转战商业地产：受高利润推动

早在2005年，商业地产的开发就成为国内住宅开发商热切关注的转型出路之一。合生创展、富力集团、金融街、绿地集团等国内知名住宅开发商陆续将触角延伸至此。而目前，开发商业地产的成本和住宅差不多，利润却比住宅高出不少。在北京，住宅物业与商业物业的租售价价格比是1比2或1比3，在这一高利润的驱使下，特别是住宅项目的盈利空间正在被压缩，开发商转战商业地产成为一种必然。一些专家分析认为，高利润是推动开发商转战商业地产的一个诱因。

转战商业地产：三思而行

当前，很多做住宅的开发商在开发商业地产时，不能马上理解做住宅和做商业有什么不同，所以开发出来的项目出租的前景就会很差，这样的例子也是有一些的。但如果因为出租前景不好而将项目卖掉，那就更是“得不偿失”了。对于那些大型的集团性房地产开发企业而言，适当地向商业地产方向转变是可以尝试的，但对于那些规模不是很大、以住宅地产的开发为主的企业而言，要想立即转型，就需要三思而行了。

“现在好多做住宅的开发商都在转型，但是商业地产也不是很好做，因为商业与住宅的操作模式完全不一样。住宅建设好了以后就销售，销售完就可以了，但商业地产还要考虑到经营，比如前期要招商，如果招商效果好，那么在后期就可以很好地经营，不可能很快就将其出售。商业地产基本上都会作为持有型的，享受的是运营中的收益和增值，最后达到品牌价值的提升。此外，商业的价值也会随着城市价值的提升而提升。”季宁宁说。

汉博研究院院长王永认为，商业地产开发商的处境也是非常艰难的，第一个是融资渠道狭窄，第二个是变现模式的渠道也很狭窄。在商业地产领域，能够做得好的，要么是专业性很强、具有一定实力的企业，要么就是超大型的国企。中小型开发商如果要进入商业地产的领域，首先就要面临融资难、变现难的问题。对于经营商业地产而言，正因为有这些困难，所以才要求新、求变，这样才能获得一个很好的收益。开发商做商业地产一定要有新的思维，首先要考虑到怎样实现资金的平衡，然后再考虑怎样变现，这会影响到项目的市场定位。如果这个问题在前期没有考虑清楚，那么在后期，即使你请10个公司来运作项目，即使你再有钱，也不会做好的。

转战商业地产：求新、求变、求发展

商业地产的开发有很大的难度，不像住宅地产那样，只要是有钱就可以开发。季宁宁说：“商业地产要从市场、商业体、城市、日后的发展以及未来有序经营等方面考虑，然后再以此来打造品牌、营造价值核心，它要比住宅地产多好多个环节。目前，很多做住宅地产的开发商运作商业地产时都会遇到很大的难度，而且，越是大的城市，商业项目越是难做。现在，一些做住宅的开发商纷纷转战商业地产领域，但需要注意的是，千万不要以住宅开发的思维去考虑如何做商业地产，因为这是两种完全不一样操作方法。做住宅，稍微懂得做的，都会觉得第二个项目要比第一个项目做得大，第三个项目肯定要比第二个大。商业地产不是这样做的，甚至是‘做得越大，死得越快’。如果要做一个百万平方米的住宅，成功的几率很高，因为它有一期、二期来酝酿，每一期都可以逐步攀升，但是做这么大面积的商业地产是不可能的。作为商业地产开发商，必须要放下以前的商业思维，而且不能考虑住宅的开发思路，就以购物中心来说，以前那种‘首层做化妆品，二层做女装，三层做男装’的模式早已经过时了，现在考虑更多的是全方位的商业业态。对于一个商业项目而言，开业成功只不过是成功路上的一半，后续的服务、后续的策划也很重要。”

“开发商业项目，还需要脚踏实地地做一些深入的、客观的、科学的分析。从商业地产来讲，最关键的一个概念就是不要把它当成住宅产品来做，这样对整个商业地产来讲，才会有一个比较大的推动。”全国房地产设计联盟执行常委、匡形国际执行总裁吴磊认为，开发商的出发点不一样，所以很多设计的手法也不尽相同，从而也导致了最后很多运营的方式也不一样。以写字楼为例，对于写字楼租金和销售关系而言，比如中国人寿大厦，从专业的角度来讲，中国人寿大厦在设计方面是目前北京最有品质的一个项目，它是不出售的，现在的租金是当时的两倍。与之相比较，天津的一个写字楼，它属于全天津最高端的商场，但是租金却一直没有上涨，其最根本的原因就是那个项目的很多层都被出售了。一旦出售，要想拉动租价上涨几乎是不可能的。购物中心和写字楼有一个最相通的地方，即如果一旦零售出去的话，那么最后它的租金是没有保证的。国内购物中心不成功的一个主要的原因，是中国的产品本身不够丰富。像太平洋百货，基本上算是国内比较好的例子了，但是那里不同品牌、不同产地的衣服的样式几乎是一样的。如果进入美国的购物中心，则恰恰相反，在美国的购物中心，即使是同一种产品、同一个品牌，在不同的商店里面也都会有差别。

王永认为，在传统的产权式商铺赢利模式日益式微的情况下，一些新的赢利模式开始出现，商业地产市场机构投资者的整体购买以及REITs整体上市代表了整体出售的赢利模式的出现。这两者本质上是一致的，都是将物业股权转让的行为，只是前者是将商业物业整体出售给大型机构投资者，这些机构投资者以海外基金为主，他们或长期持有获得长期租金收入，或将其打入REITs资产包中，为未来REITs上市作准备。REITs上市代表着另一种变现方式，是将商业物业分拆成很小的份额公开上市出售给投资机构或个人，但由于REITs对商业物业的品质要求较高，而且要通过复杂的控制权处理以达到规避双重征税问题，因此要想通过REITs上市变现，国内的商业地产还有较长的路要走。