1、住宅市场供需均衡的涵义

根据市场供求关系理论，所谓住宅市场供需均衡，即供给与需求的均衡态，是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致时的房地产经济运行状态。在市场经济下，市场价格的形成完全取决于市场供求。

如图1所示，供给曲线S与需求曲线D的交点E称为均衡点。在均衡点上，供给与需求处于均衡态。图上均衡点E所对应的0N称为均衡价格，E点所对应的需求量或供给量OM称为均衡数量。

需求量和供给量的变动会对房地产市场供求均衡产生影响。在图象上表现为同一条曲线上的点的移动，当市场价格低于均衡价格为ON1时，其对应的需求量为OM1，供给量为OM2，显然 OM1＞OM2，即供不应求，市场价格必然上升，一直上升到0N时，供给量与需求量相等，达到了均衡态。市场价格高于均衡价格时的原理也相同。

同时，需求和供给变动也会对住宅市场供需均衡产生影响。根据经济学的一般原理，需求和供给的变动是指当商品本身的价格不变时，其他因素的变动所引起的需求量和供给量的变动。如图2，当需求减少，需求曲线从 DO移到D1时。假定供给曲线SO不变，那么供给和需求的均衡点就会移至E1点，在图象上表现为新的均衡态时，均衡价格比初始时降低了，均衡数量也减少了。假定需求不变，供给增加，供给曲线右移至S1，均衡点移至 E2，此时均衡价格比初始时降低了，均衡数量比初始时增加了。

2．住宅市场供需结构均衡性的标准

从供求关系理论上判断住宅市场总量均衡的标准就是：当有效总供给等于有效总需求的时候(即新增供应量和成交量之比为1的时候)，住宅市场达到总量上的均衡，因此认定新增住宅市场总体上是否均衡的方法就是测算供求比是否为1。同时，如果考虑存量的话，若接一年期，当“期初存量＋本期新增供应量”跟成交量的比值保持在1．5左右时，可以认为整个住宅市场处于均衡状态。

由于住宅供求双方是动态变化着的，故供求的非均衡态是绝对的、常见的，而他们的均衡态是相对的、有条件的。

在此，认识住宅市场供求均衡原理的现实意义在于：在微观层次上，房地产商应该重视住宅市场供给和需求的变动，重视其均衡状态的状况，及时调整生产经营策略和计划；在宏观层次上，国家应该运用税收、利率、信贷等经济杠杆，刺激或抑制供给或需求，引导供求曲线沿着人们所希望的方向移动，从而达到一个新的均衡状态。

3、住宅市场供需均衡的现实意义

1)在理论分析时，通常把住宅市场供给量或需求量作为房地产价格的函数。但在实际市场运作中，情况会复杂得多，供给量或需求量不但受多种因素影响，而且反过来对房地产价格产生重大制约作用，通常所说的供不应求价格上涨，供过于求价格下跌就是这个道理。在现实中，供给数量与需求数量相一致，在微观层次上，表示某特定市场、特定房地产商品的供求数量相当，供求结构吻合。在宏观层次上，表示一个城市或一个国家的房地产总供给数量与总需求数量相一致。

2)由住宅市场供需均衡原理可知，住宅市场供给和需求均衡态的实质就是房地产商品的实现问题。因此，房地产住宅市场的供需均衡，是房地产市场运行的最基本问题，也是房地产市场运行所追求的重要目标。由于住宅供求双方是动态变化着的，故供求的非均衡态是绝对的、常见的，而他们的均衡态是相对的、有条件的。

在现实经济生活中，绝对均衡是偶然的，几乎是不存在的。相对均衡又有两种形态：一种是求略大于供的基本均衡态，另一种是供略大于求的基本均衡态，理想的状态是供略大于求的基本均衡态。当然在市场机制的作用下，这两种基本均衡态，又是可以互相转化的。

3)住宅市场供需均衡有利于住宅价格的稳定。通过实证研究，供需缺口将促使住宅价格上涨。供需缺口引起商品，包括投资品价格的上涨同样是现代宏观经济学分析的基本要义之一。

采用具有相互可比性的全国商品住宅竣工面积指代商品住宅的供应量 (HSA)，用具可比性的商品住宅销售面积指代商品住宅的需求量(HSM)，以HSM-HAS指代供需缺口(HSG)，利用 2004-2007年的年度数据，得出2004年第3季度-2007年第2季度，供需缺口 (HSG)与商品住宅价格(HSP)的相关关系如图3。

