奥运之后需求不会稍减

戴德梁行日前发布的今年第一季度房地产市场报告显示，2008年第一季度，北京甲级写字楼市场活跃程度明显回升。

随着一批新项目完成预租阶段并投入使用，今年一季度，北京市场吸纳量重新回到较高水准，达到21．9万平方米，全市平均空置率继续下降至9．3％。商圈表现方面，CBD和金融街的吸纳量较上季度均有大幅的提高。东二环、东长安街／建国门、燕莎和中关村等4个商圈的市场吸纳量之和相比上季度则有所下降。

本季度北京全市平均租金与上季度持平，为人民币223元／月／使用平方米。其中，CBD和金融街商圈得益于良好的市场活跃度，平均租金有所上升。而东二环商圈的平均租金受到新项目的拉动非常明显，升幅达到了19％。

甲级写字楼市场上新增项目多数为统一产权，这使得销售市场日益平淡，本季度无大成交发生。随着部分报价较低的较老项目完成销售退出市场，本季度北京全市平均报价小幅上升1．9％至24111元／建筑平方米。

投资市场则回暖明显。本季度两宗甲级写字楼的整栋购买，买家分别来自美资背景的投资公司和国内大型基金，也表明国内外资本对于甲级写字楼市场前景仍然看好。

本季度3个新项目投入使用，分别为CBD的世纪财富中心、金融街的泰康国际大厦以及东二环的新保利大厦。它们为甲级写字楼市场新增面积248918平方米，而总存量达到564．3万建筑平方米。2008年下半年预计供应量约为104万建筑平方米，其中的41％将集中在CBD商圈。然而，由于面对奥运会这一特殊时期，部分项目能否如期投入使用尚无法确定。事实上，正是由于一些项目推迟完工日期，使得近期甲级写字楼市场上实际新增供应量相对有限，这也使得租金水平仍然维持在较好的水平。

在北京经济高速发展的带动下，内外资、各个行业均表现出对甲级写字楼的强劲需求。客户对于奥运会期间可能面临的困难也有着充分的预期，在近期市场上考察写字楼项目的客户中，也有一部分是在为奥运会后的租约做准备。因此，此前预计奥运期间将出现的平淡期并不会十分明显，市场活跃程度也将在奥运会后迅速复苏。

一直以来，市场上有一种说法，认为北京写字楼在2007年和2008年供应量过多，会影响投资者决策。但实际上，2009年和2010年，戴德梁行预计北京甲级写字楼供应仅为100万平方米，尤其是2010年，预计新增供应不到30万平方米。至于2010年以后，核心商圈如CBD、金融街、燕莎等，新供应更是越来越有限的。所以，从长远来讲，北京写字楼是非常具有投资潜力的。

另外，从北京目前的租金和售价水平走势来看，售价一直在向上攀升的，但明显不如上海涨幅大，也不如上海价格高；而北京的写字楼平均租金基本上是平稳增长，上海则是几起几落，涨跌交替。因此，与投资市场比较成熟的上海相比，北京的写字楼投资潜力有着很大的挖掘空间。同时，北京写字楼市场的需求一直非常强劲，租金和入住率都是稳中有升。另外，受奥运经济的带动，北京的经济发展必定会越来越好，势必会带动北京写字楼租金和入住率的增长。