2007年我国国民经济运行情况正常，实现国内生产总值 246619亿元，增幅为11．4％。全年居民消费价格指数(CPI)上涨了4．8％，其中食品、居住价格上涨是拉动价格总水平上涨的主要原因。2008年，受美国次贷危机持续影响，全球宏观经济形势恶化明显。出于对经济过热风险的忧虑以及维持经济平衡和可持续增长的考虑，国家金融宏观调控重心主要是防止价格总水平过快上涨，央行实行从紧的货币政策是其中重要的措施之一。

货币从紧政策影响巨大

继2007年央行10次上调存款准备金率后，2008年央行又已多次上调存款准备金率。房地产业是资金密集型产业，货币从紧政策对房地产市场尤其是房地产商的资金链产生了巨大的影响。恒大地产首次公开发行股票搁浅，反映出当前房企融资的困境。近期国内A股市场大幅调整，加上购房者观望、销售回款周期拉长，显示出房产市场资金正在被收紧。在严峻的融资环境下，为了保证持续开发，2008年第二季度开发商将会继续加大折扣力度，加快资金回流；从“买涨不买跌”的消费心理来看，万科带头的降价效应难以得到普遍响应。为了不使“降价促销”演变为“降价滞销”，预计房价将保持坚挺。

外资抄底风险明显

2007年底，商务部等部委出台外商投资目录，目的是严防外资抄底中国楼市。2008年以来，一线城市和部分二线城市的房价出现下调，部分城市如广州、深圳等降价接近30％，外资进入抄底的情况明显。很多外资银行都在超出央行的规定要求，超标准核准房地产企业开发贷款和个人住房贷款。对外资银行加以限制，是对外资进一步强化监管的步骤之一。

商务部为限制外资抄底，除了出台新限外政策之外，已有政策的执行力度也在不断加强。目前，商务部正会同有关部门研究新的限制外商投资政策，以进一步规范外商在房地产领域的投资。

打击炒地炒房促使房价稳定

在国务院2008年工作要点中，“严厉打击炒地炒房等违法违规行为”被列为住房和城乡建设部的工作重点之一。住房和城乡建设部姜伟新部长最近也表示，要坚定不移地用经济手段抑制房价。

北京市市长郭金龙则明确提出，要通过增加土地供给，保证地价的平稳，继而稳定房源供应，使北京房价不再过快上涨。宏观层面的铁腕加码，预示着更多的从紧政策在酝酿。同时，北京市政府将大幅度投放政策性住房，目的就是稳定北京房价。作为分管城建和房地产的副市长，北京市副市长陈刚在全国两会期间也作出了“我相信房价的‘拐点’会来”的表示。

第一季度房地产企业家信心指数回落

从去年下半年开始，有一些房地产企业看空房地产市场，认为房地产“拐点”将到来，价格将从高位向下运行，因此市场出现降价急于出手的现象。但是这种房价下降的现象只是出现在少数几个城市，全国总的房地产价格水平并没有下降。

国家统计局发布的全国企业景气调查结果显示，2008年第一季度企业家信心指数与上季度持平，继续处于景气高位。值得关注的是，在多数行业企业家信心指数上升或基本持平的情况下，第一季度房地产业企业家信心指数为131．1，回落6．8点。

北京写字楼市场将呈现“慢涨”格局

新一轮房地产调控政策出台后，外资不但没有减缓在内地的并购速度，反而有所加速。2007年6月上、中旬，境外资金和港资在内地房地产市场大肆攻略，争取在限制外资进入政策出台之前，尽量扩大规模。去年底，北京写字楼市场租金大幅上扬，第四季度平均租金较上季度增长 13％。中央商务区(CBD)内的增幅则达到16％。

尽管面临宏观调控、货币从紧，但是细分房地产市场，北京商品房尤其写字楼领域仍有值得投资的项目，并将呈现“慢涨”的局面。

供应和空置率——“双高”

