一去不复返，代之以的是定价的小心翼翼与储客期的延长再延长。中小户型成了新宠，曾经被视为“广州地产升级换代”之代表的豪宅坐上了市场的冷板凳。

商业地产销售份额上升的背后，面临着2007年广州商业地产供应量井喷的“黑洞”。

开发商们如今或暗降或继续玩心理战或转型，只要能继续支撑下去，就决不示弱。但是琶洲地王的再一次被无偿收回开始让他们迷茫——地价是否已经涨到了尽头？再把这么高价的热山芋拿在手里，两年后能否卖出向上海看齐的天价楼盘？

而此时众多来自境外的会计师事务所和跨国中介行的评估部突然成了香饽饽，生意应接不暇——无论是打算到境外上市，还是希望整体转让时卖个好价，清楚漂亮的账目是必不可少的。

春华秋实，但是楼市这朵花在春天里开得过大了，没有足够的养分支撑，秋天结出的果实突然让开发商们尝到了有口难言的酸涩之味。

在这个微妙的博弈时刻，或许首先出现节后综合征的，是那些规模较小、实力有限、资金较少的成长型开发商。当他们集体站在了擂台上，开始有部分人思索起“得民心者得天下”的道理。而市场的转变，政府导向的转变，舆论风向的转变，都在这个秋天显得分外让人警惕：深秋之后会否迎来寒冬？

供求博弈继续开发商暗自降价

“金九月”以及“十一”黄金周的楼市平淡成交，让发展商推货意愿显得更为迫切。有地产中介机构研究结果显示，近期广州市在售楼盘中，有八成以上都采取了各种变相降价的促销措施。然而，多数开发集团却对降价说法予以否认，称不会改变年初制定的销售计划，价格也不会作出调整，但存在小范围促销可能。

高价趋势不变

目前，国庆黄金周的成交情况仍然不明朗。有业内人士称，一周或者十天之后才能反映真实成交情况，但是有发展商则表示需要的时间可能更长。时代集团营销中心有关负责人便透露，许多国庆期间下定的买家，现在才开始陆续签约。加上有部分楼盘涉及到销售后涂销抵押的问题，正式签约时间会进一步推迟。

尽管成交量尚无从统计，但与买家意愿相违背的是，“黄金周”期间房价再次出现攀升。据合富辉煌市场研究部监测，多数大楼盘新货价格都有了大幅攀升，数据显示2006“十一”黄金月在售产品价格整体高于“五一”黄金月。“五一”期间最主流价格区间是7000~7999元/平方米之间，“十一”期间最主流价格区间已跃升至8000~8999元/平方米，升幅在10%左右。

由于多数开发商认为国庆前后是销售的黄金时期，夏天积压的购买力会在这个时期释放。因此，价格的上浮表示发展商还对市场抱有幻想。

尽管如此，降价或者变相降价促销已经逐渐成为市场上的主流。合富辉煌研究同时显示，9月以来，由于夏天积压货量较大，发展商出货意愿比较强烈，有八成楼盘实行折扣和优惠等促销措施，只是现在暂时未改房价实际上升的总趋势。

对此，合富辉煌认为，目前消费者需求真实，发展商出货意愿有所增强，但双方对后市预期分歧明显；房价猛涨与消费者承受力出现脱节，产品供应与主力需求亦有错位；热点楼盘分散在各城区。最终的结果呈现热盘极热、冷盘极冷的两极分化。

大集团降价暗自揭幕

此前有业内人士预计，黄金周的滞销可能会给不少发展商带来较大压力，特别是一些货量大的集团式开发企业。因此，如果有大集团带头降价，不排除发生房价适当下调的可能。

对此，恒大地产营销中心负责人表示，该集团销售未受到市场变化的影响，因此，也不会改变总体营销策略，价格也不会重新调整。不过小的促销方式仍会根据最新情况发生变动。

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