前不久，世界500强企业日立建机(中国)有限公司与合肥国建房产签署了首批50套住宅的购房协议。消息不胫而走，引发各方争论。

合肥国建·香榭水都的面世，注定会是一个遭受争议的项目。在宏观调控的敏感时期，对一直不温不火的合肥房地产市场而言，香榭水都一次性较大规模的销售倍受关注。经常被专家戏称“三不管”地带的合肥房地产市场，历来都被外地知名开发企业占据，比如上海绿地、福建元一、华润置地、浙江绿城等。作为区域化扩张的第一个项目，国建·香榭水都却让并不知名的厦门国际建设股份有限公司在合肥声名鹊起。

对于香榭水都的成功，相当多的人将之归于城市别墅的独特定位。殊不知，城市别墅定位之所以能够成功得益于其恰当的位置。而这个位置恰恰是当年很多开发商并不看好的地块。

看着政务区长大

“政务文化新区在当时只是个概念。事实上，我们是看着政务文化新区一点点改变和一点点成长起来的。”合肥国际建设房地产开发有限公司总经理林德慧告诉记者。

三四年以前，这里还是一片荒地。各开发企业都在惴惴不安地评估这个区域的升值潜力时，厦门国际建设股份有限公司率先在此圈地画押。

驱车环绕位于合肥老城区西南部的政务文化新区一周，面积12.67平方公里的区域到处可见大同小异的楼盘。以千亩人工天鹅湖为中心向四周发散的是高耸的市政府大楼、办公综合楼、文化艺术中心、体育中心等大型公建，与绿色景观轴浑然一体，已然开发的有模有样。

据当地房管部门领导介绍，该区域总体规划以新区城市设计为基础，以“生态城市”、“可持续发展”和“园林城市”概念打造合肥市集行政办公、文化体育、金融商贸、旅游观光、居住街区五大功能为一体的高品位现代化新城区。

新的区域规划和定位必然带动房地产开发热潮，政务文化新区周边项目比较于整个合肥市而言，质量与档次都相对高出其他区域一筹。但是，在该区域潜力释放之前，这个区域的开发商当初却充满了无奈和担忧。仅凭借政府“打造政务文化新区”的一句口号，又有多少开发企业敢在合肥这个中规中矩的城市冒险呢？

老城区开发可以借势搭车，而在政务文化新区就仅剩下“产品创新”可为了。所以当地其他开发商曾戏言，当初以地产开发提升政务文化新区的区位价值，在某种程度是开发商替政府行使职能。

不过，国建冒了这个险。从香榭水都的城市别墅定位来看，国建当时似乎确信政务文化新区必将是能够孵化成合肥未来城市核心的潜力股。“自古华山一条路！”林德慧坦言。

城市核心的别墅情结

占地仅20万平方米，居然要做城市别墅？有人置疑，这对于香榭水都是否有点勉为其难。从香榭水都在政务文化新区提出为“城市创富群体”打造城市别墅生活概念起，厦门国建就开始展现出对市场和客户群独特的理解方式。

据香榭水都项目的建筑设计方，上海日清建筑事务所主任设计师殷星远介绍，该项目作为高层与多层巧妙融合的成功实践，首先满足了城市人群对别墅生活模式的需求。他认为，多层住宅本身的优点使越来越多的人在购房时出现了“多层情结”。享受多层住宅，城市别墅即是最好的选择。

可以认为，香榭水都所倡导为“城市创富群体”打造城市别墅生活方式的理念，只属于房地产市场营销模式中的意识形态领域。但正是这种“卖楼不在楼”概念先行的创新模式，抓住了这个城市处于上升阶段的中间人群。香榭水都击中了这个城市产品形态匮乏的软肋，且依靠相当不俗的产品与这个概念相配合。

事实上，从开发经验来看，一个从厦门温室般房地产市场中走出来的房地产开发企业，单凭几个项目的开发，着实难以宣称产品功力见长。“由于对合肥这个特殊市场的不了解，以及当地气候状况的拿捏不准，在开发过程

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