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    1、望京核心区：高楼林立

当前的写字楼市场不再是CBD、金融街、中关村这三个成熟商圈独占鳌头的时期，出现了许多新兴商务区，望京区域则是其中成熟最快的一个。

“外资企业在扩大办公使用面积的时候经常会考虑到望京区域，他们想在望京找到品质好，符合自身形象的写字楼。望京现在是很多跨国公司的总部、高科技公司研发中心聚集区，以后这种趋势还将继续。”第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司项目经理李晶感叹道。

“望京区域写字楼的供应量这几年会有很大的增加，需要一段时间的消化，不过已出现一批品质比较高的甲级写字楼。”

“睡城”的质变

现在的望京区域若想以成熟商务中心区自居，还有很多要做的事情。“其实，望京以前的办公楼从数量上讲并不少，3年前再加上大山子区域的供应总有80多万平方米，跟当时CBD的总量差不多，但还是给人以居住为主的印象。因为那些项目的档次不算高，而且布局分散，每个项目规模也不是很大。”群力达总经理林羲中表示。

早先外区企业选址望京，一方面由于业务在此，另一方面是认为到望京办公的成本相对低些。其实，那时候的望京区域对于高档写字楼的需求也不大，但依旧存在。比如， 4年前，西门子由于原有办公面积不够，新的自建办公楼还未盖起，便想在望京找个合适的写字楼，但未能如愿，只得退而求其次。

后来的望京区域涌现出很多的消费场所，华堂、宜家、华联……陆陆续续还会有更新的供应。当前已有多个购物中心、商业地产项目投入使用或者还处在建设中，如旺角购物广场、嘉茂购物中心、燕莎望京购物中心、久隆百货、新世界百货、六佰本、方恒国际商业中心、妙典时尚广场、望京国际商业中心等，不胜枚举。如此一来，望京区域的商务条件越来越平衡。

从规划发展角度上看，望京商圈最早得益于中关村电子城西区、望京科技园区的建设，并形成了10．7平方公里规模的望京产业园区(即，中关村电子城西区及望京科技园区的统称)。且2001年电子城西区变动后，望京重新调整了发展重点，背靠中关村电子城，区域以北小河为界，分成南北两大块。北小河南侧统称为“望京新城”(日后形成的望京核心商务区成为该“新城”的最大亮点)，其功能以望京中心区公共设施为中心，以居住为主，兼文化、教育、办公等功能的综合区；北小河北侧确定为“望京科技产业园区”，其功能以高科技产业及研发为主，兼有居住、商业服务等相应配套服务功能的综合区。

据悉，望京电子城西区将北扩2．76平方公里，新兴产业区建设年内启动；此外望京南区几个优质项目的建设，也让区域蕴含的商务潜力备受市场瞩目。望京居住、消费、就业、商务活动逐渐自成一体，同时又能与市中心各商圈进行快速互通，这些优势都让区域从北京多个高新科技园区中脱颖而出。”可以说，现今的望京在不断吸引企业入住的同时，也初步完成从睡城到城市副中心的功能转变，通过规划、政策及相关服务逐步实现对现有各功能部分的整合，未来区域的持续发展繁荣之路或将更加快速。”中国指数研究院商用物业研究中心表示。

商务核心区初长成

3年前望京的写字楼没有单价超过 10000元／平方米的。大山子地区的新城国际在当时算不错的项目，最后完工的时候从每平方米八千元涨到了一万元。现今的望京已不再如此。据了解，方恒国际中心一期在去年春节开盘，单价每平方米12000多元，一直到全部卖完，6个月的时间先后调价了 7次，最后每平方米14000多元的时候还是被买家抢着要。这种变化不仅表现在售价层面，租金方面也是这样。目前租金在3．2元／平方米／月，新兴高档写字楼，比如利星行广场已经到了6元／平方米／月。而且望京区域的空置率不太受区域外面市场的影响，一直低于10％。

这就是望京区域交出的最新成绩单。而能有此“骄人”成绩，跟其商务核心区的形成不无关系。

“以前望京没有商务核心区。而当前在望京最靠近机场路的地方，集中聚集了不少公建项目，弥补了这一遗憾。”据林羲中介绍，如果以方恒国际中心为地标的话，该项目斜对面的利星行广场有12万平方米的地上面积；已经盖好的西门子总部也在不远处；嘉美风尚的写字楼部分——东煌大厦在方恒国际中心旁边；挨着方恒国际中心的是竹藤大厦二期——一栋写字楼和一栋酒店式公寓；竹藤大厦的斜对面是悠乐汇，其内也有3栋写字楼。这些写字楼都会在今年年中完工，大概有109万平方米的非住宅面积。在方恒国际中心的对面，悠乐汇旁有一大块预留地，目前还不知规划为何，公建用地的可能性更大。如若再加上140米方恒国际中心的望京最高楼——地标性建筑也有了。届时，望京商务核心区的潜力将会显现。

核心商务区的形成也受到产业园辐射效应的影响。随着众多新的高技术大型跨国企业把未来总部的目标锁定望京，办公用地的饱和促使了园区的北扩。借此之机，电子城的发展策略进行了相应调整，未来中心放在推进功能区一体化——着力发展高新技术产业和现代制造业，优先发展生产型服务业，协调发展生活型服务业，大力发展文化创意产业。此外，望京南边的项目——核心商务区所属的楼宇也看到这一潜力，意在借助产业园的辐射效应，带动相关服务业企业的入住。几个新建项目或直接为写字楼或综合体中包含写字楼部分，如利星行广场、方恒国际中心、东煌大厦(嘉美中心)等定位都不低，引起了很大市场关注度。西门子大厦的落成也极大提升了该地块的商务氛围(西门子注册地为电子城)，再加上望京大厦、佳镜天城等老项目，相隔不远的燕莎——酒仙桥商务区多个项目的“呼应”，望京南部商务区氛围已基本成形，发力只是时间问题。