北京申奥成功后，新增大量写字楼楼盘。 2004年至今，北京写字楼市场供应量一直保持较高水平。其中2007年共有134万平方米投入市场，同比上升了50％。预计2008年还将有146万平方米的新增供应量。其中写字楼供应较为集中的CBD、东二环商圈分别占到38％和31％。写字楼开发商想要赶在政府规定的2008年7月起暂缓施工的期限前完成，是促成供应旺盛的原因之一。

这两年北京新建写字楼急剧增加，使得写字楼市场的开发进入了全新阶段。虽然外资机构纷纷在京扩张，给甲级写字楼带来新的发展契机，但限外政策让写字楼难卖，且集中放量导致出租压力更大，给2008年的写字楼市场增加了压力。

2005年北京写字楼的空置率大约是12．6％，2006年上升至19．75％；2007年北京整体写字楼市场活跃，供应与需求表现强劲，至第四季度末写字楼市场整体空置率为 16．01％，同比上升0．5％，环比攀升0．75个百分点。

目前，北京写字楼空置率较高的地区有金融街50％-70％、东二环62．9％、亚奥 50％、中关村34．1％、CBD约20％。总部基地企业入驻情况也不理想，整个西区空置率在50％左右。空置率较低地区如北三环及燕莎等地均低于10％。

所有的写字楼都应该有一定的空置率，以便为住户和业主提供一定的回旋余地。比较健康的空置率约为5％，正常情况下写字楼空置率在20％以下，市场仍是良性的；如果空置率大于20％，就表明市场已经存在一定风险。

成交和出租——“量价齐跌”

2007年第四季度，北京写字楼市场的平均租金较去年前三季度增长13％，达到六年以来的最高点。其中，中央商务区(CBD)内的增幅则达到16％。但2008年2月份，北京写字楼销售市场量价齐降，成交面积和总额环比分别减少了62．65％、64．95％，成交均价下降了6．15％。同比2007年2月份的销售数据，成交面积和总额分别少了41．74％、 31．61％。虽然成交价格同比上涨17．38％，但还是略低于2007年14515元／平方米的均价。

同时，业内人士预测今年初的租金水平可能是未来18个月来的最高点，目前北京甲级写字楼的出租率下降了10％—12％，2008年和2009年北京写字楼市场总的租金水平预计将会微幅下降。

2008年第一季度，北京写字楼市场出现量价齐跌现象，主要原因有四。首先是受节日影响，市场活跃度不高，部分写字楼业主，特别是小业主开始提供更加优惠的条件来吸引租户；其次，涉及高科技、传统制造等行业的多个在京的大型跨国企业都有扩租或迁址计划；再次，北京房地产市场，写字楼赶在奥运前的开发量过大，建设集中，供给集中，而市场需求没有集中显现；最后，北京写字楼供给的突然增长，使得出租压力变大，引起租价水平暂时下跌。

未来仍有增长空间

当然，近两年放量高峰只是暂时现象，而且北京写字楼市场多年来发展一直较为平稳，随着总体经济实力的持续增强，写字楼市场背后仍有强劲的需求支撑。

2007年，北京市实现地区生产总值 (GDP)9006．2亿元，全市人均GDP达到 56044元，比上年增长8．9％；同期房屋销售价格上涨11．4％。同时，服务业的快速扩张，以及新增供应质量的提升，使得2007年写字楼市场租金水平稳步攀升。据统计，2007年北京市第三产业的增加值占到地区生产总值的71．35％，2008年第三产业将继续增长。

值得注意的是，在今年北京房价出现上涨的同时，竣工和销售面积等代表房屋供应量的指标却全面下降。快速扩张的服务类公司对写字楼需求强劲，北京写字楼市场仍有增长的空间。这表明，北京写字楼市场开始进入一个转折点。业界人士普遍认为，2008年北京房地产市场仍会有一些地段位置好的产品保持一定的上涨幅度，北京写字楼房价则还将慢涨。即使奥运会后，北京写字楼市场也不会跌入低谷。