随着我国房地产行业的发展，商业地产项目的开发已成为房地产开发领域的热点，但是由于各种各样的原因，很多商业项目在投入运营后无法为业主或投资者、经营者带来预期的回报，导致项目整体经营的失败。这其中既有规划选址和论证的问题，也有建筑设计和商业定位的问题，更有经营管理的问题。

商业地产项目选址应与城市规划相协调

从一个城市的总体规划来看，每块土地都有其最适宜的开发用途和地产类型。合理的选址是发挥不同物业最大开发价值和经营使用价值以及社会价值的根本。适合住宅开发的土地未必适合商业地产开发，虽然从短期利益出发，由于商业地产的相对稀缺，其售价高于普通住宅，开发商能获得一定的经济利益，但只要没有达到土地资源利用的最大化，也就没有体现出商业地产价值的最大化，也就是间接的土地资源浪费。从长期角度讲，无序的商业项目开发会给所有开发者带来严重的投资风险。

从商业地产自身来看，其整个生命周期是一个开发、投资、经营、管理和消费等多方客体共同交互参与的过程，因此其价值的体现是长期的。如果在规划设计时未考虑与周边城市设施的协调发展，则很难保证持久的生命力，二者之间矛盾的激化会影响到一个商业地产项目的兴衰存亡。例如，对于一个几十万平方米的大型综合商业地产项目，其周边道路系统的车流容量是否能够支撑就变得非常关键。如果城市规划道路容量不够，这一巨大的购物中心一旦开业，将使得周边道路系统拥堵瘫痪，而交通的不便又将成为这一商业项目长远发展的瓶颈。

商业设施必须依据消费资源科学论证

在城市规划或商业设施的规划中，应当把“消费”作为一种资源来保护开发、合理利用。消费是经济发展的主要动力之一，没有消费，就没有商业销售，没有商业销售的商铺就没有使用价值。在商业地产规划时，应根据人口量、消费量、对商业销售服务的需求量等，配置、规划各种商业设施。

商业是一个量化的行业，需要有量化的购买能力，所以商业地产的开发，特别是大型综合商业、商业中心的开发也必须是一个量化的过程。量化是通过商业规划来完成的：首先要进行深入细致的市场调查与研究分析，以数据确定消费区域及消费能力；研究分析现在及未来竞争环境，以确定消费区域内的消费需求。消费需求在数量上及业态上一旦确定，应依照客观的需求量，“量体裁衣”地规划设计商业设施。国内大部分开发商常常是以自己所拥有的土地资源而不是以市场需求作为规划基础，这样将增大投资风险，对入住商铺而言，其运营风险也是显而易见的。

商业地产服务于商业店铺，商业店铺服务于消费者。消费者客观的消费类别及总量的确定决定了商业店铺的类别及总量。具有特色、高质量的商业能在更大范围内吸引消费者，但随着商业系统的逐步完善，这种跨越很大区域的商业项目的吸引力将逐步减弱。目前国内不少开发商过分依靠概念的炒作创造需求，追求轰动效益，项目往往在开始时轰轰烈烈，运营一段时间后由于消费力不足而难以支撑，最终受害的是店铺、店铺投资人及开发商。目前国内部分城市政府对商业设施的规划及管理尚未达到一个合理有力的程度，因而此类风险将会加大。

商业地产项目应注重与城市的建筑风貌和文脉特征的融合

商业街区大多位于旧城区人口稠密地段，历经数十年甚至更长时间形成。原有街区从某些方面来说是一种具有地域特点的建筑风貌的综合体，同时也是当地文化传统和生活习俗的载体，经过历史积淀而逐渐形成的文脉特征具有其独特的、不易复制的价值。

早期的商业地产开发盲目追求现代化或建筑面积的最大化，往往采用全盘推倒重来的高强度破坏性开发，甚至被认为是一举多得的开发模式。也由此产生了大量政绩工程，城市面貌在短时间内旧貌换新颜，开发商获取了极大的经济利益，拆迁居民也迅速改善了生活条件。但随着时间的推移，其弊病日益显现。城市变得千篇一律、毫无特色。建筑物徒有其表，形象改变的同时技术含量却未跟上。原有的宜人的空间尺度被破坏，代之以杂乱或空泛的商业空间环境。以几个现代化大型百货商场为中心而展开的商业区模式是典型代表，在全国各地大中城市比比皆是，但近年来大都没落了。

对于一个商业地产项目来说，其投资、规模、内部设施、服务内容、外观形象等都可以复制、抄袭，但其内部蕴含的地域差异和文脉特征则难以复制。若生搬硬套，则是无水之源、无木之本。对终端消费者来说，具有文脉特征的商业地产项目不仅仅是一个购物消费的场所，同时也是一个体验建筑文化、民风民俗、满足其精神需求的场所，也是对更多人群形成强大吸引力和认同感的关键要素。只有把消费者先吸引过来，才有可能产生消费行为，才能体现其商业价值。上海新天地就是这样一个比较成功的商业地产开发项目，其设施未必豪华，但却创造出了一个人们体验旧上海异国风情的绝佳场所，随之而来的商业价值的提升也就自然而然了。

城市建筑风貌和文脉特征的改造及保护应以使项目增值为目的，这就要求在规划设计中采取合理的方式，它既不同于历史文物的保护，也不是简单、孤立的个体形象特征的保护和引用，而应当兼具商业价值和社会价值，相应的也对规划设计提出了更高的要求。

