满足城市经济需要的建筑

所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

“城市综合体”的基本特点是：首先，规模大。一般的“城市综合体”的建筑面积都在30万至80万平方米，在城市规划建设中扮演着重要的角色；其次，功能强。通常“城市综合体”都包括大型商业中心、五星级酒店、写字楼及大型公寓，几个功能相互支持形成整体态势，如酒店、公寓、商场为写字楼的良性发展提供了硬件配套、形象和人气的保障，写字楼则为酒店、公寓及商场提供了客源。从城市发展的阶段来看，城市信息、资金、商务沟通为主题的现代服务功能占有重要位置。商业、商务、信息交换频繁，各类功能的叠加和复合成为必然的趋势。城市经济的需求，必然要求与之相匹配的满足城市经济需要的建筑，“城市综合体”便应运而生。从开发商角度研究看，开发“城市综合体”，一方面，可以快速聚集大量资产；另一方面，由于“城市综合体”中的住宅、公寓部分及写字间部分可以出售变现，为商业部分及酒店部分提供资金保障，使开发商可以通过开发“城市综合体”获得商场及酒店等长期投资收益，是获得大量不动产的新方式。

对开发商和城市有着极高的要求

“城市综合体”虽然具有很多优势，但并不是所有开发商都能开发此种产品，也不是所有城市都适合开发“城市综合体”，它对开发商和城市有着极高的要求。

城市必须具备足够的终端消费能力

1．“城市综合体”项目对城市综合经济能力的要求。“城市综合体”作为商场、酒店、写字间、公寓、住宅为一体的庞大建筑群，一般建筑规模都在数十万平方米。如北京万达商业广场建筑面积52万平方米，上海万达商业广场建筑面积34万平方米，大连裕景中心60余万平方米。如此大规模建筑群要求所在城市经济要达到一定的水平。

“城市综合体”是城市发展的必然产物，城市的经济水平必须能够支撑高集约的商务办公、酒店住宿消费、公寓居住以及商业等物业的终端消费，同时人均消费达到相当的水平，人们的生活水平能够大量的进行这种终端消费。从万达陆续开发“城市综合体”的城市如北京、上海、天津、成都、武汉、宁波等城市看，这些城市都是我国经济发达的一线城市，反映了“城市综合体”与所在城市经济相匹配的必然结果。

2．“城市综合体”要求有优越的地段、交通、商圈配套。几乎所有的“城市综合体”建筑都是建在一个城市的中心区域、核心位置、交通便利、商圈繁荣。首先，“城市综合体”在地段上要求必须是城市的中心位置，这是由“城市综合体”本身功能所决定的。大型综合体的基本组成包括大型商业中心、五星级酒店、写字间及公寓。如果不在中心区，综合体中的大型购物中心、五星级酒店以及写字楼将失去环境支持。同时又不能选在城市中空间拥挤的地段，空间过于拥挤，将降低住宅和公寓的居住舒适程度。因此，这种项目必须选择拥有足够空间的城市中心区域。其次，“城市综合体”要求周边交通便利。便利的交通设施可以保证综合体与城市保持密切的联系，为综合体的零售、办公提供四通八达的交通组织。再次，“城市综合体”要处于城市主要商圈。“城市综合体”当中的大型购物中心需要以城市的消费能力作支撑。如果没有商圈消费能力支持，购物中心的运营与生存就会存在问题。

开发商须具有雄厚的实力和高素质

1．“城市综合体”从建筑的规模上看，小规模在20万至30万平方米，大规模在60万至80万平方米；从建筑的功能档次看，主要都是大型购物中心、五星级酒店、甲级写字楼及高档住宅及公寓；从投资周期看，大型购物中心及五星级酒店通常要长期持有，只有写字及公寓、住宅可以开发后快速变现。因此对开发商的资金实力要求较高。所以说，“城市综合体”项目比较适合实力雄厚的企业、财团或背后有资金支持的大公司。

2．对开发商开发节奏的要求。“城市综合体”作为高投入、多功能、大体量建筑群，一般要求开发商要有能力控制开发节奏。通常先开发可以拉动项目价值及可以收回资金部分，再通过品牌提升及资金滚动开发其余部分。如北京万达广场一期开发启动的是高档商务公寓，二期开发五星级酒店和5A级写字楼以及大型商业购物中心。

3．对开发商配套资源的要求。“城市综合体”的开发建设从定位、前期规划设计、中期开发建设、后期运营管理每个环节都涵盖了大量的技术专业知识。例如，前期规划设计因为包括星级酒店的设计、写字间及公寓的设计、商业及广场设计能找到这样具有高端设计能力并满足多功能要求的设计院就寥寥无几，何况还要加上内部安装工程设计及装饰装修的设计。

开发商是否具备配套资源及经营能力也是一个重要课题。比如是否具有大型商业中心的管理能力及大型品牌主力店、旗舰店招商源?是否具有五星级酒店管理能力或酒店管理战略合作伙伴?是否具有大型写字楼管理经验或大型物业管理战略伙伴?是否具备数十万平方米建筑群综合运营管理能力?上述各方面都是制约开发商的条件。要求开发商不仅能有大量资金开发项目，更重要的是要求开发商拥有能力去运营综合项目。

4．对开发商人才团队的要求。“城市综合体”作为高投入、多功能、大体量建筑群项目，对开发商人才团队也有很高的要求。如，如何融资和做好财务规划、如何做好项目的方案规划设计、如何能在技术上保证支持、如何保证施工质量、如何做好营销策划与推广、如何招商与运营?这些方面都对开发团队各方面提出极高的标准要求。

“—站式”商业模式

“城市综合体”除了经济效益外，社会效益也非常突出。

一是大量就业，巨额税收。当前中国的就业形势非常紧张，一个“城市综合体”就能创造—万个左右稳定的就业岗位，上缴的税金不但数额巨大，而且稳定。

二是带动一个城市地区的经济发展。由于“城市综合体”包含多种业态，包括百货、电器卖场、影城、室内游乐中心、量贩式KTV、酒吧、健身、大型中餐酒楼，可以满足消费者购物、休闲、娱乐及至交际等各方面的需求。一站式的现代商业模式形成的“商圈效应”大大缩短了市场培育期，极大地增强了商家的持续经营能力。

三是在城市规划建设方面起到巨大作用。精美的外观、多种形态的构筑物、周边的环境绿化、交通规划等方面都无疑给城市带来新的面貌。

国际上纽约的洛克菲勒中心、巴黎的拉德方斯、东京的六木本，每一个“城市综合体”都是一个与城市高度融合的开放式街区。“城市综合体”这种新的商业地产模式以开拓者的身份正在全国诸多大城市闪亮登场。