经过模拟估计可以知道，供需缺口 HSG对商品住宅价格HSP的影响系数为 76．04％，也就是供需缺口如果增加100万平方米，那么全国住宅均价就要上涨每平方米76元。

4)正确把握住宅市场供需均衡规律，利于宏观调控的有效实施。如上文所述，住宅市场供需均衡是动态的，再加上我国住宅市场是一个成长型的市场，这就使得在宏观调控过程中，需要制定科学的住宅标准、合理的区域布局与房型面积匹配、完善租售并举的市场体系，以及相应配套的住房保障体系等，才能有效推进宏观调控，达到一个住宅供需比较平衡的状态。

二、当前住宅供需结构的现状及其影响因素

1．住宅市场供需结构的现状

2001-2006年的全国商品住宅供需关系图显示，全国商品住宅的供需关系，经历了一个从供大于求到供不应求的发展过程，并以2004年为转折点。 2004、2005年房价涨幅达到两位数是由于供需关系紧张；2005、2006年供需比一直处于在0．80：1，但2007年1—11月全国商品住宅竣工量为27261万平方米，销售量却高达54976万平方米，供需比为0．50：1。2007年严重的供不应求，直接推高了房价，全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7．6％，涨幅比上年提高2．1个百分点。

2．住宅市场供需结构存在的问题

1)住宅市场总体供不应求明显。从上述分析可知，近两年我国住宅市场供不应求的矛盾比较突出，尤其住宅供应量增速明显低于需求增速。其原因主要是：一是在紧缩“地根”的调控政策下，近年全国新增住宅用地规模偏小；二是开发商囤地现象依然普遍存在；三是2007年以来各地捂盘惜售情况突显；四是2006年“90／70”政策的出台，在一定程度上造成一批项目因调整规划而推迟工期。

2)住宅市场投资和投机需求偏大。房地产市场天然具有投资属性，因此在一个正常的住宅市场中，不可避免地会存在一定的投资和投机成分。所以会出现这种现象，与国内外流动性过剩、人民币升值、CPI攀升、国内投资渠道狭窄、股市赚钱后引致资金回归楼市等因素密切相关。

3)住宅结构性供求失衡状况仍须加快调整。结构性供求失衡有供给结构失衡和需求结构失衡两种情况，而主要是商品房供给结构与需求结构变化趋势不相适应。这种结构性失衡也会影响到供求总量平衡。结构性失衡一般是由于供给方的投资决策失误而造成的。例如有些城市房地产开发高档办公房、商业娱乐用房过多，住宅比重太小；住房开发中高档别墅太多，而普通住房太少等。这时，虽然总量上没有产生供过于求，但由于供求结构失衡，仍有一部分供给表现为“积压”，另一部分供给严重不足。

3．影响住宅结构的主要因素

住宅结构的影响因素主要表现在供应和需求两个方面，影响住宅供应的主要因素有：

1)新增土地供应。土地是房地产开发的基础，按照目前我国每年数亿平米住宅需求量，每年必须保持相当大规模的住宅用地供应量，才能形成持续的有效市场供应。从2002—2006年土地购置面积情况看，年均土地购置面积在 3．6亿平方米左右，开发面积在2亿平方米左右。由于2004年以来国家加大了对土地供应调控力度，2005、2006年连续两年土地购置面积出现了下降。不过在市场持续升温的情况下，土地开发面积却出现了快速上升的势头。

2)存量土地盘活与开发商囤地。土地出让之后，如果开发商不按时进行开发，就无法及时形成有效供给。2007年6月，国税总局解读《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》时认为，目前全国已出让的土地有三分之二仍处于闲置状态，尤以房地产开发领域土地闲置问题为突出。造成土地闲置的原因往往比较复杂，但是，加快盘活存量土地，在一定程度上能迅速增加住宅的有效供应，缓解供求矛盾。

3)政策影响供应结构。在成熟的市场体系中，市场机制能够自动调控供应结构，但在目前我国住宅市场尚处于初级阶段的情况下，必须更多的依赖政策调整和优化供应结构。2003年，开始禁止别墅用地出让，2006年“国十五条”中更细化为“90／70”政策等，政策对住宅市场结构调控效果开始显现。