北京平安大街的改造就是一个不太成功的例子。该地区在改造后，交通问题虽然得到一定程度的缓解，但其两侧沿街的商业价值却远未得到体现。由于原有老北京的城市肌理已被破坏，而仍然将商业建筑沿平安大街两侧带状布置，即使其建筑单体无论细部设计还是体量控制本身都没问题，但最重要的是街道空间尺度变了。两侧商业建筑无法对话，亲切宜人的气氛难以形成。导致其出租、经营等都不成功，离设想的目标相去甚远。既然平安大街定位于北京旧城区东西向的交通大动脉，那么两侧建筑的形式、体量就应以此为依据，允许更大胆的改造，将保护的重点向南北纵深发展，形成垂直于平安大街的多个商业街体系，从建筑风貌、空间尺度等各个方面，都做到更能反映原有的文脉特征，其商业价值也就将得到更大程度的提升。

通过准确定位把握商业地产经营的长期性和稳定性

进行商业地产的定位之前，要进行详细的市场调查以及地块属性的分析。商业地产的定位包括以下八大步骤：

1．客户定位。“招揽什么样的商家进店”，实际在很大程度上决定着项目“卖什么”、“卖给谁”、“怎么卖”等重要问题。它实际上涉及商业地产开发经营的核心问题：整体定位、设计思想、经营理念等。

2．经营方式定位。根据企业实力、经营目标、承受风险能力等因素来考虑。一般而言，把经营方式分整体出租模式、分层或分片出租模式、分散出租模式、层(或片)与散结合出租模式四种。

3．业态定位。商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道和募集方式、商品的宽度和深度、价格政策、销售方式等诸方面。

4．业种、业态组合定位。业种品牌组合是商业运作中极为重要的内容。如若业种业态组合定位科学合理，可使商场营销增加靓丽的卖点，有力促进商场的销售。反之，如果业种业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后不能做旺而最终归于失败。

5．功能定位。现代商场已不可能以传统单一的购物功能满足消费群、客户群的需要了。随着人们消费水平的提高，休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势。现代商业项目通常体现如下四大功能：购物功能、休闲功能、娱乐功能和服务功能。

6．规模定位。判断一个商业项目的规模是否适度取决于三方面因素：一是周围是否有足够的市场需求支撑；二是与其规模相适应的市政配套是否合理完善，例如便捷的交通是大体量商业项目必备的条件；三是是否具有足够的吸引力，有形的建筑空间、无形的购物氛围、品牌档次和层次都是衡量标准。

7．形象及经营档次定位。建立独特而鲜明的商业组团形象，不仅是竞争市场的制胜关键，而且是快速提升企业知名度和美誉度的重要手段。从战略高度上系统设计和推出专业化商业组团形象是完全必要的选择，也是成就卖场无形的品牌资产的根本。

8．价格定位。是指商业项目在市场上销售和租赁的价格，其中，对于不同的区域、不同的楼层、不同的经营者，其价格都有所区别。价格定位需要有基于商业操作实战经验与科学专业的经济分析。

商业地产的定位是其开发与运营能否成功的关键，正因为如此，我们除按以上步骤进行实际操作以外，还要注意商业地产定位的两大特性。第一，可操作性。影响定位方案可操作性的因素主要有法律限制、消费资源的配置和开发商的实力等。第二，适应性。对于商业地产而言，对其生存和发展有至关重要影响的因素不是其自身的规模与建筑设计，而是项目之外的消费资源和商圈因素。商家可以改变业态、商品种类、商场装修等内在的方面，但无法改变消费者的消费能力和项目所存在的商圈环境。因此，我们的定位必须适合商铺影响范围内的购买力和现有商圈的环境。

通过细节设计提供最完善的经营保障

商业地产项目的业态类型众多，涵盖面也很广。从大型的购物中心、百货商场、专业市场、连锁店到商业街、便民店等，其细节规划设计的质量对商业价值的高低有着重要影响，特别是对商业街和大型的购物中心而言。

大型购物中心需要通过规划设计手段，表达出购物、休闲、娱乐等不同功能空间的特色。其中：对于规划设计师而言，各种高科技的建筑结构、构造技术、材料设备技术，将与先进的声、光、电、信息技术相结合，共同创造一个体验式的综合商业环境。其功能的复杂性、技术的高难度均要求专业化、高水平的规划设计，同时也要求充分发挥想象力和创造力。不论外部形象还是内部空间，如果在规划设计中能将各种策划主题和理念加以更好地体现，那么其商业价值的提升就勿庸置疑了。

和目前的住宅大盘一样，综合化、多功能化也是商业地产的一个重要发展方向。商业地产所提供的服务内容已大大超过一般的购物、娱乐需求，它应该满足人们所有关于消费的需求。从规划设计出发建立商业与其它行业共生的综合服务体系，实现商业地产与其它地产如旅游地产等的大规模整合，是发挥多种资源优势、实现地产价值最大化的重要手段。

对于商业街而言，自由、灵活的规划形态以及宜人的空间尺度是考虑的重点。一些商业街依附于高层住宅的底部，带有明显的底商特色，其形式有很大的局限，并且易形成商业与住宅的互相干扰。尽管目前销售势头不错，但并不能保证日后的顺利经营。另外，有一些商业街位于原有城市干道两侧经改造而成，其尺度明显偏大。另外，在商业街的建筑风格、立面形象、细部装饰以及一些非建筑物如花坛、灯箱、广告位、小品等元素的设计方面要统一、协调，才能形成一个完整而丰富的特色商业街空间。