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    抛开传统三大商圈——CBD、金融街和中关村不讲，今年的亚奥区域可谓备受关注，而且备受全世界的瞩目。随着奥运元年的到来和亚奥地区市政建设和商务环境的发展，亚奥区域的城市功能布局已经初步完成。我们不禁要问，亚奥区域是否已成气候，具备向一线商圈迈进的实力吗？

谈及“气候”为时过早

“亚奥区域，实际上是个以亚运会和奥运会为主题的建设区，商圈尚未形成。”北京高力国际物业服务有限公司商业代理部助理董事周晓骏骅直言。理由有二。第一，亚奥区域无政策上的红线规划范围，也没有大区的规划可言；第二，写字楼分布不集中，呈各自为政局面，而且大多数项目没有明显亮点，更难言地标性建筑，只能算是该区域有写字楼的供应。

其实，在已经过去的十几年里，亚奥区域早已由当年的竞技场迅速发展成为京城首屈一指的富人区，其繁华程度和聚集大商业的能力略有体现。2001年北京申奥成功，该地区更是进入了奥运时代。北京启用1800亿元加强基础设施的建设，其中有900亿元用于高速公路、城市快速路和轨道交通的建设，以提速城市交通。在这十几条交通干道中，约有一半都集中在亚奥地区。国家专项奥运投资使亚奥区域内的基础设施建设有了一个质的飞跃。而且，在整个奥运场馆建好以后，该地区将出现新的世界级的配套设施。不仅如此，“奥运”因素更让亚奥区域的商务环境更为人性、生态：北环水系改造工程、京城最大公园氧吧——奥林匹克森林公园、温榆河及周边地区的环境治理……

然而正如周晓骏骅所言，相对于 CBD、金融街、中关村三个商圈来说，过去几年的亚奥区域写字楼项目确实不多，而且缺乏高端写字楼供应，以乙级写字楼和商务公寓为主，租金和售价也一直偏低。从有关数据上看，早期入住企业主要青睐商住楼、中低档写字楼，这些项目租金基本在3．5元／平方米／天以下，相对于市中心或核心商圈倒是一直有着较大的价格优势。

从2005年开始，亚奥区域内写字楼集中放量，截至2007年底，总供应量百万平米，这其中包括西奥中心、凯旋城纯写字楼项目。兰华国际、洛克时代、马哥孛罗等项目。每个项目虽具有各自特点，但从产品品质以及规模上均无法与传统区域内的楼盘相提并论。区域内的主要客户多为规模小、知名度低的企业，以广告、证券、中介咨询服务、高科技企业为主。这类企业的主要表现就是，面积需求较小且对办公环境的要求不高，以租赁或购买乙级写字楼甚至是商住两用楼为主。

究其原因，亚奥区域虽是传统的高档住宅区，商务氛围却一直不够浓厚。而从北京市CBD、金融街、中关村等核心商圈写字楼市场的发展过程来看，政府的整体规划。行业规划及针对相关企业以税收减免为代表的优惠政策，是促成其商务氛围形成和写字楼项目建设的最关键因素。而亚奥区域却一直只以奥运场馆及基础设施的建设为重点，未涉及其他。

“亚奥处于缓步发展阶段。一个居住氛围很浓的区域，很难再去兼容一个商务区域，因为二者之间很多是不搭调的。”21世纪不动产北京中天大业策划部总监杨杼梓对于亚奥的缓慢发展做出解释。在他看来，亚奥区域过去以商住公寓形式为主，是一个传统的商业区和居住区，居住功能多一些，商用功能少一些，不似CBD、金融街和中关村。从土地供应上讲，亚奥区域已经没有多少可用于商务的土地，很难成为一个写字楼林立的地方。“企业买租写字楼是个理性行为，受奥运这个概念影响不大。今年CBD、东二环等区域有很多供应面市，这给亚奥区域的租金带来不小压力。”群力达总经理林羲中提醒道。

不清晰的产业定位

“CBD、金融街和中关村有各自的区域主题，亚奥区域现在有什么主题呢?到目前为止，亚奥区域还没有一个清晰的产业定位，搞不清楚什么企业会进入亚运村。亚运村距离京城的东西方向倒都很方便，但是只为了方便就迁址到亚运村吗？”理想阳光董事总经理杨乐涛提出他的疑惑。

不过，按照中国指数研究院商用物业研究中心的说法，亚奥区域目前还是以IT业、金融业为主；同时中国化工大厦及中国石油和化学工业协会的存在也吸引了许多石油化工企业落户。此外随着奥运临近，旅游、酒店、餐饮、广告、会展、公关、贸易、物流行业发展快速，且以中小企业为主。

但整体来看，亚奥并没有哪一行业形成绝对的优势：金融业以证券、期货、投资公司为主，是受亚运村早先的期货交易所影响，但无论是企业性质、规模都难与 CBD、金融街两大金融中心相提并论。IT相关的科技公司以500平方米以下的租赁面积为主，数量及总需求面积不少，但整体对租金的承受能力有限，亚奥区域对其的主要吸引力在于价格较低，且距离中关村近，能享受中关村的科研、技术、人才资源。而石油化工等制造业、文化创意产业、体育相关产业虽有一定特色，却也难以支撑市场。

