[资讯全文]

    2007年，以商业地产投资为先导的流通产业布局调整出现了快速发展态势。全年全国商业地产投资达到2723亿元，在全部房地产投资比重中超过17％。随着中国城市化进程的不断加快和消费结构的快速升级，城市商业将以较高速度发展，其中，城市商业营业设施和流通基础设施将成为投资热点。2007年城市流通领域固定资产投资增幅达到30％，2007年商业地产投资规模的增幅达到27％。

商业地产的高额利润也吸引了众多投资人。但由于许多商业地产项目缺乏专业经营模式，不注重业态整合，许多投资人并没有取得预期的回报，有些甚至付出惨重代价。但不可否认的是，长期来看，商业物业投资增值空间还是非常巨大的。

一、传统的住宅开发模式导致商业物业的闲置率大幅攀升

在快速发展的同时，商业地产开发运营中潜在的危机不断暴露出来，其中，最大的忧患体现在商业地产的盲目开发上。目前，商业类物业的投资风险正在逐步加大。最近据权威机构发布数据显示，全国商业地产投资出现供需严重脱节，开发量与市场需求量出现供大于求的总体局面，全国平均商用物业的空置和闲置率达到了40％以上。

开发模式不当是造成商业地产过剩的主要原因。由于商业地产开发注重前期市场定位、业态组合招商和后期的管理，所以商业地产更类似酒店项目的开发，开发和管理相互独立。商业地产开发的目标是招商与运营的成功，而非直销给投资散客。越来越多的事实证明，传统的住宅开发模式已经不再适用商业地产。

二、商业地产未来三年的发展趋势

随着行业发展理念和管理模式的成熟与完善，商业地产今后不会出现类似于住宅开发那样的放量式增长，而将呈现明显的理性发展趋势。同时，商业地产的运作水平和项目质量也将不断提升，最终促使整个行业进步。在这样的形势下，对于中国商业地产未来三年的发展趋势，可以做出如下的预测和判断：

1．供需两旺，两极分化将进一步加剧

尽管目前中国的商业地产投资和开发存在着许多问题，但是，商业地产的快速增长还是一个趋势。据中国连锁经营协会行业调查，2007年“中国连锁百强”销售规模突破1万亿元人民币，达到10022亿元，同比增长21％，高于社会消费品零售总额 16．8％的增幅。门店总数达到105191个，同比增长58％，剔除个别企业超常规发展因素，调整后门店总数增长17％，略低于销售规模的增幅。“连锁百强”销售规模占社会消费品零售总额的比重为11．2％。15家主要海外品牌企业的销售额占“连锁百强”销售总额的18％，增长了28％，店铺数量了增长 17％。说明，商业地产的市场需求还是非常旺盛的。

但是，40％的空置率使我们必须清醒地认识到，巨大的需求和居高的空置率之下可能带来的两极分化，这样的分化在未来的三年内会愈演愈烈。对于商业地产来说，要想成为胜者，就必须认真加强研究，了解用户需求，注重前期市场调研，明确目标客户的真实需求。只有这样，开发和投资才会是良性的。

2．社区商业的投资和开发将成为中国商业地产的新宠

社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。60年代，英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业。7O年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。国外社区购物中心的零售商们联合扩大经营范围，不仅增强了对人们“一站式”购物需求的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目，在整体商业中具有重要的地位。

我国商业地产开发的模式，先期是以住宅区的开发为支撑，以住宅底层商店的业态形式出现的。其基本的开发思路是建立“小区配套”，按照“千人指标”和“合理的服务半径“的要求，定位定量。伴随大盘开发模式的出现，及开发商集中运作专项的规模化的投资资金的可能，商业地产进入专门化、大型化、集约化的阶段。各大中城市便出现了以“超市”业态为首，以店铺群为主力的大大小小的商业中心。

目前，各级各地政府都在积极鼓励发展社区商业，因此今后一段时期，社区商业将呈现出较大发展潜力。商务部认为，当前新建居住区商业设施滞后的矛盾比较突出，不仅数量少、布局分散而且设施落后、现代化水平差，离以人为本、服务居民生活的要求还有相当差距。因此，2005年商务部发布了《社区商业指导意见》，开展社区商业示范工作。并在全国范围内确定50个全国级示范社区，指导地方建立300个左右的省级示范社区。

