一是商业地产经营的动态定位跟不上市场变化。随着竞争的加剧，商业业态不断升级，任何一个商场的业态定位都随着市场的变化相应调整，如深圳华强北的顺电、曼哈、紫晶城、儿童世界、万商电器城等，都经历过运营定位的多次调整。它们的成功，说明必须用发展的眼光来判断项目不同阶段的定位，商业地产经营才能获得成功。

二是产权分割导致失控在商场经营权统一的情况下，相应的调整可操作性强。然而面对一个产权分离的商场，协调难度大、容易造成经营失控。同时，不少商场销售将铺位分得很小，通道多，也造成物业造成卖场的硬伤。

三是销售模式、经营模式不当导致经营失利。有的商业项目采取没有任何委托经营期的硬销模式，导致投资者各自为政；对于项目只售不租，或者只租不售，或租售结合的经营模式选择，缺乏整体的规划和预先的考虑。

此外，还有经营管理经验不足，凡此等等。概而言之，项目销售之后要成为良性物业，实际上是可持续经营的问题。只有立足商业地产后期的可持续性经营，建立专业化的运作体系，商业地产才能真正进入良性发展的轨道。

商业地产经营成功的前提

商业地产的定位，决定和影响到项目的规划设计，物业需求、品牌招商、经营管理、商品定位、服务管理、形象推广等诸多方面，是一个商业项目运作的前提和保障。

商业物业的定位是个综合协调的过程。包括项目的目标市场定位、业态定位、功能定位、经营定位、招商策略定位、营销策略定位、项目形象定等，以上几点相互影响，彼此促进。一个商业项目的定位，应根据自身的特点租优势，集中力量针对某一特定目标市场开展经营活动，以避免在自身的弱势上与强有力的对手全面竞争，惟有如此，才能确保成功。

影响商业项目价值的因素

如果要分析商业地产可持续发展的策略以及要点，就不能不了解影响商业地产价值的主要因素：

区位条件：宏观区位影响商业地产价值。同一个城市的不同区位，具有不同的级差地租，直接影响商业地产的土地成本。

物业业态类型：不同类型收益性商业物业的租金由高到低的顺序是：商场、康乐中心、写字楼、公寓。而珠宝首饰、化妆品、女子时装在各类商店的收益能力排比中则最高。

综合经营程度：大型综合性商业大楼，往往一应俱全，它们互相配合，提升价值。而分散型的物业则不具备价值的相互提升，因而区域商业物业集中化，综合化将是影响因素之一。

时间因素：区域性购物中心有长期投资前景，一般用3—5年时间便可进入最佳经营期，并可保持10年左右，此时价值最大。之后则须进行重新装修，价值降低。

商业项目可持续发展之要点

(1)提升开发商开发理念

一般而言，商业地产是开发商、投资者和经营者“三合一”的有机整体，是一个不可中断的链条，开发商不能只管卖铺赚钱，而必须考虑为投资者和经营者留下充分的利润空间，做到不是仅仅开发商赚得利益但投资者与经营者利益微薄，从而使投资以及经营积极性降低；另外，商业地产应该与城市协调发展，依托城市经营的大环境，商业地产才能顺势起飞，从而使得地区商业价值提高，以实现商业物业的可持续发展。

在开发商在操作商业地产项目时，应在运作中表现出城市商业地产开发水平的总体提升。第一是大多数开发商都应摒弃“赚到钱就走人”的投机方式；第二是商业地产从单一、低档的沿街店铺提升为内涵丰富、社会效益巨大的“朝阳产业”。这都能表现出开发商开发理念的提升和社会责任感的增强。

另外，商业地产应该重视展示地域文化特色。城市文化特色应该在商业地产中得到创造性的体现，让商业地产成为既能完美实现商业价值，又能代表地域文化特色的标志性作品。

(2)合理分配利润空间

商业地产开发由“开发—销售—经营—管理”等多个环节组成。开发商，当然要讲求投资效益，追求利润最大化，但不能把利润空间都占完了，必须给第二个、第三个环节留下足够的利润空间。第二个、第三个环节没有利润空间，将直接导致物业的经营管理失败，这对开发商的品牌、信誉造成的打击是直接和致命的。

商业地产经营应由专业化的经营管理公司来包装，来经营管理，以形成品牌效应。这也是商业地产项目的开发商通过多年的摸索总结出的基本规律。

(3)选择最佳赢利以及营销模式

商业地产包括有商业和地产两个概念。商业地产有4个权益可以分开：即开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益。按4个分开和其他特点，商业地产赚钱可以有多个渠道：一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润，二是所有者出租商铺赚取租赁利润，三是商铺经营者赚取经营利润，四是商业物业管理者赚取管理利润。

商业地产投资开发赢利模式具有多样性选择：一是只售不租，出让产权，很快收回投资。二是只租不售。好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。三是又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租又售；还可不租不售，自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利润；还可与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营；还有更巧妙的办法是，以物业与其他人共同建立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，并以租赁的方式从其手中租用他的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。

慎防风险稳步前进

选择商业地产赢利模式需要把握以下几个方面的问题：一是把握好项目的市场背景，认真做好市场调查，进行准确的市场定位，不要同质化，不要跟风，也不要想当然。许多烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商对项目的市场研究不够，市场定位不准。二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定到底是卖，还是租，还是采用其他方式，自己实力达不到的赢利模式是无法驾驭的。三是有无运作商业地产的人才团队，如果自己没有现代商业地产的理念，缺乏商业地产的操盘经验，而是用住宅开发的习惯性思维搞商业地产，不仅赚不到钱，甚至会把老本都赔光。四是投资回报的期望值要设定好，是只赚开发投资的钱，还是把经营管理的钱一起赚，是赚最大化利润，还是赚平均利润，是赚短期利润还是谋求长远利润，据此设定科学合理的赢利模式。

总之，商业地产成功与否，除了上述的原则与要点之外，市场运作是关键。在具体的运作环节中，后期的经营管理会成为其可持续发展以及地价提升的关键。只有做到商业物业整体合理经营，才能极大提升物业商业价值，使得开发商、投资者、运营者以及消费者四方受益。