据北京世邦魏理仕办公楼服务部董事房炜透露，目前来自传统区域搬迁出来的企业正在成为亚奥区域的主力客群，国际性的跨国公司亦占了相当大的比例。原因在于客户的需要越来越细分，不再是一味的打破头也要进入传统商务区，去年很多跨国企业就搬离了CBD。现在客户选址不单单考虑空调、电梯等硬件，越来越多的关注人性化，甚至是周边环境的绿化也要重点考虑。传统区域，高楼林立，很有压迫感，而且交通不是很便捷，会浪费很多时间，降低工作效率。而这些对于亚奥区域而言，却成了最大的亮点，优于其他商圈：政府的投入量是北京市任何其他地区无法比拟的，最终达成的标准是真正的国际级标准。”房炜对此做出解释。

“现在有一个新的趋势：大的国字头企业——国资委下属企业要进入亚奥区域，比如中石油。从产品上讲，现在也有一些新的高品质项目，比如皇城国际中心、环球贸易中心、盘古大观、北辰时代大厦，但是供应量不算太大。”杨杼梓补充道。

高端写字楼增色亚奥

“亚奥区域主要吸引客户的亮点还是好的产品。”北京精联嘉明广告有限公司总裁张铭一语中的。在今年入住的项目中，两个顶级写字楼——北辰时代大厦和盘古大观就非常惹眼。“按量来说，大部分亚奥区域的项目水平都不高，盘古大观和北辰时代大厦是突兀冒出的两个与众不同的项目。”张铭补充道。

据了解，紧邻“五洲皇冠假日酒店、五洲大酒店、国际会议中心、北辰购物中心”的北辰时代大厦为北辰实业的又一力作，是融国际甲级写字楼和高档购物中心于一体的高品质商务综合体。”北辰时代大厦的完工，将成为亚奥商圈商务发展的里程碑。从年初，汇丰银行、中国银行、中国建行等多家银行与北辰时代大厦达成入住合作意向来看，亚奥商圈己越来越受到大家的青睐。北辰时代大厦建筑综合体功能的完整性、有机性、聚合性体现了一座城市的内涵，有效带动了整个区域商务层次的提升。”房炜表示。

盘古大观曾经的案名为七星摩根广场，因土地款问题停工复工几经周折，终于 2008年入市，项目包括写字楼、商业、高档公寓、酒店等部分，定位直指顶级。盘古大观本身是个综合性项目，41万平方米包括写字楼、住宅、酒店、商场，已经达到一定程度的内在功能自身循环。“不少国际大客户已经上门找过，而这给发展商的信心是：真正的国际大企业——世界500强企业不一定非得选择CBD、金融街，楼体的硬件条件才是他们选址的第一标准，然后是交通的可达性，还有员工方面的考虑。”北京盘古氏投资有限公司副总经理刘宝增非常自信，“如果我们现在开盘的话，写字楼面积很快就会被吸纳完。亚奥商圈自然需要一定的培育期，未来奥运商圈一定会发展得越来越好。而且，非要通过引进500强企业提升项目的价值吗?不一定的，我们也可能不选择这些500强企业。本身除去自有部分，写字楼剩下对外的面积并不是很多了。不一定绩优股成长价值是最大的，成长股才是。”

此外，仅临北三环的环球贸易中心二期，17万平方米的写字楼也将在今年5月份入住，现7-10层招租，租金为6元／平方米／天。而亚奥板块另一值得期待的项目，即太古集团与远洋地产合作的远洋·万合城，项目紧邻北四环居然之家，分两期开发，写字楼部分在二期(包括商业等共10万平方米)，有消息称2010年竣工。

集聚效应几时发力

一个商圈的形成，或者是一个特色的形成，不是孤立的。跟其外围，或者更外围的氛围有莫大的关系。多个同水准、高品质项目在一起才能成气候。“现在看亚奥区域还没有形成商圈的明显理由和方向，应该是个慢热区域，主要问题是写字楼分布散，尚未形成凝聚力。除了北辰时代大厦，基本上都是卖盘。”周晓骏骅表示。天润置地集团副总裁王哲也认为：“亚奥区域会有一些知名企业、优秀企业进去，但短期之内形成一种态势难度很大。但类似北辰时代大厦、盘古大观这样的好产品一定会带动区域的发展。”

面对种种亚奥区域发展尚不太成熟的说法，北京北辰实业股份有限公司写字楼经营管理分公司总经理孙东樊的态度却很坦然，也很自信：“随着亚运会的结束，北辰集团的诞生，北京北部市场从一片荒芜发展至今已有了长足的进步。借助奥运会的契机，市场还会再一次的腾飞。”

关于亚奥区域商务氛围的凝聚，孙东樊给记者算了一笔账：

北辰实业目前旗下有汇宾、汇欣两座现代化办公大厦及汇珍办公楼，还有目前刚刚建成的北辰时代大厦和09年即将入市的北辰世纪中心。北辰时代大厦，建筑面积13．5万平米(其中8万多平米的写字楼部分，4万多的商业)，是个地道的国际5A级写字楼。今年五一业主就可以正式进驻装修，近期接近竣工状态。北辰世纪中心由10多万平米的写字楼和2．6万平米的底商组成，09年即将入市。这些一共将近30多万平方米，而且都为只租不售。北辰实业作为奥运的主要建设方和服务者，还负责一个体量在27万平方米的国家会议中心项目，主要用于会议、会展。此外，还有洲际酒店、皇冠酒店，外加一个四星级酒店。鸟巢的东北部还将有上百万平米的规划用地，用于商业、酒店、写字楼等商务功能，据悉，奥运会过后就会逐渐动工。

如此算来，亚奥区域今后将有几百万平米用于商务，这么大的体量对亚奥板块整体打造商务氛围将极其有利。