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“北京芳菁苑底商一案”并不是国内售后包租出现“问题”的第一例，但这也许是新一轮售后包租风险集中爆发的导火线。

从时间节点来看，2004年、2005年的售后包租现象登峰造极，其中尤以庄胜崇光南馆和锦绣大地物流港名噪一时。此前，尽管已有北京巨库、碧溪广场的前车之鉴，但似乎丝毫没有影响那些做着“一铺养三代”美梦的投资者的热情。

这些投资者们深信，3年后是否回购的主动权掌握在自己手上，况且3年内还可尽情地享受着稳定的包租收益。归根结底，合同在手。

的确，售后包租的条款显得十分完美——“低风险”、“高回报”、“高保障”、“回购包租”，但风险暗藏。

北京芳菁苑底商堪为反面教材。当“瑞祥百货”2007年8月宣布倒闭时，许多业主趁3年包租期届满，在要求回购时却发现三连公司已销声匿迹。从工商登记资料看，它只是项目开发商华森置业的关联公司，注册资金仅有88万元，却承担着兑现售后包租2.2亿元的“义务”。

换句话说，如果业主们真能找到三连公司，仅凭它的资金实力也是无法兑现回购的承诺。很多业主对开发商这种操盘售后包租项目的惯有伎俩视而不见，他们禁不住广告宣传里8%、甚至10%年收益的诱惑。

即便是在2006年5月份原建设部叫停售后包租后，绝大部分已购类似商铺的投资者还存在侥幸心理，认为自己得到了绝版商铺。至少在公开媒体披露的信息里，鲜有看到投资者在包租期内主动退还商铺成功的案例。

除了获得固定的返租收益之外，投资者们还打着另一个如意算盘——享受物业升值。从理论上，前几年房地产的牛市景象，让绝大多数不动产投资者获得较高的账面资产回报，但对商铺却必须另眼相待。

这个特殊物业的价值和所在商场的经营状况休戚相关，它的成败是由位置、定位和运营等诸多综合要素所决定。对于那些没有商场运营经验的投资者而言，一旦自营，如同“烫手的山芋”。

试问，如果北京芳菁苑底商的业主们自发组建的商业管理公司不能正常运营，业主们又该怎么办？彼时，用“套牢”这个词来形容显然还不够贴切。因为，经营不善的商业，对于“试金石”的商户而言，是分文不值。

3年前，专家对售后包租的风险预言如今成为现实。这里，要告诉那些还手握着包租合同的投资者们，须学会防患于未然。