建造社区商业有利于开发商资金的回收及招商。一般建造社区商业，首先规划要合理，要方便居民使用，对社区不形成太大的干扰；其次面积要合理，拆分要灵活，方便投资者来进行投资活动。

3．商圈属性将决定商业地产项目开发的成败

商业地产的开发经营与住宅、写字楼物业大不相同。一个商业物业，无论是大到数十万平方米的SHOPPINGMALL，还是小到几平方米的卖场柜台，市场调查工作都十分重要，尤其对于商圈调查，由于区域更富弹性、更集中，内容更加广泛、程度更加深入，难度更大，需要做专业研究。

不同的建筑类型、业态、业种以及不同的商业集聚度都会影响到特定商业所辐射的商圈。一般通过对项目所在区位的交通道路条件、公共交通条件、商业集聚度、消费环境、竞争条件等因素来确定商圈的范围。商圈愈大，表示该商业的辐射范围愈大，商业影响力愈强。

对于商业物业来说，其商圈影响力归根结底来自于消费者的消费，即消费需求。同时，人的因素是变化的，而不是一成不变的，尤其对某些商业业态，消费弹性较强，便产生了商业消费的变数。对于一个从产品、服务到经营理念都比较好的商业物业来说，其商圈辐射能力大，商圈范围广，商业竞争力强。提高商业竞争力的基本原则就是差异化经营。

在竞争激烈的商圈中，要使得商业经营更具持续性，商家更有利可图，就要使本商业在众多的商业网点中脱颖而出。要做到这一点，商业业态、业种的设计与商业经营至关重要。须做到经营他家没有经营的产品品种以填补市场空白，或者在商业容量、产品经营上比同类商业更具规模更加齐全，再者对于商业地产招商来说，吸引著名的商家品牌作为主力店，首先取得市场认可同样重要。

4．产权式商铺的开发模式将逐步退出市场

据有关资料显示，2007年我国商业营业用房的竣工面积增幅上升至21．2％。几个主要大城市正在建设的购物中心项目就有近百个，高端消费市场容量根本不能支持这样大体量的商业中心，并将导致激烈竞争的快速来临。有些开发商为了在竞争中胜出，不惜采用分割铺位，销售产权的经营方式。这种方式在整个商业地产项目中占很大比例。据统计，北京2007年个人购买的产权式商铺所占比例高达65．6％。

产权式商铺作为市场中最常见的做法，通常开发商只建不管，商铺售完后便委托一家运营公司具体经营。这就使一些缺乏经验的开发商为尽快变现，根本不重视商铺的后续经营。同时产权式商铺因其高投资回报率，同样被众多投资者追捧。而日后出现问题，开发商早已获取了丰厚的利润，运营商也可以临时退租，留下的苦果只有业主和银行慢慢品尝，而目前出现问题最多就是这类产权式商铺。

消费者对产权式商铺隐藏的巨大风险往往知之甚少，全国产权式商铺70％难逃失败的命运，北京的“巨库”就是一例。从产权式商铺发展现状来说，开发商和经营者合一的产权式商铺投资风险相对较小，需要政府部门制定相应的法规加以约束和引导，这应该是产权式商铺未来的主流模式。

出租也是一个选择。出租类商铺由于产权人拥有对项目整体的控制权，便于确保良好的整体形象与定位，能够根据市场状况调节商业业态组合，获得稳定的投资回报。但周期长，不过可以享受未来租金上涨带来的更多收益。

三、理性对待中国商业地产的投资才是惟一理智的选择

近年来，跨国零售商在国内将进入全方位扩张时代，本土商业也随之进入调整、组合的发展时期，流通格局将发生重大变化。商业地产在面临着巨大机遇的同时，还须突破重重现实瓶颈，寻求理性发展路径。

我国商业房地产的市场成熟度明显偏低。在土地政策持续缩紧、建设用地日益紧张的情况下，少数土地储备中心却出现了挂牌土地乏人问津的情况。据了解，这些地块多为商业配套。业内人士指出，商业用地交易遇冷的背后是商业地产市场发展仍存在瓶颈。

这些瓶颈主要表现在政府规划不到位、专业经验不足以及资金紧缺，这些瓶颈的存在使得商业地产的发展趋势在目前房地产热潮中一直难以与民宅开发比肩。因此寻求理性途径才是实现商业地产的进一步发展的惟一选择。