4)开发信贷政策影响供应。作为资金密集型产业，房地产业受信贷政策的影响很大，近几年持续紧缩开发贷款，使许多开发企业的项目开发速度受到制约。提高自有资金比例、加息和提高存款准备金率等都将影响企业的开发行为和发展战略，进而影响市场供应。

影响住宅需求的主要因素主要有：

1)城镇化进程创造首次置业需求。城镇化进程对于住宅需求的推动是刚性的，也是基础性的。从1996年到 2006年，我国的城镇化水平平均每年增加1．45％，城镇化造成的房地产需求非常大。另外，每年进入城市工作的农业人口数量也非常庞大，据2006年《中国农民工调研报告》统计，我国外出农民工数量为1．2亿人，其中极小部分人会在城市首次置业，部分人会租赁住房，从而也形成一定的住宅需求。

2)人均收入快速增长，带来改善型需求。随着人均GDP和收入的增长，人们对住宅的需求是持续的，不仅与一国经济发展阶段有关，也与收入增长的幅度有关。发达国家发展经验表明，人均 GDP迈过1000美元的门槛后，居民消费结构将进行升级，不仅汽车消费进入中层收入者的视野，而且住宅也成为消费热点。

3)流动性过剩、CPI上升影响需求。提高二手房交易环节的税收，成为抑制投资和打击投机的重要手段。整体而言，大幅提高二手房交易税负，在一定程度上抑制了投资和投机需求，当然在买方市场条件下，卖方往往将增加的税费转嫁给买方，在一定程度上推高了房价。

4)政策影响。金融，税收等政策影响需求。目前，利用按揭贷款购房已成为消费潮流，房贷政策的变化会直接影响到购房能力。自2004年以来，我国步入加息通道，2007全年加息多达6次，创历史新高，贷款利率的持续提高也会抑制住宅需求。

5)人民币升值导致的外资投资需求。人民币汇率的变化，会导致外资投资内地房地产的态度同步变化。人民币升值的预期，会刺激外资，尤其是以美元计价外资不断进入内地房地产市场，而这些境外资本(部分属于热钱)倾向于整栋收购，往往加大高端市场的需求。

三、住宅市场供需结构的发展趋势及其对策思路

1．未来五年住宅市场需求趋势

影响未来需求的因素主要有：快速城镇化，创造首次置业需求；人均收入快速增长，带来改善型需求；持续旧城改造，造成新增刚性需求；流动性过剩，造成投资投机需求。从上述四个方面，分别采用需求因素综合推导法、成交总量增长趋势推导法与人均住房面积增长趋势推导法，对未来住宅市场需求趋势作一预测。

1)需求因素综合推导法

按照上述分析影响住宅需求的因素，推算2008—2012年住宅需求总量如下：一是城市化创造的住房需求约为11亿平米左右，二是改善型住房需求约为 20亿平米左右，三是动拆迁带来的住宅需求约为5亿—8亿平方米，四是投资住房需求约为4亿—6亿平方米。总量约为 11＋20＋7．5＋5＝43．5亿平方米。

2)成交总量增长趋势推导法

按照历史增长趋势法计算，2001—2005五年间，全国住宅销售年均复合增长率为24．8％，考虑到这五年个别年份住宅销售存在呈非理性增长因素，未来五年将难以持续高速增长，在此我们大致预期未来五年均复合增长率为15％。按照这个增长速度，以2007年住宅销售量6亿平方米(此数据为估算，官方数据未公布)为基数，计算 2008—2012年住宅销售量，预计约为 46．5亿平方米。

3)人均住房面积增长趋势推导法

根据国家统计局的数据，2005年城镇居民人均住房建筑面积为26．1平方米，2001-2005年这五年间，城镇人均居住建筑面积每年增长1平方米左右。当然，这五年是我国房地产市场飞速发展的五年，其增长带有一定的时代性。随着国家更加注重住房保障工作，加强了对住房供应结构的调控，未来五年人均住宅建筑面积的增长将有所放缓。另一方面，我国小康社会的住宅标准，计划在2010年人均住房建筑面积达到30平方米，2020年达35平方米。该标准制定于2004年，考虑到最近三年的宏观调控影响，以及已经确定的住宅发展政策，结合历史增长的趋势分析，我们预测到2012年，城镇居民人均住房建筑面积达到31平方米左右。以此标准推算，未来五年住宅市场需求总量为45．7亿平方米。

