3月20日，王府井集团凭借多年销售奥运特许商品的经验，从众多竞标企业中脱颖而出，获得了11家奥运场馆的商业经营权。由此，除了奥运会主会场由奥组委自行经营外，王府井百货将有资格在本届奥运会期间，在11家奥运场馆内向来自世界各地的游客销售奥运特许商品。这样的商机并非每个商家都能把握，因为该经营权具有排他性，这意味着王府井集团是全国唯一一家获此殊荣的零售企业。

然而，奥运是每个人的奥运，也是每个精明的商家的机遇，除去那些拥有雄厚经济实力的奥运赞助商，北京的其他商家也有自己的奥运规划——准备借助奥运的东风，证明自身的价值。

小商家的大奥运梦

小雨，北京女孩，本科是设计专业，对生活有自己的一套规划。

就在2008年即将到来的时候，小雨做了一个决定——和一位加入澳大利亚国籍的朋友合开一家属于自己的店，做自己的老板。最后他们看准了三里屯的商业环境，在大使馆区附近租到了一个店铺，卖服饰类的各色商品。

仅仅3个月，她们就实现了收支平衡。“我们就是看准了外国人这个消费群体。他们的消费能力通常比较高，只要看中了某样商品，一般生意都比较好做。就像秀水这种地方，完全是靠外国友人打响了品牌。”小雨觉得自己当初的选择很正确，“使馆区应该还算比较年轻的商圈——这里更多的是酒吧，卖服装则更有机会脱颖而出。”

小雨很喜欢奥运会，而今年开在自家门口的奥运会更令她感到兴奋。“我觉得这是一个很好的商机。”小雨告诉记者，她打算在奥运会期间在场馆附近短期租赁、开设一个店铺，希望能获得好收益。

最近，她通过新闻得知，奥运村里的四合院商业街已经基本敲定不对外销售，同时也不进行承包或者整体出租，而是由北京市奥组委统一进行经营，个人投资者已经完全没有介入的机会。于是，她将目光放到了场馆周边。

记者将北京奥运会的比赛场馆罗列出来，发现除去一些比较偏远、冷门的比赛场馆，其余的比赛场馆都比较集中，可以大致分为4个区域：亚奥场馆区(由奥林匹克公园和奥体中心组成)、工体路场馆区、高校场馆区以及由五棵松、老山共同组成的西部场馆区(详见附图1)。

其中，大多数场馆区与现有商圈大量重合。比如，亚奥场馆区与亚奥商圈重合，工体路场馆区与东直门商圈、CBD商圈重合，高校场馆区与学院路商圈、中关村商圈重合(详见附图2)。因此，应该说场馆周边的商业发展已经比较成熟，商业店铺比较集中，具有一定规模。

商机已使这些场馆周边成为众商家趋之若鹜的“黄金宝地”，每个人都觉得能从这里“淘一桶金”。小雨现在开的小店位于三里屯北街，针对的消费群体主要是外国人，也包括时尚、另类的年轻人。当初选中这里的原因就在于这里的环境好，流量大，而且顾客的消费能力高。虽然小雨要承受比很多地方都要高的店面租金——1万元／月，以及每个月400—500元的水电费，还有每个月6000元的员工工资，但是，她依然认为在这里开店是明智的。而且她相信这里未来会有更大的发展。

奥运会期间，小雨并不会关闭现在的店，她认为奥运商机并不限于那些场馆周围，老商圈依然有自己独特的魅力以及良好的口碑，必定会吸引众多外国游客的光临。“三里屯一直受到外国人的青睐，这和它的地理优势分不开。”小雨很自信，“就拿我们店来说，对面就是埃塞俄比亚大使馆。外国人来到中国，大使馆就是他们在北京的家，一定会经常过来这边。这样一来，我们的店就会有很多机会。”

亚奥商圈“有火不旺”

调查中记者发现，比赛场馆周边的商业形态也已经具有了自身的特色和侧重，却并不一定完全迎合前来观看比赛和旅游的国内外消费者。

拿亚奥商圈举例来说，奥体中心周边的商业最著名的是汽车销售租赁，以鸟巢为地标的奥林匹克公园四周由宾馆饭店和公寓小区环绕，亚奥以及周边的商业氛围比起其他的商业中心可谓差强人意。记者在采访过程中，绕着该地区转了一大圈，发现周边虽不缺少大的商业项目，但存在“有火不旺”的状况。现在真正能为游客提供购物条件的只有奥林匹克公园东边的北辰购物中心一处。很明显，对于这样一个庞大的奥运场馆集中地，仅仅一座商场无法负荷人流的压力。同时，与整个奥运大势相去甚远的是，亚奥写字楼消化缓慢，商铺也没有想象中火热，亚奥商圈什么时候才能真正发力，很让人期待。

一个能够健康发展的商圈需要完整的商业配套，亚奥商圈内也有大量住宅公寓，缺少的正是提供生活消费以及旅游购物的场所。

不久前，“在鸟巢对面练摊”这句广告语引起了记者的注意。

通过咨询，记者得知是秀水投资公司打造的崭新的秀水购物中心——唐人街购物广场正在招商。这个购物中心位于奥体中心西门对面，中华民族园的旁边，招商广告上说距离鸟巢只有800米。

为此，记者特意去了一趟唐人街购物广场。商场的主体大楼还在进行外装修，整幢楼体都被绿色保护网包裹，从远处看去，很像一幢新建的大楼。然而，据了解，这里曾是名噪一时的爱家购物中心，被秀水投资集团收购后注册了一个国际化的品牌名称——唐人街购物广场，重新包装推出。