持续性吸引力

在好的配套、交通、政策条件之上，开发出好的楼宇才能吸引来好的客户，进而增大区域的知名度，得到市场的进一步认可。写字楼的商圈形成实则是个慢功夫，而且得好多个高品质写字楼集聚到一起才行。“望京是一个新兴区域，势头非常的好。”21世纪不动产北京中天大业策划部总监杨杼梓十分看好望京的写字楼市场。

林羲中对此很是认同。在他看来，近几年望京区域高档写字楼的供需怎一个“两旺”了得。缘由有三；其一，由于望京以前的中小型公司已经从成长期步入了成熟阶段，自身实力也更强，相应提高了对于写字楼的要求。再者，望京本身交通环境得到改善；从规划上看，望京的道路用地占望京总规划用地的30％以上，远远高于北京市的其他商圈约20％的道路用地，加之望京现在有13个出入口，相信望京在很短的时间内会形成很完善的交通网络。最直接的表现是望京有了城铁，并且靠近其即将要通一条通往四环的路；阜通东大街通往三环的路马上就要通车……最后就是跨国企业总部的进驻。如摩托罗拉、爱立信。这些跨国企业都占了几万平方米的面积，摩托罗拉甚至占了近10万平方米的地方。而且，在自建的总部办公楼里，西门子、爱立信等已经觉得面积不够用，开始再次在望京寻址。总部进来了，相关企业也将随之入住，并且今后还将有更多的跨国企业总部要进驻望京。比如，利星行广场己跟3家世界500强企业——IT公司的亚太总部、工业类公司的北亚总部、纯工业型公司的中国总部签约。

“望京区域本身的吸引力是个持续性的过程。能够吸引跨国企业总部进来，让他们从传统商业区搬出，是因为他们要找一个有很大扩展空间的区域，最好是能够预留一些土地。望京则能很好的满足这些。而且，望京还有税收优惠政策。再者，望京距离机场也是最方便的，10多分钟的车程，方便跨国企业的外国人差旅；同时，望京区域还有适合这些人群的高级公寓，方便他们就近居住；还能解决外籍人员子女的上学问题——望京配有很多国际学校。”林羲中继续道。

遗憾与缺失

据21世纪不动产北京中天大业的数据显示：截至2007年望京及酒仙桥区域商务楼宇市场存量约为188万平方米，空置面积 28万平方米，空置率约为14．9％，在建待建项目6个，预计新增面积将达26万平方米。

与此同时，望京区域的中关村电子城西区、望京科技园建设也在不断深化，已成为跨国公司总部及研发中心的聚集地、非公经济总部发展基地和国家级留学人员创业基地。望京，一方面成功吸引摩托罗拉、三星电子、北电网络、索尼爱立信、松下、LG等众多知名跨国企业，另一方面，金汉王网络集团、叶氏集团、洛娃集团等大型企业也落户于此。再加上望京科技园的孵化器以及政府对于相关行业的政策扶持，产业优势在这里已经形成整合力。新一代电子通讯产业、网络信息产业为核心的产业氛围愈发浓郁。

“单作为一个高新科技园区的典范，望京的发展成绩是非常可喜的，从区域整体来看其园区氛围也引来了一些思考。”中国指数研究院商用物业研究中心相关负责人表示：以世界500企业为代表，区域大中型企业多采用自建办公用楼的方式。而其下游的中小企业，及新兴的创业企业采用租住的方式，且许多进驻的是商住项目，专业办公项目不足，地理位置分散，没能形成真正的区域中心。此外酒店、会展中心等商务配套设施也较匮乏。相关专业服务业、商务服务业及金融行业的缺失，不能不说是一大遗憾。

2、望京高新技术产业区：发展源动力

望京高新技术产业区位于北京市城区的东北部，总体规划面积约8平方公里，是一个集居住、文化、教育、科研、高新技术产业为一体的新兴的综合高科技园区。

2001年6月，经科技部批准，产业区内的 3平方公里土地范围被纳入中关村科技园区政策区域，成为中关村科技园区电子城科技园的一部分，重点发展电子通讯、生物工程、新材料和环保等高新技术产业。目前区内已入驻摩托罗拉、北电网络、爱立信、安捷伦软件、三星数据、索尼爱立信、朗讯科技、宝马汽车电子等跨国公司地区总部及研发中心。经过三至五年的开发建设，这里将发展成为具有国际先进水平、拥有众多国内外著名高科技企业集团的产业基地。

产业区紧邻四环路、京顺路、机场高速路、五环路、京承高速路等高等级公路。驱车15分钟即可抵达首都国际机场、国贸中心、亚运村和奥运村，是北京市交通最便利、距离市中心最近的高新技术产业开发区。

北京城市铁路、地铁3号线和13号线等轨道交通交叉环绕整个产业区。目前有20余条公交线路穿过产业区，可直达东直门、北京站、亚运村、工人体育场、海淀中关村等地。

产业区内己建设两座110KV变电站(一座已建成)，满足入区项目双路供电；产业区内已建设两座大型集中供热厂(一座已建成)，可为500万平方米建筑供暖；产业区内建有 25万门程控电话局，可满足各种通讯及数据传输需要从北京水源五厂、九厂引水入区，实现双源供水。