将上述按照三个方法推导出的结果进行算术平均，得出未来五年我国新增住宅需求总量预测数据约为： (43．5＋46．5＋45．7)／3＝45亿平方米

2．未来五年住宅市场供应趋势

未来五年住宅的供应主要取决于几个因素。一是土地供给情况，土地供应量直接决定了住宅最大可能的提供量；土地供应包括两部分，即新增土地供应和盘活存量土地。

从上文的分析看，未来五年，我国新增土地供应量应该会有所增加，底线是不能比目前的供应水平低。住宅土地占全部土地出让比例大致为70％—80％，取中间数75％，每年土地购买面积为2．7亿平方米，五年新增土地面积为 13．5亿平方米。

从每年土地购置面积与土地开发面积的数据对比中(见下图)，可以洞察我国存量土地的情况。2002—2006五年中购置面积与开发面积差额累计量达7．7亿平方米之巨，按照75％的比例，换算成住宅土地面积为5．8亿平方米。在严厉的土地整治政策背景下，估计其中有80％，也即有4．6亿平方米住宅用地在今后五年将得以开发并形成市场供应。另外，还须考虑2007年的存量土地，及 2002年以前形成的闲置土地，假如其中 3亿平方米在未来五年得以开发，也即共计有7．6亿平方米存量住宅土地将形成供应。

未来五年可用于开发的住宅土地面积是新购置土地面积与可用于开发的存量土地面积之和，即13．5＋7．6＝21．1亿平方米。假如平均住宅容积率按1．8计算，那么未来五年可向社会提供的住宅面积为37．9亿平方米。

3．未来五年住宅市场供需趋势

根据上述预测，未来五年全国新增住宅供应量为37．9亿平方米左右，需求是为45亿平方米左右，住宅供需比例为0．84：1。总体而言，呈现供不应求的形态，而理想状态应该是供略大于求，才能稳定市场。因此，未来五年，政府还应采取多种措施，须大力清理闲置土地，确保新增土地供应，加大旧区改造力度，同时也应继续抑制投资投机性需求，争取住宅供需更趋平衡。

4．优化住宅市场供需结构建议

房地产供求均衡的实现是房地产商品的实现问题，只有均衡，才能实现，因此供求均衡的条件也就是商品价值实现的条件。房地产市场供求均衡实现的主要条件有：

1)完善房地产市场体系，为沟通供求创造良好的市场条件。健全的房地产市场体系是供求机制充分发挥作用的必备条件。由于中国房地产市场起步较晚，市场体系很不完善，每一种特定市场都亟待开拓、健全和完善，特别是要培育房地产三级市场，有利于居民以旧换新，以小换大，推动二级市场搞活，有利于潜在需求向有效需求的转换。

2)着重研究和培育商品房的有效需求，注重供给与需求的总量均衡。在市场经济条件下，供给与需求这一对矛盾中，需求是矛盾的主要方面，因此，房地产行业和政府应着重研究和培育商品房的有效需求。在供过于求的非均衡态下，要根据需求曲线原理，培育有效需求应抓住两个最主要的环节：一是采取多种措施，刺激和增加住房需求；二是适当抑制房地产供给，使供给更好地适应市场需求的变化。而在供不应求的非均衡态下，则要着力增加供给，同时适当调整需求，使二者趋向均衡。

3)以需定产，以需促供，注重供给与需求的结构协调。只有符合需求的供给才是有效供给，生产的商品才能实现其价值。在买方市场条件下，需求者对房地产商品挑剔得很厉害，这就要求房地产供给方以市场为导向，设计和生产出适销对路、物有所值、价廉物美的房地产商品，只有这样，才能提高供给方的产销率，尽快形成供求的均衡态。

4)优化宏观调控，增加有效供给。目前存在的主要问题是求略大于供带动房价涨幅过大，因此要努力营造供略大于求的市场基本均衡态，抑制房价上涨过快。因此，调控的方向是要着重结构调整，一方面调整住宅市场供应，积极开展住房情况普查、增加住宅用地供应量、加大查处企业捂盘力度、认真落实“90／70”政策、加快推进住房保障建设、增加适合于中低收入者购买的中低价位住房，使住房供给结构与消费需求结构相适应。另一方面，合理引导需求，提高住宅投资投机成本、强化房地产金融政策实施效果、继续控制外资投资规模、提倡梯度消费，发展住房租赁市场。