唐人街购物广场招商部的业务员王先生告诉记者，他们这个项目算是奥运商业地产项目，将赶在奥运会开幕前开业。

该购物广场是一个民族文化商品的主题 Mall，“商铺以出租的形式招商，12平方米起租。店铺一层日租金一般为20元／平方米，二层为 18元／平方米，三层为16元／平方米。一层还设有边店，有较为独立的空间。”王先生介绍说，消费群体面向奥运场馆来的国内外游客，也包括周边公寓住宅区的常住居民。

王先生还告诉记者，周边没有同类型的商场，“近一点儿的只有北辰(购物中心)”。但他认为唐人街购物广场正处在最有优势的奥运商圈中，“我们的覆盖范围非常广，周围那么多居民，我们都能服务到。”

秀水投资公司瞄准了奥运商业的“大蛋糕”，希望通过将旧有商业地产改头换面，用再加工的方式创造出新商业地产的新商机。如果发展顺利，亚奥商圈便能向北部延伸，并丰富商业内容。

但记者发现，困难依然不少。比如，该项目的地理位置十分特别。看似是“黄金地段”，却又有“与世隔绝”的清静，导致商场顾客多以周边居民为主，往南至北三环的消费者都很少知道它的存在。据记者观察，该项目虽然朝向中华民族园，周边有“深蓝豪庭”、“峻峰豪庭”等多个高档社区，然而，它面北而座，北面高大的中华民族园挡住了北四环，西面与八达岭高速路相距千米，即使与位于东侧距离最近的北辰路之间也有大型洗车中心和餐饮店铺阻隔，因此从各个角度都很难看到商场标牌，更见不到商场面貌。

业内人士认为，商业的可持续发展主要依赖于商业环境与准确的市场定位，亚奥商圈整体的提升需要众多商业项目的支撑。同样，消费群体的挖掘也是发展的重点。这都是目前亚奥商业地产所面临的主要问题。

后奥运经济更值得关注

奥运会对京城楼市究竟会有多大影响?这个问题的答案目前还不明朗。但可以肯定的是，受奥运效应影响，奥运场馆周边区域房价上涨幅度明显超过了其他区域，居北京之首。奥运村内原本被布置为四合院样式的商业街被无数投资客视为黄金的投资机会，但现在这部分奥运村商业街已经基本敲定不对外销售，经营者均为奥运会赞助商和合作伙伴，个人投资者完全没有了介入机会。

奥运会加上残奥会，历时只有一个多月，如果指望依靠一个月左右的高效业绩建立起一个商圈显然是不可能的。“投资客完全没有必要只盯着这一个多月的时间，奥运村的商业在奥运会召开期间，确实没有机会，但并不代表未来没有。”有研究奥运经济的商业地产专家表示，北京奥运村的商用物业是永久性建筑，而不是像雅典奥运村的临时建筑。

因此，后奥运时代的经济发展更应该引起人们关注。假如按照1990年北京亚运会的模式进行，投资者的前景将会一片光明。1990年亚运会结束后，北京亚运村被整体转让给上市公司北辰集团，亚运村中的商业物业随即对外销售，或出让长期承包经营权。正是在这样的背景下，亚运村成为北京餐饮、娱乐业最为发达的区域之一，租金收益长期稳定在北京市的平均水平之上。

据悉，现在北京奥运村的住宅部分如今实际也已委托给了北京的一家经纪顾问公司对外销售。除去住宅的销售，这家企业实际还承担了北京奥运村整体商业的规划工作。截至去年底，北京奥运村的住宅部分已经对外销售完毕，均价在 20000元／平方米以上。这样的价格足见业主未来的消费能力，因此，“后奥运时期”或许才是奥运村商铺真正赢得高投资回报的时机。

不过，奥运经济研究会理事、北京工商大学的李明义教授在接受记者采访时，谈到了自己对于后奥运经济的一些看法。他预计，房地产和股市将可能由于奥运会后心理支撑力量的下降而走低。“例如现在房地产市场，现在持续价涨不旺销的态势，但是奥运会后很可能降价。国家需要平稳地发展，这种心理上的落差也许会给后奥运经济造成负面影响。”

然而，我们也不必因此悲观。如果可以降低这种心理预期，理智地看待奥运经济，着眼于长期的发展，则可以抛却时间的界限，不受奥运会结束的影响，赢得经营上的胜利。

记者发现，现在多数的商家十分理智，在投资经营前已经对未来的发展有了详细的规划。尽管王先生将“唐人街购物广场”归于奥运商业地产，但是他表示秀水投资公司在开发伊始，是建立在更加长远的规划基础上，“更多地考虑后期经济”。而奥运题材更像是一种宣传手法，希望能借助这股东风起到扩大知名度的作用。

对此，李教授也表达出相同的看法。他认为，奥运商业地产更多的是一种表面化的宣传效应和精神层面的影响。“奥运会毕竟是一场体育盛会，带动的更多的是体育产业。着眼点应该是奥运会结束后，体育场馆等设施未来的运营工作，而对其他产业的影响还是比较有限的。所以说，奥运前后的商机不会有太大落差。”

的确，商业地产的价值就在于长期持有。而一个商业物业的成功，长期持有仅仅是一个前提。除此之外，商业物业的定位是否准确、设计是否合理、招商是否得力、后期的运营及管理是否有效等，多个因素的综合，才能够确保一个商业项目的成功。

奥运会是北京面向世界的展示窗口，后奥运时代的经济发展潜力比奥运会比赛期间的商业能量巨大得多。奥运会带给我们的商机更多的是对外宣传、展示的机会，企业想要恒久发展，立足未来才能取得更大的成功。